Bu ayın 15 inden itibaren pilot uygulamaya sokulacak olan EİDS uygulaması gayrimenkul sektörünü doğrudan etkiledi.
Bu yıl yapılan bu ardı arkası kesilmeyen düzeltmelerin nereye gittiği hiç belli değil!
Sektör bir toparlanıp kendine gelemiyor. Birkaç tane kanaat lideri bir şeyler anlatıyor ama kim doğru anlatıyor onu da anlamak ne mümkün!
Tüm gayrimenkul profesyonelleri artık bıkmış durumda. Zaten işler kötü gidiyor. Kapatan kapatana. Bir taraftanda da sektöre yön veren Ticaret Bakanlığı da birilerinin dediğini yaparak her gün daha da batıyor. Sektör artık içinden çıkılamaz haline gelmiş durumda. Kaç yıldır söylediklerim tek tek gerçekleşiyor.
Bu sektörün gelişmesini istemeyen birileri var!
Kazanan kim?
Bir mülk ilanının birden fazla kişi tarafından pazarlanması kime fayda sağlar? Mülk sahibi bu konuda oldukça bilgisiz veya deneyimsiz olduğu için zannediyor ki mülkünü ne kadar fazla gayrimenkul danışmanına verirse, o kadar çabuk satılacak.
Bu inanca sahip olan mülk sahiplerinin oturup durumu bir gözden geçirmesi lazım. Neden mi?
Bir mülkün satılmasını hızlandıran iki temel unsur vardır. Bunlardan birincisi, mülkün lokasyonu yani nerede olduğudur. Mülkün lokasyonu değer kaybeden bir bölgede ise satılma süresi uzar. Çünkü alıcılar ellerindeki kıt kaynak ile en iyi lokasyonda yatırım yapmak ister. Bunun nedeni ise ikinci elde satılması hızlı ve kolay olmasıdır. Alıcı aslında yatırım yaparken doğru düşünür.
Hızlı satışın ikinci nedeni ise, mülkün fiyatının doğru belirlenmesidir. Eğer mülkün fiyatı pazar satın alma koşullarına uygun olmayacak şekilde belirlendiyse, satılması yine zaman alacaktır veya hiç satılmayacaktır.
Fiyatı belirleyenler genelde mülk sahibi olur. Çünkü gayrimenkul danışmanı sözleşme alabilmek için mülk sahibinin talep ettiği fiyatı kabul etmek durumunda kalır. Buna neden olan şey ise danışmanın eğitimsiz ve işe uygun yetkinliklere sahip olmamasıdır.
Lokasyonu ve fiyatı doğru olan portföy hızlıca satılabilmektedir. Bu iki niteliği sorunlu olan mülkün satılması hemen hemen mümkün değildir. Bu sorunu aşabilmek adına gayrimenkul danışmanı mülk sahibine danışmanlık hizmetini doğru ve eksiksiz olarak anlatabilmelidir. Meslekte eğitim seviyesi yerlerde süründüğü için kime ne anlatacaksın? Bu da başka bir sorun. Peki kazanan kim?
Mülk Listeleme Siteleri
Eğer bir ilan sitesiyseniz ve gayrimenkul danışmanları için tek umut kapısıysanız, elinizdeki güçle bir çok şey yapmak mümkün. Doping yapmaktan, öne çıkarmaya kadar zavallı danışmanların soyulduğu bu iş modelinde anlamadığım şey bile bile danışman bu şirketleri zengin etmek için neden ölesiye yarışıyor?
Çünkü danışman yaptığı reklam yatırımının geri dönüşünü ölçmeyi bilmiyor. Bu eğitim seviyesi ile zaten mümkün de değil.
Sektör oyuncularının bu mülk listeleme sitelerinin, favoriye alma ve benzeri göstergelerini gerçek zannetmesi ise, bir başka zırvalık. Neden mi?
Bu tür emlak listeleme sitelerini en çok kullananlar gayrimenkul danışmanları. Yani gerçek ihtiyaç sahipleri değil. Bu sitelerde gördüğünüz sonuç göstergelerini oluşturan ana etmen gayrimenkul danışmanının ta kendisi. Yani danışman kendi kendini kandırmaya devam ediyor. Çünkü eğitimsiz ve bilgisiz. Ödediği paranın geri dönüşünü ölçmek için bir parametre kullanma konusunda kara cahil.
Bu sitelerde olan bir başka trajikomik konuyu söyleyeyim. Bu mülk listeleme sitelerinde aynı iş modeli ile farklı sektörlerde ilan çıkanlar firmalar var. Örnek olarak mobilya mağazalarını verelim. Bir mobilya firması aynı sandalyeden yüzlerce ilan koyabiliyor. Fiyatlarını da farklı yazabiliyor. Buraya kadar normal. Peki, mobilya şirketinin aldığı hizmet ve alt yapı aynı mı? %100 aynı. Peki onların ödediği ilan fiyatlarını hiç araştırdınız mı? Bizim ödediğimizin onda biri fiyat ile ilan çıkıyorlar.
Aylar önce ben bu durumu netleştirmek için listeleme sitesinde zar zor bir muhattap bulup sorabilmiştim. Aynı hizmet için fiyat farkının neden kaynaklandığını sorduğumda bana verilen cevap “Siz daha çok kazanıyorsunuz!” olmuştu.
Yani bunların gözü dönmüş durumda. Ben bunu neye benzetiyorum biliyor musunuz? Bir lokantaya giriyorsunuz, size ne iş yaptığınızı soruyorlar. Sizi mesleğinize uygun olarak faturalandırıyorlar. Gelirinize uygun olarak soyuluyorsunuz. Bu tam anlamı ile dolandırıcılık değil de nedir? Peki, kazanan kim veya kimler?
Batık Ülke Ekonomisi
Bir ülke düşünün ekonomisi kötü durumda. Ürettiğinden daha fazlasını tüketiyor. Yani cebi delik. İthalat ile ihracat dengesi bozulmuş. Tüm memleket borç içinde. Tüm gelir üreten fabrikalar satılmış. Dış alım almış başını gitmiş. Yerli üreticinin ürettiği de para etmiyor. Aracılar hamuduyla götürüyorlar.
Bu ülkenin ekonomisini düzeltmek için başka bir ülke vatandaşını birisini işin başına getiriyorlar. Asıl mesleği maliye olmadığı için o da vergi geliri dışında başka bir çare görmüyor. (Kemal Dervişoğlu’nun toprağı bol olsun) her şeye basıyor vergiyi.
Sıra geliyor kara para aklanan gayrimenkul sektörüne. Buraya dokunma deseler de, bakıyor ki işlem hacmi çok büyük “Ben buraya bir el atayım da buradan da ülkemin zararda olan merkez bankasına avanta çıkarayım” diyor.
Ekibe haber salınıyor ve müsteşarlar harıl harıl çalışıp vatandaşın ümüğünü sıkacak bir yöntem bulup gayrimenkul satışını da dijital takibe almanın yolunu icat ediyorlar. Bakan buna öyle seviniyor ki hemen ülkenin yüce kralına haber uçuruyor. Üç vakte kadar petrolü bulduk diyor. Kral sevincinden hemen ekonomi bakanın maaşına zam yapıyor.
15 Eylülde ucunu değdirecekler. 1 Ocakta ise milletin ocağına incir ağacını dikmiş olacaklar. Böylece gayrimenkul sektörüde nasibini alacak. Peki kazanan kim?
Sonuç
Cahillerle ancak bu kadar oluyor. Bundan sonra gemisini kurtaran kaptan. Bu iş artık el altından yürüyecek. Bu hem alıcı hem de satıcı açısından daha kolay olacak. Sektör toz bulutuna dönüşecek. Fiyatlar nasıl oluşacak bilemiyorum ama çifte kontrat benzeri bir başka standart doğmuş olacak. Sektör felakete doğru adım adım ilerliyor. Nasıl balık içinde olduğu suyun ne kadar kirli olduğunu bilemezse, danışman ve brokerler de içinde oldukları suyun durumundan habersiz debelenip duruyorlar. Sektörümüz için Fatiha suresini içtenlikle okuyabilirsiniz.
