Nasıl Başarabiliriz

Gayrimenkul Sektörü benim içinde olduğum 24 yıl içinde olabilecek en kötü dönemini yaşıyor. Geçen hafta yayınladığım yazıma sayısız geri dönüş ve teşekkür aldım. Sayıca az olsa da benim gibi mesleğin layık olduğu yerden uzak olduğunu düşünen gayrimenkul profesyonelleri olduğunu bilmek beni mutlu etti.

 

Bu hafta da “Nasıl Başarabiliriz? ” için bir makale yazmak istedim. Sadece eleştirmek ve şikayet etmek bir çözüm olmuyor. Önce hazırlık yapmak ardından da eyleme geçmek lazım. Aslında güç gayrimenkul ofislerinde ve danışmanlarda. Bunun farkında olmak doğru bir başlangıç sayılır.

 

Önce bu işin bir ana kaidesi, kuralları ve iş modelinin doğru tarif edilmesi lazım. Gayrimenkul Danışmanlığı rasyonel olarak ve bilimsel bir gözle değerlendirildiğinde önemli bir para hacminin döndüğü bir ticaret pazarı. Bir çok sektörün çok ötesinde para dönüyor. Hukuksal alt yapıya sahip olmadığı için de yasa dışı kazancın yasallaşabildiği akla gelen ilk ve tek sektör konumunda.

 

Özet olarak sektörün yasal alt yapısı yok denecek kadar az. Meslek Türk Hukukunda komisyoncululuk mesleği olarak ele alınıyor. Hukukçular bizi Taşınmaz Simsarı olarak değerlendiriyorlar. Çünkü Türk Hukukunda yerimiz simsar (tellaliye) komisyonculuk olarak tarif edilmiş. Asıl adımız “Emlak Komisyoncusu” Mesleğin adı da Emlak Simsarlığı.

 

İşiniz mahkemeye düştüğünde sizin yargılanmanıza bu usul üzerinden başlanıyor. Tanımı ise şu şekilde yapılıyor; Türk Borçlar Kanunuda taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanını hazırlanmasına veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlenen kişi veya işletme.

 

Bir diğer bilinmesi gereken tarif ise, Mecburi Standart Tebliğinde komisyoncu; Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşesi yaparak taşınmaz alımı, satımı, rehin, vb. aynı hak tesisi gibi tüm hukuki ve teknik işlemleri ve kiralanması konusunda aracılık eden ve kiralam sonrası hizmetleri yerine getiren, bu konularda gerektiğinde danışmanlık, bilirkişilik ve ekspertizliğini yapan ve bunlar ile ilgili olarak gerekli form, beyanname vb. belgeleri doldurabilen, bu iş ve işlemleri kendi adına açılmış bir iş yerinde yapan kişi veya kuruluş. Şeklinde tarif edilmiş.

 

Ana Sorun şu: Diğer kıymetli meslekler gibi kişinin bir diploması, okur yazarlığı, eğitim durumu ile ilgili hiçbir açıklamaya yer verilmemiş olmasıdır. Öncelikle bu iki tarifin kökten değişmesi ve gerekli eğitim durumunun, deneyiminin net olarak bu tariflerde yazması gerekir. Örnek vermek gerekirse, doktorlar için “Tıp Fakültesi Diploması” yazar. Avukatlarda “Hukuk Fakültesi Diploması” olanlar yazar.

 

Çoğumuzun dilinde dolaşan ” Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği” sadece bir yönetmeliktir. Yaptırımı sınırlıdır. Asıl 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 520 ile 525.  maddeleri arasında düzenlenmiştir. Hukuk burada devreye girer ve karar buna göre verilir. Lütfen bu maddeleri açıp okuyun. Çok güleceğinizden emin olabilirsiniz. Haklarınızı ve ne yapmanız gerektiğini bu maddelere göre tekrar gözden geçirin.

 

Bir diğer mesleği ilgilendiren 11816 sayılı Mecburi Standartlar Tebliğidir. 2004 yılında yayınlanan bu tebliğe göre Emlak Komisyonculuğu hizmetlerinin, işletmecilik, hizmet ortamının özellikleri, bulundurması gerekli araç-gereç ve çalışanların özellikle ile ilgili genel kuralları kapsayan ilk hukuki kuralları kapsayan tavsiye niteliğindeki içeriktir. Lütfen bu tebliği de linki tıklayarak okuyun. Anlamaya çalışın.

 

Son olarak ta 5 Haziran 2028 tarihinde ilk kez yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik var. Çoğumuz bu yönetmeliği ciddiye alıyoruz. Ancak bu bir yönetmelik olduğu için bu işe bakan kurul yönetmelik maddeleri ile zırt pırt oynuyor. Kim daha fazla baskı uygular ve yeterli maddi desteği verirse, kuruldan o yönde bir ek çıkıyor. Olan kime oluyor? Gayrimenkul Ofis ve Danışmanlarına. Markalara bir şey oluyor mu? Üzgünüm olmuyor. Onların derdi sadece para olduğu için danışmanlar ve ofisler üzerinden para sağarak her gün servetlerine servet katıyorlar. Zavallı danışman fatura ödeye ödeye en üstte oturanlara köle gibi hizmet ediyor.

 

Sektörde ki dağılıma bakarsak Amerika asıllı markalar zaten pazarı domine ediyorlar. Markaları tek tek saymayacağım. Hepsini benden daha iyi biliyor ve bünyelerinde çalışıyorsunuz. Diğer yandan yerli zincirler var. Onları da tanıyor ve biliyorsunuz. Bir de yerel emlakçılar var. Ben bu konuda Türkiye İstatistik Enstitüsüne resmi dilekçe ile başvurdum. Kayıtlı kaç ofis ve danışman var diye. Dilekçem red cevabı aldı.

 

Bir diğer gayrimenkul sektörüne ayar verenler ise emlak listeleme siteleri. Baş aktör bildiğiniz üzere sarı şirket. Diğerleri çok da fifi. Sarı şirket ülke yönetimi ile de arası iyi olduğu için pazara kendine uygun şekilde yön vermeye devam ediyor. Bizden topladığı paralar ile komisyondaki abilere ablalara onların anladığı dilden konuşarak kendi lehine kararlar çıkartıyor.

 

Amerika brandalı ofis yasısı Türkiye genelinde resmi sitelerden aldığım bilgilere göre yaklaşık olarak 700 adet. Toplamda 10,000 danışmana ekmek kapısı sunuyor. Yerli markalar ise bunun üçte biri konumunda. Yerel markalara hiç girmeyeceğim çünkü onlar bu düzenlemeye pek sıcak bakmayacaklar. Aralarında sarı şirkete kafayı takmış olup bir Donkişot olarak yapacakları çok sınırlı. Var olan durumdan şikayetçi olanları dikkate alsak oradan da 4,000 danışman çıkar. Yerli markalardan da 6,000 adet çıksa 20,000 gayrimenkul danışmanının birlikte hareket etmesi gerekir. Markaların başındakiler devlet ile başları derde girmesin diye bu işe kesinlikle bulaşmak istemeyeceklerdir. Onlar ticaretlerine bakıyorlar. İş kime düşüyor ofis sahiplerine ve danışmanlara.

 

Tüm danışmanlar tek çatı altında toplanıp birlikte hareket ederlerse, hem yasa çıkar hem de düzgün bir yönetmelikle işler yoluna girer. Bu birlikteliği ayağa kaldıracak bir lider yönetim olması gerekir. Bu işe gönül koymuş, marka bağımsız ortak ülkü ve sevda ile işi yoluna sokmalılar. Benzeri bir devrim mali müşavirler tarafından yapıldı. Gayrimenkul Danışmanlarının bunu yapacak gücü var. İş sadece organize olmaktan geçiyor. Yazdıklarıma katılanların aynı bayrak altında toplanması ve haklarını söke söke alması gerekiyor.

 

Her ilde bu sorumluluğu almak isteyen ofis sahipleri veya gayrimenkul danışmanları önce cemiyet olarak bir araya gelmeli ve bu ortak ülküde toplanarak il bazında bir topluluk oluşturmalı. Bu topluluklar belli bir sayıya ulaşıldığında gerekli devlet birimlere baş vurarak Taşınmaz Ticareti Danışmanları Derneği kurulmalı. Bu dernekler ise bölge bazında kurullar oluşturmalı ve tüm danışmanlar tek bir çatı altına girmeli. Tüm il toplulukları aynı dernek kuralları ile yönetilmeli ve sektöre giren her yeni danışman bu derneğe üye olmadan bu mesleği yapamamalı.

 

Bunun için her ilimizde elini taşın altına koyacak, sorumluluk sahibi, ahlaklı ve vicdanlı kişiler bu süreci başlatmalı. Derdimiz bağcıyı dövmek değil, üzüm yemek olmalı. Bu bakış açısı ile bir araya gelebilirsek ben elimden gelen ne varsa, ortaya koymaya hazırım. Bu oluşum bir STK olmamalı, hizmet eden bir dayanışma derneği olmalı. Kişisel menfaatlere değil, hak, hukuk ve düzen sağlamaya hizmet etmeli.

 

Bu haftalık bu kadar olsun. Simsarlık Kanunu ve Meslek Tebliğini okumayı ihmal etmeyin.

 

Bol kazançlı bir haftanı olsun.