Emlak ofisi nasıl açılır?

Emlak ofisi açmak için hangi adımlar izlenir?

Emlak ofisi açmak için önce işletmenizi kurar, ardından sorumlu emlak danışmanının şartlarını tamamlar ve Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yetki belgesine başvurursunuz. 2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 5’inci maddesine göre taşınmaz ticareti yalnız yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılabilir; belgeyi işletmenin bulunduğu ildeki ticaret il müdürlüğü verir. Resmî adımların yanında ofisin ciro hedefini ve danışman kadrosunu belirlemenizi, belge düzenini de açılıştan önce hazırlamanızı öneririz.

1. İşletmeyi kurun. Gerçek kişi işletmesi ya da şirket olarak meslek odasına ve vergi dairesine kaydolun; 2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 6’ncı maddesine göre kayıtlardaki iştigal konuları arasında taşınmaz ticareti bulunmalıdır.
2. Sorumlu emlak danışmanını belirleyin. Gerçek kişi işletmesinde sorumlu emlak danışmanı tacir ya da esnafın kendisidir; şirketlerde taşınmaz ticareti faaliyetlerini yürüten yetkili temsilcidir. Seviye 5 belgesi, yüz saatlik eğitim ve mesleki deneyim bu kişide aranır; ilgili alan mezunlarından eğitim ve deneyim şartı, sözleşmeli işletmeden ise deneyim şartı aranmaz.
3. İş yerini hazırlayın. İş yeri ikamet amacıyla kullanılamaz ve orada başka bir ticari faaliyette bulunulamaz.
4. Yetki belgesine başvurun. Yönetmeliğin 7’nci maddesine göre başvuru Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılır; şartları taşıyan işletmeye başvuru tarihinden itibaren on gün içinde belge verilir.
5. Danışmanlarınızı sisteme kaydedin. Sorumlu emlak danışmanlarının ve emlak danışmanlarının işe başlama ve işi bırakma bilgilerini, yönetmeliğin 11’inci maddesi uyarınca on gün içinde Bilgi Sistemi’ne girin.
6. Belge düzeninizi kurun. Her yetkilendirme sözleşmesi için dosya açın ve dosyayı, yönetmeliğin 14’üncü maddesi uyarınca en az beş yıl saklayın.

Güven Açık, bu sayfanın sonundaki videoda ofis yerinin seçimini, iç düzeni, danışmanların çalışma alanlarını ve açılış hazırlıklarını sırasıyla ele alır. Öteki videoları videolar sayfamızda izleyebilirsiniz.

Emlak ofisi açmak için hangi belgeler gerekir?

Emlak ofisi açmak için gereken temel belge, 2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre işletme adına düzenlenen Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi’dir. Yetki belgesi için sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekir; sorumlu emlak danışmanından yönetmelikte tanımlanan en az yüz saatlik eğitim ve mesleki deneyim de aranır. İşletmenin meslek odası ve vergi kaydı da başvurunun şartıdır.

22 Eylül 2026 tarihli İzmir Ticaret İl Müdürlüğü duyurusuna göre başvuruda aşağıdaki evrak yüklenir.

• Vergi mükellefiyet belgesi
• Güncel oda kayıt belgesi
• En az yüz saatlik eğitim sertifikası
• Mezuniyet belgesi
• Mesleki deneyimi gösteren barkodlu SGK hizmet dökümü (sözleşmeli işletmelerden istenmez)
• Harç tahsil makbuzu

Evrak listesi il müdürlüğüne göre küçük farklar gösterebilir; kendi il müdürlüğünüzün güncel listesine bakmanızı öneririz.

2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 6’ncı maddesine göre yüz saatlik eğitimin Millî Eğitim Bakanlığı, üniversiteler ya da Millî Eğitim Bakanlığınca yetkilendirilen kurum ve kuruluşlarca taşınmaz ticareti konusunda verilmiş olması gerekir. Mesleki deneyim şartı, başvurudan önceki son beş yıl içinde ön lisans, lisans ya da lisansüstü mezunları için en az altı ay, öteki kişiler için en az on iki ay emlak danışmanlığı ya da sorumlu emlak danışmanlığı yapmış olmaktır. İlgili alan mezunlarından bu iki şart, sözleşmeli işletmeden ise mesleki deneyim şartı aranmaz.

2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 10’uncu maddesine göre sorumlu emlak danışmanlarının Seviye 5, ofiste iş sözleşmesiyle çalışacak emlak danışmanlarının Seviye 4 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekir. İşletme, yönetmelikteki adli sicil şartını taşımayan kişiyi emlak danışmanı olarak çalıştıramaz; 14 Ekim 2020’de emlak danışmanlığı yapanlar için geçici 1’inci maddede istisna vardır.

Şartların ayrıntısını, yıllık harcı ve başvuru adımlarını Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi rehberimizde anlatıyoruz. İki mesleki yeterlilik belgesinin farkını MYK Seviye 4 mü, Seviye 5 mi rehberimizde bulabilirsiniz.

Emlak ofisi açmadan önce hangi hazırlık yapılır?

Emlak ofisi açmadan önce ofisin yıllık ciro hedefini, bu hedef için gereken işlem ve danışman sayısı ile işe alım yöntemini belirlersiniz, yeni danışmanları yetiştirme programını da hazırlarsınız. Güven Açık’ın anlatımına göre bir ofisin cirosu, brokerin kurduğu düzene bağlıdır. Hedefinizi, bütçenizi ve danışman kadronuzu açılıştan önce hesaplarsanız ilk yılın giderlerini öngörebilirsiniz; hazırlığı yetki belgesi başvurusuyla aynı dönemde yürütebilirsiniz.

1. Yıllık ciro hedefini hesaplayın. Ofisin yıllık giderini ve hedeflediğiniz kazancı toplayın; gelir danışmanlarla bölüşüldüğü için bu tutarı uygulayacağınız paylaşım oranına göre büyütün.
2. Hedefi işlem ve danışman sayısına çevirin. Bölgenizde en çok satılan mülkün fiyatından işlem başına hizmet bedelini hesaplayın; hedef cirodan da yıllık işlem sayısını ve gereken danışman sayısını çıkarın.
3. Fiyat aralığını ve tek yetki hedefini belirleyin. Ofisi taşıyacak asgari mülk fiyat aralığını ve bir yılda almanız gereken tek yetkili portföy sayısını baştan hesaplayın.
4. Gelir paylaşım modelini seçin. Seçtiğiniz modelin ofise ve danışmana yükünü açılıştan önce hesaplayın.
5. İşe alım sürecini kurun. Aday profilini, görüşme yapısını ve kullanacağınız kişilik envanterini belirleyin.
6. Yeni danışmanın ilk 90 gününü planlayın. Oryantasyon, eğitim ve mentörlükten oluşan bir yetiştirme programı hazırlayın.
7. Takip düzenini kurun. Haftalık ekip toplantısını nasıl yapacağınızı ve portföy ile müşteri kayıtlarını hangi sistemde tutacağınızı belirleyin.

Güven Açık bu hazırlığın adımlarını ayrı yazılarda ele alır.

• Ofislerin 4 Ana Göstergesi yazısı ciro hedefini, danışman sayısını, asgari mülk fiyat aralığını ve tek yetki sayısını anlatır.
• Ofis Gelir Paylaşım Oranları ve 80/20 Uygulaması Ofisleri Nasıl Batırıyor yazıları gelir paylaşım modellerini karşılaştırır.
• Hatalı işe alım maliyeti yazısı işe alım sürecini ve yanlış işe alımın ofise yükünü ele alır.
• Gayrimenkul Ofislerini Başarısız Yapan 3 Kök Neden yazısı ofislerin başarısızlığını liderlik anlayışındaki, işe alım düzenindeki ve eğitim yöntemindeki eksikliğe bağlar.
• Danışmanlıktan Brokerliğe Geçebilmek yazısı danışmanlık ile ofis yöneticiliğinin gerektirdiği yetkinlikleri karşılaştırır.
• Brokerlara Ekip Toplantıları için 10 Tavsiye ve Gayrimenkul Sektöründe CRM Kullanımı yazıları toplantı ve kayıt düzenini anlatır.

Bu hazırlığı iki günlük Lider Broker ve Ofis Yönetimi programımızda kendi bölgenizin verisiyle yaparsınız. Danışman yetiştirme becerileri Broker için Koçluk Becerileri programımızın konusudur.

Ofis yönetimini Güven Açık’ın İşte Broker kitabından okuyabilir, aynı adı taşıyan canlı kursun bilgilerine online eğitimler sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Ekibinize özel bir eğitim için ofislere eğitim sayfamızdan teklif isteyebilirsiniz.

İş yeri için hangi şartlar aranır?

İş yeri için güncel Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te bağımsız bölüm ya da asgari metrekare şartı aranmaz. Yönetmeliğin 2018 metnindeki bağımsız bölüm ve en az otuz metrekare net alan şartı, 14 Ekim 2020 tarihli değişiklikle kaldırılmıştır. Güncel metnin 14’üncü maddesine göre taşınmaz ticareti yapılan iş yeri ikamet amacıyla kullanılamaz ve orada başka bir ticari faaliyette bulunulamaz.

2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre sözleşmeli işletme, bağlı olduğu işletmenin iş yerinde çalışır; başka bir adreste faaliyet gösterirse yetki belgesi iptal edilir. Güncel yönetmelikte yetki belgesinin iş yerinde asılmasını zorunlu kılan bir hüküm de yoktur. Bu yükümlülük 14 Ekim 2020 tarihli değişiklikle metinden çıkmıştır.

İş yeri adresiniz değiştiğinde 2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 8’inci maddesi uyarınca on gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden tadil başvurusu yaparsınız. İş yeri açma ve çalışma ruhsatı bu rehberin kapsamı dışındadır; ruhsat işlemleri için yetkili idareden bilgi almanızı öneririz.

Ofisin yerini seçerken ve iç düzenini kurarken mülk sahiplerini ofiste ağırlayacağınızı düşünmeniz yerinde olur. Güven Açık, mülk sahibiyle ilk görüşmenin ofiste yapılmasını önerir; En Önemli Ziyaret Hangisi yazısına göre mülk sahibinin ofisi ve ekibi görmesi danışmana duyduğu güveni artırır.

Ofiste hangi sözleşme ve belgeler kullanılır?

Ofiste kullanılan sözleşme ve belgeler, 2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 15’inci ile 19’uncu maddeleri arasında beş başlıkta düzenlenir. Hizmetin dayanağı, iş sahibiyle işletme arasında yazılı olarak yapılan yetkilendirme sözleşmesidir. İşlemin sonunda alım satıma aracılık sözleşmesi ya da kiralamaya aracılık sözleşmesi düzenlenir. Her alıcı ya da kiracıya taşınmazı göstermek için ayrı bir taşınmaz gösterme belgesi düzenlenir; başka işletmeyle ortak çalışmada hizmet ortaklığı sözleşmesi yapılır.

2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 15’inci maddesine göre yetkilendirme sözleşmesinde en az aşağıdaki bilgiler yer alır.

• İşletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası
• İş sahibinin kimlik ve iletişim bilgileri ile imzası
• Verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri
• Tarafların hak ve yükümlülükleri
• Kararlaştırılmışsa cayma bedeli (oranı ya da tutarı işletme için toplam hizmet bedelini aşamaz) ve ceza koşulu ile tarafların öteki mali ve hukuki sorumlulukları
• Sözleşmenin süresi ve tarafların tebligat adresleri

Alım satım ve kiralamaya ilişkin yetkilendirme sözleşmelerine taşınmazın imar ve yapı kullanma izin durumu, tapu kaydı, büyüklüğü, yaşı, kullanım durumu, konumu ve iç özellikleri ile üzerindeki ipotek ve haciz gibi kısıtlamalar da yazılır. 2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik sözleşmede sürenin yazılmasını zorunlu kılar; asgari ya da azami bir süre belirlemez.

2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 14’üncü maddesine göre işletme, belge imzalatmadan önce hizmet verdiği kişiye okuması için yeterli süre verir, hükümleri açıklar ve imzalanan belgenin bir suretini teslim eder. Her yetkilendirme sözleşmesi için dosya açılır; sözleşme, bu kapsamda düzenlenen öteki belgelerle birlikte en az beş yıl saklanır.

2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre sözleşmeli işletmenin taraf olduğu yetkilendirme, alım satıma aracılık, kiralamaya aracılık ve hizmet ortaklığı sözleşmeleri, bağlı olduğu işletmenin sorumlu emlak danışmanı tarafından kontrol edilerek imzalanır. 17 Eylül 2024 tarihli Ticaret Bakanlığı duyurusuna göre taşınmaz sahibinin e-Devlet üzerinden verdiği ilan yetkisi, yönetmeliğin zorunlu kıldığı sözleşme ve belgelerin yerine geçmez.

Taşınmaz gösterme belgesi, yaygın kullanımda yer gösterme belgesi adıyla da anılır. Ofiste kullanılan örnek belgeleri ücretsiz gerekli belgeler setimizden edinebilirsiniz; örnekleri kendi unvanınıza ve güncel yönetmeliğe göre uyarlamanız gerekir.

Hizmet bedeli üst sınırı nedir?

Hizmet bedeli üst sınırı, 2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20’nci maddesine göre alım satıma aracılıkta satış bedelinin yüzde dördü, kiralamaya aracılıkta bir aylık kira bedelidir. İki sınır da sözleşmedeki bedel üzerinden, katma değer vergisi hariç hesaplanır. Hizmet bedeli, alım satıma ya da kiralamaya aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir; iki tarafla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa bile tek hizmet bedeli alınır.

Yüzde dört, 2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20’nci maddesine göre alıcıdan ve satıcıdan alınan bedellerin toplamı için üst sınırdır. Aracılıkla birlikte verilen öteki hizmetler için ayrı sözleşme yapılmış olsa bile tek hizmet bedeli alınır ve bu bedel aynı üst sınırları aşamaz.

İşletme, 2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20’nci maddesine göre yetkilendirme sözleşmesine konu hizmeti vermekle hizmet bedeline hak kazanır. Taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme sözleşme süresi içinde devre dışı bırakılırsa ve taşınmaz doğrudan iş sahibinden satın alınır ya da kiralanırsa, işletme yine hizmet bedeline hak kazanır. Taşınmazı gösterme hizmeti için ayrıca bedel istenemez (19’uncu madde).

İlanlarda hangi kurallara dikkat edilir?

İlanlarda yetki belgesi numarasına ve belgedeki işletme adına ya da unvanına yer verilmesi gerekir; kural 2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 14’üncü maddesindedir. İlanda, adres bilgisi hariç olmak üzere taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri de bulunur. İşletme yetkili olmadığı taşınmaz için ilan veremez, ilanında da yetkilendirme sözleşmesine aykırı bilgiye yer veremez. Taşınmaz satıldığında, kiralandığında, satış ya da kiralamadan vazgeçildiğinde ya da yetkilendirme sözleşmesi sona erdiğinde ilan, bu durumu izleyen üç gün içinde yayından kaldırılır.

2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 14’üncü maddesine göre ilanda aşağıdaki bilgiler kolay okunur biçimde yer alır.

• Yetki belgesi numarası
• Yetki belgesindeki işletme adı ya da unvanı
• Adres bilgisi hariç olmak üzere taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri
• Yetkilendirme sözleşmesine yazılması gereken öteki taşınmaz bilgileri
• İletişim bilgisi
• Varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri

30 Mayıs 2025 tarihli yönetmelik değişikliğine göre internetteki taşınmaz ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı sebebe dayanmayan fiyat artışı yapılamaz; işletmeler böyle ilanlara aracılık edemez.

Başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara yer veren platformlar, 2026’da yürürlükteki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 12’nci maddesine göre işletmeyi üye yapmadan önce yetki belgesini kontrol etmek zorundadır. Bu platformlar ayrıca ilana konu taşınmazın ilan verene, eşine ya da birinci ve ikinci derece kan hısımlarına ait olduğunu ya da ilan verenin taşınmaz sahibince yetkilendirildiğini ilan yayımlanmadan önce doğrulamak zorundadır.

13 Haziran 2026 tarihli Ticaret Bakanlığı açıklamasına göre Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden kimlik ve yetki doğrulaması yapılması bütün taşınmaz ilanları için zorunludur. Uygulamanın ayrıntısı için Ticaret Bakanlığının güncel duyurularına bakmanızı öneririz.