Mülk Sahibi Neden Seninle Çalışsın

Güven AÇIK
Zor soru.
 
Cevap vermek o kadar kolay değil.  Üzerinde bir hayli düşünmek gerekiyor. Mülk Sahibini aramadan önce bu soruya bir yanıtınız olup olmadığından emin olun. “Bu mülk sahibi benimle neden çalışsın?
 
Sorunun cevabı aslında basit!
 
“Müşteriye  fayda sağlamalısın,  iyi hissettirmelisin ve problemini çözmelisin.”
 
En azından birini yapmalısın.  Hiç birini de yapamayacaksan, telefon açmanın ne sana ne de ona faydası olacak.  Soğuk aramanın sana işin için faydası var. Mülk sahibin içinse, kişisel bir faydası olmalı. Aksi halde aranızda bir ticaret dönmez. Durup dururken sana satman için mülkünün tek yetkisini NEDEN versin?
 
Fayda Sağlamak

Fayda Sağlamak

Gayrimenkul danışmanı bir mülk sahibine nasıl fayda sağlar?  Temelde iki şekilde sağlayabilir. Bunlardan bir tanesi SÜREÇ diğeri ise SONUÇ
 

Eğer siz bir mülk sahibinin mülkünü elden çıkartma sürecini kolaylaştırır ve onun bu süreçte kendisini iyi hissetmesini sağlarsanız karlı çıkarsınız. Başarılı olursunuz. Para kazanırsınız. 

Mülk sahibi için mülkünü satmak hiç de kolay bir süreç değildir. Hem maddi yönden hem de manevi yönden. Tüm sorunlar daha çok manevi yönden çıkar. Duygular bir çok kararın doğru şekilde verilmesine  izin vermez. Mülk sahipleri mantık ile duyguları arasına sıkışır kalır.

 
Mülk satış süreci boyunca mülk sahibinize moral ve motivasyon vermeyi aynı zamanda bu hassas dönemi sorunsuz atlatması için elinizden gelen tüm faydayı sağlamak durumundasınız.
 
Sonuç olarak işlemi hatasız yapmış, beklenen geliri eksiksiz sağlamış olmalısınız. Eğer tapu devri problemsiz bir şekilde gerçekleştiyse, mülk sahibi kendisine açıklanan tutarı bankasına koyduysa, sonuç başarılıdır. Bazı mülk sahipleri sizin neyi nasıl yaptığınız ile ilgilenmez. Sadece sonuca bakar. Para bankaya yattıysa, siz işinizi düzgün bir şekilde yapmışsınızdır. Fayda üretmişsinizdir.
 
İyi hissettirmek

İyi Hissettirmek

Mülk sahibinin mülkünü elden çıkartırken kendini iyi hissetmesi pek sıklıkla görülen bir durum değildir. Ancak daha iyi bir mülk alacaksa, kendini iyi hisseder. İnsanlar yeni mülke kolay uyum sağlar ancak mülkünden ayrılmaya pek yürekleri dayanmaz. Çünkü mülk kutsaldır. İçinde birçok mahremiyet barındırır. Acı ve tatlı anılar vardır. O nedenle kimse mülkünden kolay kolay ayrılamaz.
 
Danışmanın bu görevi yerine getirirken mülk sahibinin kendisini iyi hissetmesini sağlamayı başarması gerekir. Bunu yapabilmek kolay olmasa da duyguları önemsemek ve takdir etmek belli bir miktarda faydalı olacaktır. Mülkünü satan bir mülk sahibi mülkünden ayrılma konusunda zorluklar yaşayar. Bunu olgunlukla karşılamak gerekir. Bazen mülk sahipleri sizi şaşırtacak tepkilerde ve davranışlarda bulunabilirler. Bunun altındaki nedeni bilerek mülk sahibine davranmak danışmanın güvenilirliğini ve profesyonelliğini ortaya koyar.
 
Problem çözmek

Problem Çözmek

Mülkünü satan bir kişinin problemi nedir? Bu soruyu birçok eğitimimde hep sorarım. Çünkü bizim işimiz, bir mülkü satarak ya mülk sahibinin maddi sıkıntısını gidermek ya da daha iyi bir mülk alması için ona finansal bir olanak sağlamaktır. 

Dışardan bakıldığında böyle görünse de kök nedenler çok daha basittir. Bu kök nedenleri bilerek hareket etmek ve bunlara uygun davranmak danışmanın mesleğini ne kadar iyi yapıp yapmadığını ortaya koyar.

 

Mülk sahibinin birinci problemi “mülkünü en yüksek fiyata satabilmek“tir. İkinci problemi ise bunu “en kısa zamanda satmak“tır. 

Bu iki problemi de çözerseniz kralsınızdır. Sizden daha iyi danışman yoktur. Ancak bu her zaman mümkün olmaz. Çünkü iki problem arasında doğru orantı vardır. Fiyat yüksekse, mülk geç satılır, Mülkün fiyatı düşükse çabuk satılır. 

Buradaki sorun mülk sahibinin fiyat ile değer arasındaki farkı tam olarak anlayamamasından kaynaklanır. Gayrimenkul pazarında çoğu zaman son sözü alıcı söyler.

 
Mülk sahibinin problemini çözerken danışmanın ağzından çıkanı duyması ve hatalı cümleler kurmaması gerekir. Aksi halde geri dönüş olmaz. Çok daha büyük sıkıntılar çıkar.
 
Mülk sahibinin sizinle çalışmasının nedenini iyi düşünün. Onlara ne fayda sağlayacağınızı, nasıl hissettirmeniz gerektiğini ve hangi problemlerini nasıl çözeceğinizi bilmiyorsanız soğuk arama  dahi yapmayın.
 
Bol kazançlı bir Ocak ayı diliyorum.
 
Güven AÇIK

Views: 47

Yeni Yılın Kutlu Olsun

 
Sana sağlık ve huzur dolu bir yıl diliyorum.
 
2023 zor bir yıl oldu. Hem ekonomik koşullar hem de Hatay Depremi aklımızda kalan önemli olaylar. Cumhuriyetimizin 100. yılını da kutladık. Cumhuriyetimizin kıymetini tekrar hatırladık.
 

2024 te seni neler bekliyor

Kolay bir yıl olmayacağından emin olabilirsin. Fakirleşmeye devam edeceğiz. Dış ticaret açığımız artacak. Belediye seçimleri önemli bir durgunluğa neden olacak. Çünkü belediye seçim sonuçları bir anlamda ülkenin nabzı konusunda bize daha gerçekçi fikirler verecek.
 
Gayrimenkul sektörü satıcılar için zor, alıcılar için ise kolay geçecek. Paranın kıymeti artacak. Nakit, döviz ve mevduatta kalanlar kısa vadede daha avantajlı olacaklar. Uzun soluklu düşünenler ise toprağa ve mülke yatırım yapmaya devam edecekler. Özellikle ihracat yapanlar harcamalarında bir kısıntıya gitmeyecek aksine yatırımlarını artıracaklar. Turizm döviz girdisi açısından tek endüstri olacak. Yabancılar ülkeden yatırımlarını çekecekler.
 
2024 Alıcı Pazarı olarak gelişecek. Mülk sahiplerinin işi kolay olmayacak. Eğer mülk sahibi maddi sıkıntı içinde ise mülkünü en kısa zamanda elden çıkartmasını söylemelisiniz. Beklemek mülk sahiplerinin zarar etmesine neden olacak. Eğer mülk sahiplerinin maddi bir sıkıntısı yok ve yeni bir yere taşınmak istiyorsa, önce alacağı mülkü bulup sonuna kadar pazarlığını yaptıktan sonra kendi mülkünü satışa çıkarması daha doğru bir strateji olacaktır. Kendi mülkünü satarken de fiyatını pazarın şartlarına uygun bir fiyat ile çıkması gerekir.
 
Başarılı olmak

Başarılı olmak için neler yapabilirsin

Öncelikle alıcısını takip edenler ve onları anlayan danışmanlar daha fazla gelir üretecek. Alıcı çalışmaya odaklanmak doğru bir strateji. Alıcı çalışmak, satıcı çalışmaya göre farklı yetkinlikler gerektiriyor. Satıcı ile sözleşme yapabilirsin ama alıcı ile sözleşme yapmak bu topraklarda mümkün değil. Bu yüzden alıcı çalışırken sana fayda sağlayacak yetkinlikler sırası ile;
 
    1. Aktif Dinleme
    2. İhtiyaç ve İstek Listesi çıkartma
    3. Alıcı Motivasyon Analizi
    4. Düzenli raporlama
    5. CRM ile Takip
    6. SEÇ Pazarlaması
    7. Alıcıya Güven vermek ve Güven Duyulmak
 
Doğru bir başlangıç

Doğru bir başlangıç

Bugün Ocak ayının ilk günü olduğuna göre hazırlıkların bitmiş olması lazım. Eğer hazırlıklarını daha yapmadıysan aşağıdaki listeyi gözden geçirip eksik olanları hemen tamamlayabilirsin. Seni başarıya götürecek olan doğru bir iş planı olacaktır.
 
    1. Ne kadar gelir üreteceksin?
    2. Fiyat aralığın ne olacak?
    3. Kaç adet mülk satacaksın?
    4. Haftada kaç adet Tek Yetkili Portföy sözleşmesi alacaksın?
    5. Hangi alışkanlıkları bıracaksın?
    6. Hangi alışkanlıkları daha çok yapacaksın?
    7. Hangi eğitimleri alacaksın?
 
Yukarıdaki listenin cevaplarını verebiliyorsan, 2024 senin için çok kolay geçecektir. Eğer listende eksiklerin varsa, zorlanabilir ve başarısız olabilirsin. Bu yedi sorunun cevabını verebilmek ve düzenli olarak hatırlamak seni güvende hissettirecektir. Böylece korkusuzca çalışabilir ve hedefine kolalıkla ulaşabilirsin.
 

Erteleme, Vazgeçme, Pes etme

Her şey senin ne kadar çok isteyip istemediğine bağlı. Bu hedefini başarmak için gerçek sebeplerine odaklan. Bu hedef senin için ne kadar önemli? 2024’ün sonunda ne yaşamak ve hissetmek istiyorsun? Hayal kırıklığı mı yoksa mutluluk mu? Bu seçim senin seçimin! Sorumluluk al ve elini taşın altına koy. O acıyı hisset. Harekete geç. Başaracaksın.
 
İnsanın en büyük düşmanı kendisidir. Bunu unutma. Sahip olduğun istemsiz alışkanlıkların seni sen yapan özelliklerin. Bu alışkanlıkların içinde sana engel çıkartan, ne kadar faydasız alışkanlıkların varsa, hepsinden kurtulmaya çalış. Kötü alışkanlıklarından ne kadar uzak durabilirsen o kadar özgür olursun.
 
Rotanı belirlediysen ve kararlı bir şekide yoluna devam ediyorsan hiç bir işini erteleme, yapacaklarından vazgeçme, işler nedenli olumsuz olursa olsun pes etme. Unutma evren sadece yaptıklarını ödüllendirir.
 
Tüm zorluklara rağmen yoluna devam et. Kararlılık ve sabır başarının bilinmeyen TEK anahtarıdır.
 
Sana 2024 te sağlık ve huzur dolu aylar, haftalar ve günler diliyorum.
 

Views: 7

Bilmek, Öğrenmek ve Davranış Değişikliği

Facebook
Twitter
LinkedIn
Güven AÇIK
2023 bitmeden önde gayrimenkul Danışmanlarına kulaklarına takacak son bir küpe vermek istedim.
 
Bu yıl elimden geldiğince sizlere çeşitli bilgi ve deneyimlerimi her pazartesi günü paylaşmaya çalıştım.
 
Okuyanlara ve takip edenlere minnettarım.
 
Son haftanın konusu olarak Bilmek, Öğrenmek ve Davranış Değişikliği başlığı altında yılın son yazısını yazıyorum.
 
Ben her hafta pazartesi günleri akşam bir sonraki haftanın blog yazısını hazırlama alışkanlığına sahibim. Bazen yazamadığım oluyor. Çünkü Türkiye’nin güzel bir köşesinde eğitim veriyor oluyorum.  Neyse ki aralık ayında son iki haftayı dolu dolu yazdım.  Aralık ayının başında Antalya ‘da 6 gün eğitim verdim. Her ne kadar yorulsam da insan sevdiği işi yapınca pek yorgunluk hissi duymuyor.
 

Gayrimenkul Ofis Eğitimleri

Türkiye’de hizmet veren gayrimenkul markaları hem Brokerlere hem de Danışmanlara birçok temel eğitim sunuyorlar. Hiç yoktan iyidir. Bir de 100 saat alınan bir MYK 5 için eğitim var. Onu da çevrimiçi üniversiteler veriyor. İçeriği son derece kısıtlı ve faydasız bir eğitim. Sadece şekil şartı olarak düşünebilirsiniz.
 
Ben sektöre girdiğimde (1999) markanın 5 günlük eğitimine katılmıştım. Eğitimden çıktıktan sonra aklımda kalan tek şey “Etki Çevresi” olmuştu. Çünkü içerik ülkemize özgü değil de başka bir ülkenin çalışma modelini anlatıyordu. Ben de hemen kaynak aramaya başladım ve o dönemde rahmetli Nuri Özelmacıklı abimin “Emlakçının El Kitabı” notlarını bulmuş ve çok mutlu olmuştum. Ancak kitap son derece teknik ve mevzuat doluydu.
 
İş başa düştü ve eldeki imkanlar ile yola devam ettik. Sektör ile ilgili ne varsa okudum. Ağırlıkla konu gelip kanun ve mevzuatlar etrafında dolanıyordu. Başka hiç bir yanak maalesef yoktu. Yurtdışından kitaplar getirttim. Ya da ben gittiğimde satın alıp okudum. Ancak anlatılanların bizimle bir ilişkisi yoktu. Uygulamak hemen hemen imkansızdı.
 
İlk Okudğum Kitap

Günümüz Danışmanları Çok Şanslı

Ankesörlü telefonlardan mobil telefonlara geçmek, İnternetin devreye girmesi, Sarı sayfalar ve “Haberiniz Var mı?” broşürlerinden Sosyal Medya ve YouTube ‘a kadar olanaklar o kadar arttı ki. Biz eskiler bugünün olanaklarını hayret ile izliyoruz.
 
Günümüz danışman ve brokerleri ise, şikayet ederek ve sadece olumsuzluklara odaklanarak işlerin çok kötü olduğunu sağda solda paylaşıyorlar.
 
Bana göre günümüzde gayrimenkul danışmanlığı yapmak çok ama çok kolaylaştı. Fakat rekabet o kadar arttı ki sapla samanı ayırmak artık mümkün olmuyor.  Eğitim seviyesinin İlkokula düzeyine çekilmek istenmesi ise başka bir komedi.  Eğitimin gerekli olmadığına inanan bir toplumda başarılı olmak sadece bilek gücüne ve mafyalaşmak ile oluyor. “Döveriz abi”
 
Ülkemizde durum nasıl?

Eğitim Şart mı

Bizim topraklarda şart değil. Başka toraklarda ise olmazsa olmaz. Kitap okuma oranının yerlerde süründüğü bir toplumda abuk subuk televizyon dizilerinin yaptığı primin ise, haddi hesabı yok. Çünkü tembel işi. Milyonlarca insan bir şirketin ve birilerinin cebini doldurmaya farkında olmadan devam ediyor. Her türlü abuk sabuk ilişkilerin marifetmişçesine gösterildiği, insan öldürmenin bir itibar olduğu anlatılan diziler gırla gidiyor.
 
Toplum böyle olunca danışmanlar da pek farklı olmuyor. Sadece eğitime katılanların % 15 i eğitimi dikkatle takip ediyor ve not alıyor. Daha da önemlisi soru soruyor. Geri kalanlar ise eğitimde cep telefonları ile mesajlaşıp başka işlerle uğraşıyorlar. Çünkü cep telefonu müptelası olmuş durumdalar. Ot içmek kadar müptezeller. Maalesef idrak düzeyi sıfır çizgisinin de altında.
 
Broker eğitime para vermiş. Otele para ödüyor. Ofisin iki gün mesaisinden ayrılmış. Eğitim içeriği danışmanların ihtiyaçlarına göre hazırlanmış. Türkiye’nin en deneyimli ve 3 kitap yazmış eğitmeni ders anlatıyor. Arkadaş başka dünyalarda. Dedim ya, idrak yok. İdrak olmayında tüm bu çabalar ve paralar çer çöp oluyor.
 
Tek bir şey var. O da eğitim sonunda eğitmen ile fotoğraf çektirip sosyal medyada yayınlamak. Bu konuda hiç bir sözüm yok.
 

Liderler çok okuyanlardır

Dünya üzerindeki tüm liderleri incelediğinizde ortak tek bir özellik görürsünüz. Hepsi çok okuyan insanlardır. Kitap okumanın başarılı olmaya bir etkisi var mıdır?
 
Malcolm Gladwell adında bir Kanadalı bir gazeteci yazar var.  Kişisel gelişim konunda türkçeye çevrilmiş birçok kitabı var. “Çizgi Dışındakiler, Düşünmeden Düşünebilmenin Gücü, Davut ve Golyat” Kitaplarını okuyanlar  bilir. Yazar şöyle bir açıklama yapıyor “Her hangi bir konuda usta olmak istiyorsanız, o konuda en az 10,000 Saat süre geçirmeniz gerekiyor.”  Bilimsel bir araştırma ile desteklediği bu açıklamasında son derece haklı olduğu anlaşılıyor.  Peki 10,000 saat kaç gün? 416 gün. Bir yıldan bir ay fazla. Ülkemizde sevdiğim bir atasözü vardır. “Çıraklığını yapmadığın işin ustalığını yapma!” diye. Ne kadar doru demiş atalarımız.
 
Herhangi bir şeyi bilmek için öncelikle okumanız, araştırmanız ve kafa yormanız gerekiyor. Bilgi kirliliği had safhada ve algı yönetimi yapmak çok ama çok kolay. Bilmek sadece okumak ile değil aynı zamanda eğitimlere veya seminere katılarak da olabilir. Ya da ustalardan deneyim paylaşımı ile de yeni şeyler bilebilirsiniz.
 
Ancak bilmek, öğrenmiş olmak yerine geçmiyor. Öğrenebilmek için o bilgiyi yaşamınızda kullanabilmeniz gerekiyor. Kullanabilmek içinse  bilgiyi bir Atomik Alışkanlık haline getirmeniz lazım.  Atomik alışkanlık denilen şey ise, nasıl çayınıza şeker atarken beyninize bir komut vermiyorsanız, arabayı çalıştırırken kontak anahtarını çevirmek için de komut vermiyorsanız, bunun nedeni Atomik Alışkanlıklarınızı devrededir demektir. Bunu başarmak için bilginin davranışa dönüşebilmesi lazım.
 
Bilginin davranışa dönmesi sağlamak ise, peş peşe farkındalık ile bilgiyi bedenen kullanmak, tekrar etmek ve prova yapmaktan geçiyor. Aynı profesyonel sporcular  ve tiyatro sanatçıları gibi. Ne kadar çok tekrar o kadar gelişmiş atomik davranış oluşturuyor. Daha sonrasını düşünmenize gerek dahi kalmıyor. Müzik aleti çalmak veya resim yapmak da benzer bir atomik davranış örneği olarak gösterilebilir. Tekrar süresini kısaltmanın ise tek bir yolu var o da yaptığınız mesleği sevmek. 
 
Yılın son haftası size bol kazanç  ve başarılar diliyorum.
 

Views: 10

Ne olacak bizim halimiz 

Facebook
Twitter
LinkedIn
Güven AÇIK
Aralık ayının ikinci haftasında Emlak Odalarına yollanan bildirge ile ortalık karıştı.  İnsan ister istemez “Ne olacak bizim halimiz” diye düşünmek zorunda kalıyor.
 
Bu sektörün temel sorunu diğer mesleklerde olduğu gibi tam anlamı ile CEHALET ve İKİYÜZLÜLÜK
 
Ülkemiz zaten eğitim konusunda kasıtlı olarak cahil bırakılmaya çalışılıyor. Bunun tek amacı Ortadoğuda  İngilizlerin açık bir şekilde Çanakkale ve İstanbul’u kaybetmenin öcünü almak istemesi. Atatürk’ün ölümünden sonra yapılan birçok yanlış siyasi hamle sonucunda kendi kendimizi sona getirdik.
 

Birbirimizi Yemek

 
Türklerin tüm tarihini biliyorsanız veya okuduysanız belki dikkatinizi çekmiştir. Ya bölünmüş ya da kendi kendini yok etmiştir. Hiç bir dış güç bizi yenemese de hep biz kendi sonumuz hazırlamakta başarılı olmuşuz.
 
Benzer bir durumla yine karşı karşıyayız. Bugünkü yazım biraz farklı bir içerikte olacak ama artık sandalye filozofluğunu bırakıp eyleme geçmemiz lazım.
 
Ben, işim gereği ülkemizin her yerinde eğitim verme fırsatı buldum. Bugün Antalya ve Bartın arasında mesleğin uygulanma şeklinde büyük bir fark var.  Doğu illerimiz ile Batı illerimiz arasında da farklar var. Merkez iller ile ilçeler arasında da önemli farklar var. Kısacası emlak sektörü neresini tutsanız elinizde kalacak durumda.
 
Balık baştan kokuyor

Balık baştan kokuyor

 
Öncelikle emlak sektörünün Ticaret Bakanlığı altında Perakende bölümünde bir Yönetmelik ile düzenlenmesi tam anlamı ile bir rezalet. Buna kim nasıl karar vermiş bilmiyorum ama, balık baştan kokmuş bir defa.
 
Bu yıl sektör açısından kötü geçmiş olsa da bazı sayılara dikkatinizi çekmek istiyorum.
 
 
 
Şimdi, basit bir işlem yapalım. 2022 yılında 1,485,000 adet mülk satılmış ortalama satış fiyatı da 2,539,000.-TL imiş. Bu durumda ortaya çıkan toplam miktarı hesaplarsak;
 
  3.770.415.000.000.-TL ediyor  Bunun komisyon tutarını % 2 olarak hesaplasak
        75,408,300,000.-TL. 2022 ortalama dolar kuruna bölsek (TUIK’e göre 16,57)                                    4.550.893.000.- usd çıkıyor. 
 
Bu büyük bir tutar. Kayıt dışı işlemlere de çanak tutuyor. Bunun kaymağı da belli bir kesime ait.
 
Çare var mı

Bir çare var mı

 
Çözmek isteyene var.  Ülkenin ekonomik durumu beklendiği gibi gitmediği için tüm vergi oranları artırıldı.  Sıra emlak sektörüne geldi. Önce yabancıya satış tırpanlanmaya başladı. Tüm satışlardaki eksper raporları kontrol ediliyor ve ikinci bir eksper raporu isteniyor. Kapatılan eksper ofisi sayısı çığ gibi büyüyor. Ceza alanların haddi hesabı yok. Hatta eksper ofisleri başvuru almamak için her çareye baş vuruyorlar.
 
2024 için planlanan senaryo devreye girecek.  Bu ne demek? Vatandaş artık gerçek fiyat üzerinden tapu vergisi ödeyecek.  Rayiç bedel tarihe gömülecek. Enflasyon o kadar yüksek ki bunun için ekonomiyi yavaşlatmak lazım. Maalesef yavaşlatmak ta mümkün değil. Çünkü “Alışmış, Kudurmuştan Beterdir” büyüklerimiz son noktayı koymuş.
 
Tahminime göre 2024 emlak sektörü için çok farklı bir yıl olacak. Bunu da yaşayarak göreceğiz. Bizim akıllı yatırımcımız mülkünü satıp faize koyuyor. İlk bakışta çok akıllıca gibi duruyor. Eğer kısa vadeli düşünüyorsan doğru. Bu da en çok 8-10 ay için.
 
Bir yıl sonunda bankadaki paranız ile bırakın ev almayı, mobilya bile alamayacak duruma geleceğiz. Biz genel olarak yatırım yapmayı tam olarak bilmiyoruz. Çünkü günlük yaşıyoruz. Bu dönem aslında mülk satma değil, dökülenleri toplama zamanı. 
 

Sonuç

 
Emlak sektörü 2024 te oldukça zorlanacak. Küçük gayrimenkul işletmelerinin durumu zor. İşini doğru dürüst yapan ve bütçesini doğru yöneten emlak ofisleri ayakta kalmayı başarabilirler. 
 
Bir iş modeli olan ve finansını yönetebilenler. Doğru danışmanı seçip tutundurabilenler 2024 ü en az zararla atlatabilecekler. 
 
Ayağınızı battaniyenize göre uzatın. 2024 te işimiz bir hayli zor olacak.
 
Benden söylemesi.
 
 
 

Views: 4

Yıllın Sonu Geldi

Güven AÇIK
Evet, yanlış okumadınız yılın sonu geldi. Peki bu ne anlam ifade ediyor? Bazıları için “yılın sonu geldi” dendiğinde içini karamsarlık kaplarken,  bazılarının içini de umut ve heyecan kaplıyor.
 
2023 yılı ülkemizin yüzüncü yılı olmasına rağmen gayrimenkul sektörü için çok iç açan bir yıl olmadı. Malum nedenlerden dolayı işlem sayıları geriledi. Para daha çok mevduata, dövize ve borsaya yöneldi.
 
Hazırlıklar başlasın.

2024 te bizi neler bekliyor olabilir

 
Bu konuda yorum yapmak pek kolay değil. Büyük sektör oyuncuları diyebileceğimiz kurumlarda çalışan, tanıdığım ve güvendiğim üst düzey yöneticilere 2024 kur beklentiniz nedir diye sorduğumda 2-3 dakika bir şaşkınlık yüz ifadesi ile karşılaşıyorum.
 
Bu çok normal çünkü onlar da ne diyecekleri konusunda pek emin olamıyorlar.  Ekonominin var olan durumunu anlamamak mümkün değil. Artık yediden yetmişe herkes neyin ne olduğunu, kimin kim olduğunu anlıyacak bir düzeye geldi.
 
Ben de “Allah beterinden saklasın” diyeceğim ama, yaşayarak öğreneceğiz. Tarih her şeyi kayıt altında tutmaya devam ediyor.  Bir kütle durumu söz konusu. Akıldan ve idraktan yoksun bir şekilde içinden çıkmanın zor olcağı bir kuyunun karanlığına düşüyoruz. Orta Doğu bataklığına sokulduk.
2024 Gayrimenkul Pazarı

2024 Gayrimenkul Pazarı

 
2024 kendini göstere göstere “Alıcı Pazarı” olarak daha yıl bitmeden başladı. Öncelikle alıcı pazarının ne olduğunu iyi anlamak, öğrenmek ve uygun tepki vermek gerekiyor.
 
Alıcı pazarı dendiğinde piyasayı yönlendirenlerin alıcılar olduğunu kavramak işin ilk ve en önemli adımı. Son sözü söyleyecek olan taraf artık alıcılar. Yani banka kredi kullanmadan mülk alabilecek yatırımcılar veya ihtiyaç sahipleri.
 
Türkiye son altı aydır dolar bazında doğru bir yatırım ülkesi olmaktan çıktı. Nedenlerini burada yazmaya gerek yok. Yabancı yatırımcı Türkiye yerine Kıbrıs, Yunanistan ve Güney  Avrupa kıyılarına göz dikmiş durumda.  Bunun nedeni; satmak istediğinde alıcısı yok. Döviz olarak değer kaybediyor.
 
Yerli yatırımcı elindeki mülkü nakte çevirip mevduata, borsaya ve altına çevirdiği için fiyatlar  TL olarak ya sabit ya da masa başında önemli indirimlerle aşağı yönde gidiyor.  Tahmin ettiğim kadarı ile hükümet bankalardaki mevduatı artırmak için bu yola başvurdu. Göz dikilen yastık altı paralar hala yerinde duruyor. Ortaya çıkma ihtimali yok. Çünkü Türk milleti yaşayarak öğrendiği için daha fazla “gel gel” pazarına tenezzül etmiyor.
 
Bu dönemde hiper enflasyon ve iç pazar daralması ile büyük bir ihtimal ile stokçuluk kendini göstermeye başlayacak. Çünkü bugün satın aldığınızı yarın aynı fiyata alamıyorsunuz. Bu durumda doğal olarak bugün alan kazanır hale geldiği için insanlar genel tüketim malzemelerinde stok yapmaya başladı bile.
 
Brokerlere Önerilerim

Brokerlere Önerilerim

 
Ofisteki tüm zayıf halkaları çıkartın.  Performansı düşük olan ve bunun için çaba göstermeyen  tüm danışmanları hayatlarını kurtarmaları için maaşlı bir mesleğe yönlendirin.
 
Elinde doğru konumda, doğru fiyatlı, motive mülk sahibi olan ve en az 12 Tek Yetkisi olan danışmanları elinizde tutun. On ikiden az portföyü olanlara bu sayıyı artırmaları için SON ÇAĞRI nızı yapın.  Sonuçları iyi olmayanlara bir şans verip vermeme konusunda doğal olarak karar sizin. Ben kronik olarak 1-3 veya 3-5 portföyde kalan danışmanların 2024 te toparlanma ihtimalinin çok düşük olduğunu düşünüyorum.
 
Alıcı pazarı ile ilgili eğitimler almanızı ve danışmanlara futbolu bırakıp basketbolu nasıl oynayacaklarını öğretme zamanı geldi.  Pazarda ağzına kadar dolu satılık mülk var. Bağ bahçe ve tarla satışı patladı. Sebebi banka kredisi olmayında kayıt dışı ekonomi toprağa yöneldi. İnsanlar kayıt dışı paralar ile ya bahis oynuyorlar ya da küçük tarlalar satın alıyorlar. 
 
Ofisinizde en iyi olan danışmanlar kalsın. Onları motive edin. Oyunun yeni kurallarını öğretin ve Alıcı Pazarına zaman kaybetmeden girişi yapın.
 
Danışmanlara Önerilerim

Danışmanlara Önerilerim

 
Değerli danışman kardeşlerim. Gayrimenkul sektöründe avlanma zamanı başladı. Acımasız olmak durumundasınız. Mülkünü satma kararını vermiş bir mülk sahibi sayısı gün geçtikçe artıyor. Artmaya da devam edecek. Alıcı pazarında sizi için en değerli şey alıcı bulmak olmalı. Portföy her zaman bulursunuz.
 
Şimdi arayacağınız tek şey “Gerçek Alıcı/Müşteri”
 
  a) Satın alma kararını vermiş.
  b) Olgusu ve bütçesi belli,
  c) Para hazır, nakit.
  d) Satın alma süresi net
  e) İhtiyaç ve İstek listesini sizinle paylaşan
  f) Profesyonel bir destek isteyen
 
Bir aday bulduğunuzda kesinlikle peşini bırakmayın. Kapısının önünde nöbet tutun. Fırsatı kaçırmayın. 
 
Brandanızı arayan herkesi, İnternet ilanınıza dönen herkesi çok ciddiye alın ve limonun suyunu çıkartın.
 
Daha fazlasını öğrenmek için benim eğitimlerimi alın. Kazançlı çıkın.
 
Bol kazançlı bir Aralık ayı olsun.
 
Güven AÇIK

Views: 3

Yılı kapatmak ve 2024′ e hazırlık

Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp
Güven AÇIK-Mentor
2023 yılının Kasım ayındayız. Bu yılın bitmesine 60 günden az bir zaman kaldı. Yılı kapatmak ve 2024’e hazırlık yapmak için çalışmalara başlamanız lazım.
 
İyi veya kötü yılın sonuna geldik. Bu yıl iyi sonuçlar üretenler de var üretemeyenler de. Sektörden çıkanlar da var, franchise açanlarda. Bu böyle devam edip gidecek. Siz sadece hangi tarafta olacağınıza karar vermek durumunda olan kişisiniz. Sorumluluk size ait ve direksiyonda sizden başka kimse yok.
 

Bu yılki Sayılarınız ve Sonuçlarınız

İlk yapmanız gereken şey 2023 ün bir değerlendirmesi!
 
  1. Planladığım sayıda Tek Yetki Sözleşmesi aldım mı?
  2. Planladığım sayıda işlem yaptım mı?
  3. Elde ettiğim gelir ile planladığım gelir oranı nedir?
  4. Yıllık bütçe bakiyem eksi mi, artı mı?
  5. Planladığım tasarruf tutarını gerçekleştirdim mi?
  6. Bu yıl benim için en önemli kazanım ne oldu?
  7. Bu yıl en çok hangi konuda zorlandım?
  8. Gelir işlemlerim daha çok satlık mı, yoksa kiralık mı oldu?
  9. Gelirimi daha çok hangi mülk cinsinden ürettim?
  10. Kendime 2023 için 10 üzerinden kaç puan veriyorum?
 
Var olan durumunuzun bir analizini yaptıktan sonra sonuçlarınıza bakarak 2024 ü planlamaya başlayabilirsiniz. Hayal peşinde değil, gerçeklerin peşinde olun. 2023 için artık yapabileceğiniz pek bir şey yok. Bundan sonrasında her şeyi yeniden başlatabilirsiniz. RAS’ınızı da işe dahil etmeyi unutmayın.
 
2024 Hazırlıkları

2024 Hazırlıkları

Yeni dönem için başlangıç noktası ne kadar gelir üretmek istediğinize karar vermek olmalı. İlk adım olarak 2024 yılının bir maliyetini çıkartın. Aylık giderinizden yıllık giderinizi hesaplayın. Örnek aylık gideriniz 60,000.-TL ise yılda size 720,000.-TL lazım olacaktır. Bir bu kadar da ben kazanayım diyorsanız, sizin yıllık bireysel cironuz 1,440,000.-TL olacaktır. Doğal olarak ofisi de hesaba katarsanız 1,440,000.-TL x 2 = 2,880,000.-TL sizin tanımlı yıllık hedef cironuz ortaya çıkar.
 
Buradan yola çıkarak aşağıdaki soruların yanıtlarını tek tek bulmalısınız.
 
  1. Bu yıl satacağım mülklerin fiyat aralığı ne olmalıdır?
  2. Bu yıl satacağım mülk dip fiyatı nedir?
  3. Bu yıl alacağım Tek Yetkili Portföy sayısı nedir?
  4. Bu yıl hangi yetkinliklerimi geliştirmeliyim?
  5. Bu yıl hangi mentor ile çalışmalıyım?
  6. Bu yıl ne yapmayı bırakmalıyım?
  7. Bu yıl daha çok ne yapmayı alışkanlık durumuna getirmeliyim?
  8. Bana destek verecek iç ve dış hangi kaynaklara sahibim?
  9. Yılın sonunda elde edeceğim geliri bankamda görürsem mutlu olur muyum?
 
Fazla zaman kaybetmeden hazırlıklara başlayın. Günler çabuk geçiyor. Bu işleri 2024 yılına bırakmayın. Ertelemeyin, vazgeçmeyin.
Başarılı Danışman

Başarılı danışmanların farkı nedir?

Başarılı danışmanın tek farkı yılın başından itibaren;
 
  a) Ne kadar gelir üreteceğini
 
  b) Mülk satış fiyat aralığını
 
  c) Kaç adet mülk satacağını
 
  d) Kaç adet tek yetkili sözleşme alacağını
 
  e) Neyi yapmayı bırakıp neyi daha fazla yapacağını
 
Biliyor olması ve RAS’ını buna göre yönetmesidir.
 
Bol kazançlı günler diliyorum.
 
Güven AÇIK

Views: 3

80/20 Çalışma Modeli

Herkesin doğal olarak daha fazla kazanma arzusu var.  80/20 Çalışma Modeli bir çok ofisin danışman tutundurmak veya danışman çekmek için kullandığı yöntemlerden bir tanesi. Ancak doğru yönetilmezse, ofislerin kapanmasına neden oluyor. Neden mi? Okumaya devam edin.
 
Danışmanlar genellikle kazançlarının yüzde ellisini fatura karşılığı ofise bırakırlar. Batı kökenli firmalarda ise bir isim hakkı kullanımı olan (Royalty) adı altında %8-10 arasında bir tutar kesintisi yapılır. Markaya bu tutar ödenir. Kalan miktar da ofis ve danışman arasında pay edilir.
 
Eğer işlem faturalı ise, faturalı. Değilse faturasız paylaşımlar ofis ve danışmanlar arasında yapılır.
 
Danışmanlar doğal olarak yüksek gelir üretmeye ve vazgeçilmez olmaya başladıklarında onlara 80/20  Çalışma Modeli teklif edilir. Çünkü danışman brokerini beni başkaları bu oranla çağırıyorlar diyerek abanın altından sopayı gösterirler.
 
Broker üretken danışmanlarını kaybetmemek adına 80/20 paylaşımına sıcak bakmak zorunda kalır.
 

80/20 Paylaşım nedir?

 
Danışman ürettiği hizmet bedelinin % 80’ini alırken ofis ise % 20 sini alır.  Bu paylaşım oranı için danışman ofise sabit bir tutar öder. Bu tutar her yılın başında ofis tarafından açıklanır.  Bu süreçte göz önünde tutulması gereken bazı unsurlar vardır.
 
    1. 80/20 ye geçmenin ofis içi kuralları
    2. 80/20 de kalmanın kuralları
    3. 80/20 aylık bedelinin hesaplanması
 

1) 80/20 ye geçmenin ofis içi kuralları:

Danışman durup dururken 80/20 çalışma modeline geçemez.  Geçebilmesi için en az 2 yıl aynı ofiste çalışmış ve belli bir ciroyu yıllık olarak tuturmuş olmalıdır.  Bu ciro ofis yönetiminin işletme giderleri ve bütçesine göre hesaplanır.  Hedeflenen yıllık cironun % 3-5 arasında olması gerekir. Bazı markalar bu miktarı kendisi bölgesel olarak belirleyebilir.
 
Danışman sadece aylık bir bedel ödeyerek 80/20 çalışma modelinde kalırsa bu ofisin sonu olur.  Bu modele geçecek olan danışman uzlaşılmış bir geliri sağlamak ile mükelleftir.
 

2) 80/20 de kalmanın kuralları:

Danışmanın 80/20 olarak devam edebilmesi için ofis ile birlikte kararlaştırdığı yıllık ve aylık geliri sağlamak durumundadır.  Eğer başaramıyorsa, farkını ofise ödemek zorundadır. Eğer bu durum iki ay üst üste devam ederse, danışman tekrar %50 paylaşıma geri döner. Bir daha 80/20 çalışma modeline geçemez.
 
Belli bir süre yüksek hizmet geliri üreten danışman 80/20 ye geçerse, ne kadar kazanacağını hesaplar. Bu doğaldır. Ancak 80/20 de kalmak istikrar gerektirir. Sadece ofise bir tutar ödeyerek 80/20 de kalınmaz.
 

3) 80/20 aylık bedelinin hesaplanması:

Birinci maddede açıklandığı gibi 80/20 aylık ödemesi her ofis için farklıdır. Bunu merkez ofislerin sabitlemesi doğru olmaz. Sonunda marka zarar görür.  Danışman için kurulduğunu söyleyen ofisler bunun sonucuna katlanmak durumunda kalır. Bir bakarsınız ki ofisin ortakları ikiyken dört, dörtken sekiz olmuştur. Çünkü ofis işletme döner sermayesi buharlaşmıştır.
 
Özetlemek gerekirse, ofisler danışmanlara eğer 80/20 çalışma olanağını sunacaksa bunu doğru şekilde yapmalı ve uygulamalıdır. Aksi halde sonuçlarına katlanmak zorunda kalabilir. Toplanan 80/20 ücretleri belki ofis için bir gelir kapısı olabilir. Eğer doğru yönetilmezse, büyük sorunlara yol açabilir.
 
Cumhuriyetimizin 100. yılını kutluyor ve hepinize başarılar diliyorum.
 
Güven AÇIK

Views: 1

Sonbaharda Bizi Neler Bekliyor

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 23 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, sizlerle paylaşıyorum.

Sonbaharda Bizi Neler Bekliyor

Facebook
Twitter
LinkedIn

Yaz artık son günlerinde. Sonbahar kendini hissettirmeye başlayacak. Bunu bir hava tahmini olarak algılamayın. Gayrimenkul piyasası olarak kendini hissettirmeye başlayacak. Ne olacağını merak ediyorsanız, yazımı okumanızı öneriyorum. Sonbaharda bizi neler bekliyor?

Son iki yıldır Türkiye ekonomisi pek iyi durumda değil. Dış Borç rekor kırmış durumda. Dövizler aldı başını gitti. Banka faizleri kontrol edilemez bir halde. Genel olarak ekonomi parametrelerini okumayı biliyorsanız, ülkenin içinde olduğu durumu anlamamak ne mümkün. Zaten bir ülkede aldınız bir tüketim malzemesini bir hafta sonra farklı bir fiyat ile alıyorsanız, sorun büyüktür. 

Öngörülerim

Sektörde geçen 23 yıl yaşamda geçen 61 yıl ile öngörülerimi sizinle paylaşmak istiyorum. Ben bir ekonomist değilim. Bir bankacı veya yatırımcı da değilim. Sadece sektör deneyimlerimden ve  piyasadan tuttuğum nabızlardan yol çıkarak size biraz kahinlik yapmak istiyorum. Bu kahinliği kötü anlamda söylemiyorum. Ancak, pembe bir tablo çizmeyeceğim kesin. 

Eylül Beklentim

Eylül Beklentim

Okullar ile birlikte ailelerin masrafları artışa geçecek. Bu masraflar piyasayı ilk hareketi (ivmeyi) verecek. Okul ödemeleri ve okul giderleri bir şekilde ilk rezervlerden kullanılacak. İnsanlar pahalılıktan ve zamdan şikayet edecekler. 

Öğrenilmiş Çaresizlik diye bir psikolojide onaylanmış kavram bulunmaktadır. Birçok şekilde anlatılır. Kavanoza koyulan pireler ile yapılmış, maymunlar ile yapılmış videoları YouTube ‘da bulabilirsiniz. Meraklı olanlar bakabilir. 

Bizimde cam tavanımız zam ve pahalılık. Bu iki sözcük zamanındaki hitabeti kuvveti ve algı operasyonu destekli konuşmalar ile bizim bilinçaltımıza öylesine güzel yerleştirilmiştir ki. Bundan dert yansak da cam tavanı aşamayacağımızı öğrenmiş durumdayız. Kader, kısmet ve nasip ile ilerliyoruz. 

Aynı durum başka ülkede olsa, insanlar sokağa dökülüp protestolarda bulunurken bizler kolluk kuvvetleri ile korkutulduğumuz için yine öğrenilmiş çaresizliğimize geri dönüyoruz. 

Aslında burada fark edilmesi gereken TEK ŞEY fakirleşmeyi fark etmek ve anlamaktır. Kısaca anlatmak gerekirse, bize “Bak kuş geçiyor!” diyerek cebimizdeki cüzdanı göz göre çalıyorlar. Biz de “olsun canım, kuşu gördüm ya” diyerek kendimizi hep avutuyoruz. 

Eylül ayında hem kiralıkları sayısı hem de satılıkların sayısı önemli sayıda artacak. Nakitte olanlar. Banka kredisine ihtiyacı olmayan varlıklı insanlar fırsat avına çıkacak. Bütçelerine göre mülk alacaklar.  Bu müzakereler diş sökecek nitelikte ve acımasız olacak. Av sezonu böylece başlayacak. 

Eylülde satılık mülk fiyatları yükselmeden kalacak. İşler masada ve müzakerede bitecek. Güçlü olan yani nakit parası olan müzakereyi kazanacak. 

Ekim Beklentim

Ekim Beklentim

Ekim ayı ise daha sert geçecek. Her ne kadar faiz yukarı çekilse de döviz tekrar yukarıya doğru hareket etmek için piyasayı var gücü ile zorlayacak. Dolar tahminim 31-33 arasında. Euro tahminim ise 38-39 arasında. 

Döviz artışı piyasada dolaşsa da mülk fiyatları yukarı çıkmaya pek cesaret edemeyecek. Bunun nedeni konut kredilerinin kaynak bulamaması olacak. Ekonomideki ana sıkıntı paranın kendi değerini koruyamaması. Bunun için açıklanmış bir tedbir yok. Sadece petrol ve doğalgaz bulunduğuna dair şaibeler var. 

Ekonominin toparlanması için üretimin artması ve ithalatın ciddi şekilde sıkılaştırılması gerekiyor. Gelişmiş ülkeler pazar kaybetmemek adına bu konuda bizim sırtımızı sıvazlayarak bizi avutmaya çalışıyor. 

Özet olarak konut kredisi olmayacağı için zorda kalan mülk sahipleri gelen teklifleri geri çevirmeyecek duruma gelecek. Alıcısı olan danışmanlar Ekim ayında güzel para kazanacak. Eğer müşterinin parası hazırda ise, dövizde ise veya altında ise hiç sorunsuz işleme dönecek. 

Ekim ayına bol portföyle girmenizi öneriyorum. Portföy almak için elinizdeki tüm olanakları kullanın. FSBO veya SEÇ, Bölge Çalışması, Referanslar aklınıza ne geliyorsa hepsini harekete geçirin. 

Kasım Beklentim

Kasım Beklentim 

Kasım herkes için daha da zorlaşacak. Hatta bazı ham maddelerin ithalatında ülke zorlukları hissedilmeye başlayacak. Bu aylarda biraz stok yapmak çok doğru bir seçim olacak. Bugün ne alırsanız, yarın aynı fiyatla almanız mümkün olmayacak. 

Yıllık tüketiminizi hesaplayarak bazı malzemelerinizi bugünden alıp stoklamanız daha doğru bir seçim olacak. Eğer uygun bir deponuz veya odanız varsa, şimdiden ufak ufak kağıt, peçete, zeytinyağı gibi çok ve sık kullandıklarınızı stoklamaya başlayın. 

Gayrimenkuldeki daralma ayyuka çıkacak. Birkaç önlem açıklansa da yararlı olmayacak. Zorda olanlar satmak istese de satmayacak çünkü para kıtlığı sokakta hissedilir bir seviyeye gelecek. Kasımda bazı yerli bankaların yabancılara satılacağından eminim. Bunların içinde devlet bankalarının da olacağı bana göre mümkün. Çünkü devlet bankalarının zararları açıklanamayacak kadar büyük ve Sayıştay bile açıklama yapamayacak durumda. 

Danışman için av mevsimi devam edecek. Alıcı çalışanlar bolca işlem kapatacak. Mülk sahiplerini temsil eden danışmanlar komisyon bedellerinde indirime gitmek zorunda kalacak. 

Özet 

Kehanetimi okudunuz. Bakalım neler göreceğiz. Benim beklentim ekonomik göstergeleri okuyarak hiç iyi değil. Daha güzel tablo çizenler olabilir. Daha optimist olanlar olabilir. Buna ben bir şey diyemem. Ben sadece bir gayrimenkul profesyoneli olarak böyle bir beklenti içindeyim. 

Hepinize bol kazançlı bir hafta diliyorum.

Güven AÇIK

Okuyabileceğiniz Diğer Blog Yazılarım

Dijital Gayrimenkul Pazarlaması

Gayrimenkul sektörü için dijital pazarlama artık olmazsa olmaz durumuna geldi. Bilmeniz gerekenleri sizinle yazımda paylaştım.

Sektörde Kalite Sorunu

Artık sektöre olan güvenim hiç mi hiç kalmadı. Yönetmelikte yapılan son değişiklikle beraber söyleyecek söz bulakta zorlanıyorum. Sektörde Kalite Sorunu ciddi boyuta!

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Views: 299

En önemli departman hangisi

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, sizlerle paylaşıyorum.

En önemli departman hangisi

Facebook
Twitter
LinkedIn

Gayrimenkul sektörüne biraz yakından bakarsak başlıktaki sorunun yanıtları bakış açısına göre değişiyor. Kimine göre liderlik, kimine göre yönetim, bazılarına göre işe alım, bazılarına göre de Mentorluk veya Satış.

Uzun bir zamandır kendime sorduğum bir soruydu;

Bir gayrimenkul ofisinde en önemli departmanı hangisi?

Yönetim, İşe Alım, Muhasebe, Sosyal Medya, Pazarlama, Eğitim ve Mentorluk hangisi?

İşte daha birisinin cevabını bulamadan size bir soru daha!

Bir gayrimenkul danışmanının en önemli departmanı hangisi?

Her endüstri ve iş kolunda birçok departmanlar, bölümler var. Benim kişisel deneyimim her endüstride kendini en faydalı gören departman SATIŞ departmanı oluyor. Şİrket içinde havalarından geçilmiyor. “Çünkü satış olmazsa, şirket batar.” Bu teori patron ve yönetimleri öylesine esir etmiş ki, Büyük şirketlerde bile satışçılar ne derse o oluyor. 

Her Departman Önemli

Her Departman Önemli

Aslında tüm departmanlar önemlidir. Bir departman diğer bir departmandan önde tutulmamalı ve bu şirkete yansıtılmamalıdır. Çünkü işletmeler bir takım oyunudur. Bütün takım oyuncuları ve departmanlar önem arz eder. 

Bu görüş ayrılıkları markadan markaya, girişimciden girişimciye fark gösteriyor. Aynı zamanda işletme sahibinin yani Broker’in de kişilik özellikleri belirleyici oluyor. Eğer Broker eğitimli ve profesyonel hayattan geliyorsa, öncelikleri başka oluyor. Eğer Broker pratikten yetişme alaylı ise onun durumu ve beklentileri daha farklı oluyor.

Her Brokere MBA Şart

Brokerlere MBA Şart

MBA (Master of Business Administration; İşletme Yönetimi Yüksek Lisansı), iş insanlarına yönelik olarak geliştirilmiş lisansüstü bir yeterlik derecesi. Bana sorarsanız her Broker’in bir İ.Y.Y. derecesi olmalı. Size bir hafta sonu kursundan bahsetmiyorum. 2 yıllık Yüksek Lisans ’tan bahsediyorum. 

İşletme Yönetimi okumak bir Broker’e vizyon katar ve mesleğini daha başarılı bir şekilde yapmasını öğretir. Eksiklerini tamamlar. Aranızda MBA derecesi olan Brokerler varsa onlara şapka çıkarıyorum. İşletme Yönetimi okumanız halinde yaptığınız mesleği daha bilimsel ve ekonomi, sosyoloji, arz ve talep dengeleri gibi birçok önemli konu hakkında yüksek farkındalığa sahip olarak uygulama olanağına sahip olursunuz.

Danışmanın 4 Önemli Departmanı

Danışmanın En Önemli Dört Departmanı 

Mesleğin içinde 2-3 yıl geçirdiyseniz, danışman ile broker arasında ilk bakışta bir fark yok gibi görünebilir. Buna katılmamak mümkün değil. Ancak her ikisi de girişimci olsa da danışman hem kendine hem de Brokere çalıştığının farkındadır. 

Broker ise, danışman yönetimi ve liderlik ile ayakta durabilir ve kalıcı olur. Liderlik özelliği olmayan Brokerler bir süre sonra meslekten kopma ihtimali ile karşı karşıyadırlar. Danışmanlar karşılarında örnek bir lider Broker bulamazlarsa, kısa zaman içinde kendilerine yeni bir lider bulup başka bir marka veya ofise gidebilirler.

Bir ofisten ayrılan danışmanların sayısı yükselme ivmesini yakalamışsa, ayrılışın nedeni Brokerin liderlik ve yönetim eksikliğidir. Danışmanlar marka veya ofislerini değil, asıl olarak Brokeri terk ederler. 

Bir danışmanın dört ana departmanı vardır. Pazarlama, İletişim, Satış ve bu üçlü içine ekleyebileceğiniz son departman Muhasebe departmanıdır. 

Hangisi daha Önemli

Hangisi Daha Önemli

Doğal olarak söylenmesi gereken hepsi önemli. Her biri doğru zamanda doğru hizmet veriyor olmalıdır. Hepsinin hizmet kalitesinin en üst düzeyde olması beklenir. Eğer başarılı bir danışmansanız, yani mesleğinizin merkezine BAŞARI, KALİTE, HİZMET koyduysanız sonuçlar ise tekrar eden işler getirecektir. Buna ROI deniyor. İngilizce bir kısaltma. Açılımı ise, YATIRIMIN GERİ DÖNÜŞ oranı. Bizde bu “Attığın taş kaç kurbağa ürküttü?” sorusunun yanıtı.

Özet olarak ayda kaç satış kapattın? 1-2-3-4?

Buna sayılar ile konuşmak diyoruz. Kaba tabir ile “Kendine veya Broker’e Hesap vermek” Her ayın sonunda sayılarınız sizi mutlu ediyorsa, mesleği iyi yapıyorsunuz demektir. Bana gelip “Hocam benim yıllık satış ortalamam 4,5” derseniz buna şapkamı tekrar çıkartırım.

Bir yıllık çaylak bir danışmansanız, iyi bir Brokerininiz, Mentorunuz veya Ustanız varsa, Yılda 6 satış ve 10 kiralama iyi bir sonuçtur. 

Uzmansanız; yani 2 yıllık bir danışmansanız 10-12 Satış 14-16 kiralamanız olmalıdır.

Eğer Profesyonelseniz ve meslekte 3. yılınızdaysanız, yıllık ortalamanız 3-4 satış işlemi Kiralama 2-3 adet olmalıdır. 

Ben bu sayılara hiç yaklaşamıyorum diyorsanız; duruma üçüncü bir göz ile bakmanızı tavsiye ederim. Birincisi bölge ve lokasyon yanlış seçilmiş olabilir. İkincisi, hatalı bir marka veya Broker seçmiş olabilirsiniz. Üçsü yetersiz bir eğitim almışsınızdır. Hergün sopa yiyerek para kazanmaya çalışıyorsunuzdur. 

Pazarlama

Pazarlama 

Bu departman benim en gözde olan departmanımdır. Pazarlama yoksa, müşteri olmaz, müşteri yoksa, alıcı ve satıcı olmaz. Sonuç hüsran!

Her danışman her gün en az 1-2 saat Pazarlama Uzmanı şapkasını takarak çalışmalı ve bu departmanı en verimli şekilde çalıştırmalıdır. 

İletişim

İletişim

Bu departman tüm alıcı ve satıcı yönetimini bir MIY (crm) üzerinde yapmanızı sağlayacak en önemli departmandır. Tüm müşterileriniz hakkında ayrıntılı bilgi tutmalı, bunları doğru yerde ve doğru zamanda kullanmalısınız. Gayrimenkul sektöründe hizmet verdiğiniz kişi bir gün Satıcı, bir gün Alıcı, diğer bir gün Kiraya Veren, Başka bir zaman Kiracı olabilmektedir. Burada önemli olan her bir müşterinize yaşamı boyunca kaç kez hizmet verdiğiniz ile ölçülür. 

Tek seferlik satış veya kiralama işlemleri size istikrarlı bir iş ve gelir sağlamaz. İşlem sonrası hizmet verdiğiniz müşteriniz ile iletişimi kesiyorsanız, karanlık ve dipsiz bir kuyuya iniyorsunuz anlamına gelir. Akla gelen ilk gayrimenkul danışmanı olmak için siz de Coca-Cola gibi yapmalısınız.

Kitleniniz ile sürekli iletişimde kalın. Her bir müşterinize yılda en az 40 kez dokunmalısınız. Bunun 4 tanesi telefon görüşmesi. Her üç ayda bir olmak üzere ve amacı ziyaret randevusu almak olmalı. 12 tanesi her ay el yazısı ile doldurulmuş bir Tebrik Kartı. Son olarak da iki haftada bir göndereceğiniz 24 adet WhatsApp mesajı. Bunları nasıl yapacağınızı SEÇ Eğitiminde anlatıyorum. 

Satış

Satış

Günde belki 5-6 tane mesaj alıyorum. “Hocam hiç satışım yok! Ne yapmalıyım? diye. Bunu bana yazmak için çok geç kalmışsınız.

Size bir sır vereyim. Bu sır okuduğum bir kitaptan bana yadigar kaldı. Çok sevdiğim bir sır; “MÜKEMMELİN DÜŞMANI, İYİDİR” İlk okuduğunuz da anlamını kavramayabilirsiniz. İyi olmak gayrimenkul sektöründe sizi bir yere getirmez. Mükemmel olmak zorundasınız. İyi olmak artık sıradan bir durum ve hiç kıymeti yok. 

Mükemmel olmak ise SATIŞ yapmaktan geçiyor. Arada sırada satış yaparak mali durumunuzu ayakta tutuyorsanız, bu İYİ dir. Mükemmel değildir. Mükemmel olmak her servisi SATIŞ ile kapatmaktır. Satış yapmak herkese farklı duygular verir. Danışmanda fazla miktarda mutluluk hormonu salgılanmasına neden olur. Bu durumundan hoşnut olma hormonu bazen 1-2 günde bazen bir haftada azalarak kaybolur. 

Mutluluk hormonunu sürekli salgılamak istiyorsak her hafta satış kapatma alışkanlığına sahip olmak gerekir. Her hafta satış kapatmak size sıra dışı veya akıl dışı gelebilir. Ancak aramızda yapanlar var. Ben onları tanıyorum. Çok da mutlu olduklarını yaşam kalitelerinden anlayabiliyorum. 

Satışta yani serviste mükemmel olmak durumundasınız. Satışta mükemmel olmak istiyorsanız, gelin benimle beraber 90 gün çalışın içinizdeki o mükemmel satış danışmanını birlikte ortaya çıkarayım. 

Muhasebe

Muhasebe

Muhasebe işleri en çok ihmal edilen departman. Bunun ilk sebebi doğru bir muhasebeci veya mali müşavir ile çalışmamaktan kaynaklanır. Onların umrunda değilsiniz. Çünkü sadece ödeme yapmanız muhasebecilere yeterli. Tüm yasal finans ve mali yükümlülükler sizin sorumluluğunuzda. Başınıza bir sorun gelirse, bundan muhasebecinizin kolayca kurtulma şansı var.

Tekrar ediyorum bu departman riskli bir  departmandır. Başınıza çok büyük çorap örebilir. Lütfen bu departmanı dikkatli ele alın ve yönetin. Şakaya hiç gelmez. 

Her danışman için farklı bir departman önemli veya değerli olabilir. Benim bir sektör dinazoru olarak size önerim hepsine yeterli zaman ayırın ve planlı çalışın. 

Bu haftalık bu kadar. 

Bol kazançlı bir hafta diliyorum. 

Güven AÇIK 

Okuyabileceğiniz Diğer Blog Yazılarım

Dijital Gayrimenkul Pazarlaması

Gayrimenkul sektörü için dijital pazarlama artık olmazsa olmaz durumuna geldi. Bilmeniz gerekenleri sizinle yazımda paylaştım.

Sektörde Kalite Sorunu

Artık sektöre olan güvenim hiç mi hiç kalmadı. Yönetmelikte yapılan son değişiklikle beraber söyleyecek söz bulakta zorlanıyorum. Sektörde Kalite Sorunu ciddi boyuta!

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Views: 286

Karar Vermekten İş Yapamayana 4 Öğüt

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, sizlerle paylaşıyorum.

Karar Vermekten İş Yapamayana 4 Öğüt

Facebook
Twitter
LinkedIn

Karar yorgunluğu bilimsel olarak ispat edilmiş bir gerçektir. Çok fazla karar vermek zorunda olmanız ilerlemenizi yavaşlatıyorsa, sizin de bir an evvel önleyici tedbirler almanızı tavsiye ediyorum. Neyse ki bu sorunu ortadan kaldırmak için yöntemler var. Hem de başkasına ihtiyacınız olmadan!

Aynı anda hem işinizi ve hem de kendi hayatınızı yöneten biri olarak ne kadar çok doğru karar verirseniz o kadar başarılı olacağınızı düşünüyor olabilirsiniz. Sorun şu ki, ortalama bir insan ne giydiğinden arabada ne dinleyeceğine ve akşam yemeğinde ne yiyeceğine kadar her gün yaklaşık 35.000 karar veriyor. Bu karar yorgunluğu için önemli bir nedendir.

Steve Jobs‘un her gün aynı şeyi giymesinin ve Michael Crichton‘un (Jurassic Park’ın yazarı) bir kitabı tamamlayana kadar her gün aynı öğle yemeğini yemesinin bir nedeni var. Jeff Bezos, işini başarılı bir şekilde yapmak için günde yalnızca üç veya dört önemli karar vermesi gerektiğini söylüyor. Warren Buffett için yılda sadece üç veya dört karar yeterli.

Başarılı bir patron olmak daha çok karar vermek mi demek?

Esas ve doğru olan daha az ama daha önemli kararlar vermek. Böylece kendinizi tükenmezsiniz ve mümkün olan en kaliteli seçimleri yapabilirsiniz.

Bu yazımda size gününüzü atomik alışkanlıklar ile doğru karar verme yorgunluğunuzu nasıl ortadan kaldırabileceğiniz dört yöntemden bahsedeceğim. Bu yöntemlerden bazılarını kullandığınızda ne kadar özgür ve enerjik hissettiğinize inanamayabilirsiniz.

Plan Yapmak

Yöntem 1: Her Şeyi Önceden Planlayın

Önceki yazılarımda öncelik yönetimi hakkında yazmıştım. Yani, bu yazım bir tür öncelik yönetimine devam niteliğinde. Önceliklerinizi zahmetsiz bir hale getirmenin yolunu nasıl yapacağımızdan bahsediyorum. 

Evet, planınızda olmayan bir şey, YOKTUR!

Bunu benden defalarca duymuş veya okumuş olabilirsiniz. Acil ve Önemli bu kavramları karıştırmayın!

Özgürlük, şu anda ne yapacağınıza karar vermek değildir. Özgürlük her zaman ne yapacağını ve bunun sizi nereye götüreceğini bilmektir. Bu asıl güçtür!

Atomik Alışkanlıklar

Yöntem 2: Sabah ve Gece Atomik Alışkanlıkları

Tekrar tekrar anlattığımı duyacağınız başka bir şey. Aklınız, sizin sahip olduğunuz en önemli ve değerli fonksiyondur. Bankanızdaki paranızdan veya tanıdığınız insanlardan daha önemlidir. Çünkü doğru akla sahipseniz her şey size zaten gelecektir.

Sabah siz uyanınca aklınız işe koyulur. Fakat sabahınız bir önceki geceden başlar. Bu yüzden sabah ve gece atomik alışkanlıklarınızı doğru yönetmek  faydalı olur.

İşe her gece aynı saatte yatıp her gün aynı saatte kalkarak başlayın. Kıyafetlerinizi bir gece önceden hazırlayın ve ilk önce ne yapacağınızı tam olarak bilerek uyanın.

“Egzersiz yapacağım, meditasyon yapacağım ve kahvaltı edeceğim” demeyin. Hangisini birinci, ikinci ve üçüncü yapacaksın? Ne tür egzersizler yapacaksın? Nerede ve ne kadar süreyle meditasyon yapacaksın? Kahvaltıda ne yiyeceksin? Yarın aynı şeyler olacak mı? Pazar gününe planın var mı? Ev için ne zaman alışveriş yapacaksın?

Şimdi bu seçimleri değerlendirmek için zaman ayırmanız ve ardından bunları bir atomik alışkanlığa dönüştürmeniz çok önemlidir. Aksi takdirde, her sabah ve her gece bu kararları vermek zorunda kalacaksınız. Kararsız uyanacaksınız, öncekinden daha yorgun hissederek uyuyacaksınız. Neredeyse hiç dinlemeyeceksiniz. Atomik Alışkanlıklarınızı kilit altına almadıysanız, enerjinizi gereksiz yere tüketiyorsunuz demektir.

DİA ‘lar ile çalışmak

Yöntem 3: Her Şey İçin DİA ‘lar

Benimle birlikte tekrar edin lütfen, özellikle sesli bir şekilde!

Düzenli İş Alışkanlıkları…
 
Düzenli İş Alışkanlıkları…
 
Düzenli İş Alışkanlıkları…

Bu üç harf “DİA” akıl sağlığınızı ve işinizi kurtaracak. Bunun nedeni, üçünde karar yorgunluğunu azaltmakla ilgili olması.

Eminim zaten biliyorsunuzdur, bir DİA, işletmenizdeki bazı görev veya eylemlerin tanımlanmış adım adım dökümüdür. Örneğin, bir mülk sahibi sunumunun nasıl yapılacağı veya müşterinin İhtiyaç ve İstek Analizinin nasıl ve ne zaman yapılacağı gibi. DİA ‘lara sahip olmak son derece faydalıdır. Ancak gerçek güç, DİA ‘ları yönetmek için sistemler oluşturmaya başladığınızda kendini gösterecektir.

Mentorluk verdiğim bir danışmanım bir yılda 360’dan fazla tek yetki sözleşmesine ulaşma konusunda karar verdiğinde DİA ‘lar konusunda hem netleşti hem de ciddileşti. Kendisi bu kadar iddialı bir sayıya ulaşacaksa, bu kadar çok işlemin farklı süreçlerini tek başına yapamayacağını fark etmişti. Her e-postanın sonuç getiren bir şablondan oluşması, her mülk sunumunun tek tip ve sağlam olması ve her sürecin herhangi birisinin anlayıp takip edebileceği ve net bir şekilde yazılması gerekiyordu.

Bu danışmanım yaptığı her iş adımı hakkında HER ŞEY için DİA ‘lar yarattı. Hatta yeni DİA ‘ların nasıl oluşturulacağına dair de DİA ‘lar yazdı. Artık o kadar sistematik bir hale geldi ki, bu konuda eğitim bile verebilecek düzeyde.

Ortak Akıl Grupları

Yöntem 4:  Ortak Akıl Grupları ve Mentorluk

Bu yazımın büyük bir bölümünde, yorucu ve verimsiz günlük sıradan kararları tekrar tekrar vermeyip nasıl daha az karar alınacağından bahsettim. Ancak, ne yapacağını bilememekten kaynaklanan başka bir karar verme yorgunluğu türü daha var.

Her gün uyanıp ne yapacaklarına ya da nasıl başlayacaklarına karar veremedikleri için işe yaramayan bahaneler arkasına saklanan danışmanlara sıklıkla rastlıyorum. Bir planları yok ve destek alacakları kimseleri de yok.

Enerjinizi tüketen önemli bir karar verdiğinizde, bu kararları tek başınıza vermemelisiniz. Napoleon Hill, bir Ortak Akıl Grubuna (Mastermind) sahip olmanın başarının en hafife alınan fakat en önemli ilkesi olduğunu söyler. Çünkü birlikte çalışan birden fazla beyin, tek başına çalışan bir beyinden çok  ama çok daha güçlüdür.

Bu nedenle, bir mentor ile çalışmayacaksanız, (ki çalışmalısınız), mesleki sorunlarınızla ilgili beyin fırtınası yapmanıza ve sizi sorumlu tutmaya yardımcı olacak, sizin gibi düşünen, kendini işine adamış danışmanlardan oluşan bir Ortak Akıl Grubu bulmanız gerekir.

Bu haftalık da bu kadar, hepinize bol kazançlı bir hafta diliyorum.

Güven AÇIK

Okuyabileceğiniz Diğer Blog Yazılarım

Dijital Gayrimenkul Pazarlaması

Gayrimenkul sektörü için dijital pazarlama artık olmazsa olmaz durumuna geldi. Bilmeniz gerekenleri sizinle yazımda paylaştım.

Sektörde Kalite Sorunu

Artık sektöre olan güvenim hiç mi hiç kalmadı. Yönetmelikte yapılan son değişiklikle beraber söyleyecek söz bulakta zorlanıyorum. Sektörde Kalite Sorunu ciddi boyuta!

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Views: 294