Gayrimenkul Mevzuatı Yazıları

Kira Sözleşmeleri Hakkında – 3

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

Kira Sözleşmeleri Hakkında – 3

Üçüncü ve son bölümde Kira Sözleşmeleri hakkında bir gayrimenkul danışmanının bilmesi gerekenleri son ayrıntıları paylaşacağım. Kira Sözleşmeleri Hakkında Bölüm1 ve Bölüm 2 de birçok detay paylaştım. Eğer bu bölümleri kaçırdıysanız o bölümlere dönüp okuyabilirsiniz.

Bu bölümde Kira Sözleşmeleri hakkında son kalan bölümleri aktarmak istiyorum.

Kiralayanın kira borcunu ödememesi durumunda malları üzerine kiraya veren lehine yapılan hapis hakkı

Mülk sahibinin tahsil edilmeyen, ödenmeyen kira borçları nedeni ile geçmiş bir yıllık ve devam eden altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak kiraya verilen mülkte bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına  yarayan taşınır mülkler üzerindeki hapis hakkıdır.

Hapis hakkı alt kiralama ilişkisinde, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Hapis hakkı, kiralayanın haczedilmeyen malları üzerinde kullanılamaz.

Kiralayanın vereceği güvence bedeli (depozito) bedeli en çok ne kadar olabilir, nasıl alınır ve nasıl geri teslim edilir

Konut, çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmiş ise, bu güvence üç aylık kira tutarını aşamaz.

Depozito olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa, kiralayan kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli bir evrak ise bir bankanın kasasına kilitler.  Banka güvenceleri ancak iki tarafın onayı veya icra takibinin kesinleşmesiyle, ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanılarak geri verilebilir.

Kiraya veren mülk sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiralayana karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmiş ise, banka, kiralayanın istemi üzerine depozitoyu geri vermekle yükümlüdür.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir ve Artış oranı ne şekilde olacaktır?

Yenilenen kira dönemlerinde TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) deki artış oranını geçmemek koşulu ile kira sözleşmelerinde artış oranı belirlenecektir. Bu oran zaman zaman ÜFE ye dönüşebilir. Ani değişimleri yakından takip etmek en doğrusudur.

Kira bedelleri ve depozito yabancı para cinsinden istenemez. Kira sözleşmeleri yabancı para cinsi ile düzenlenemez.

 

Kira Tespit Davası nedir, nasıl açılır ve nasıl uygulanır

Borçlar kanuna göre kira bedelinin belirlenmesi için her zaman kira tespit davası açılabilir.  Bu dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı veya kiraya veren mülk sahibi tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiralayana yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşulu ile, takip eden yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiralayanı bağlar.

 

Evet, kira sözleşmeleri hakkında bilinmesi gereken tüm bilgileri paylaştık.

Umarım faydalanırsınız.

Sorularınız olursa beklerim.

Bu yazıların devamını okumak için bloğuma üye olun

Görüşmek üzere,

Güven AÇIK

Facebook
Twitter
LinkedIn

Okuyabileceğiniz Diğer Blog Yazılarımız

Dijital Gayrimenkul Pazarlaması

Gayrimenkul sektörü için dijital pazarlama artık olmazsa olmaz durumuna geldi. Bilmeniz gerekenleri sizinle yazımda paylaştım.

Sektörde Kalite Sorunu

Artık sektöre olan güvenim hiç mi hiç kalmadı. Yönetmelikte yapılan son değişiklikle beraber söyleyecek söz bulakta zorlanıyorum. Sektörde Kalite Sorunu ciddi boyuta!

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Views: 11

Gayrimenkul Mevzuatı Yazıları

Kira Sözleşmeleri Hakkında – 2

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

Kira Sözleşmeleri Hakkında – 2

Geçen hafta Perşembe günü Teknik Yazılar bölümünde yayınladığım Kira Sözleşmeleri Hakkında Bölüm 1 çok yüksek sayıda okuyucuya ulaştı. Geri dönüşler de mükemmel oldu.

Birinci bölümde Kira Sözleşmelerinin dayandığı Borçlar Hukuku’ndan bahsettik. Kiralama işlemini tanımladık. Kiraya veren ve kiralayanın borçlarını açıkladık. İkinci bölümde ise ele alacağımız başlıklar sırası ile;

  • Kira Sözleşmesi Devri ve Alt Kiralama
  • Sözleşme bitmeden Kiralananın tahliyesi halinde Kiracının sorumluluğu
  • Kira Sözleşmeleri İptal (Fesih) İşlemleri ve Fesih Sebepleri
  • Kiracı Sözleşme bitiminde kiralananı teslim etme sorumluluğu

Bu dört ana başlığı tek tek sizlerle paylaşacağım.

Kira Sözleşmesi Devri ve Alt Kiralama

Bu konu daha çok ticari kiralamalarda karşımıza çıkar.  Eski Borçlar Kanunu’nun 259 maddesinde yer alan “Kiraya veren mülk sahibinin yazılı rızasının alınması” yaklaşımı iş yerleri kiralamaları dışında devam etmektedir. İş Yeri kiralamalarında kiraya verenlerin “haklı sebep” dışında kira sözleşmesinin (ilişkisinin) devrine onay vermeleri zorunluluğu getirilmiştir.

Burada en büyük sorun “Haklı Sebep” kavramının açık ve net olmaması nedeni ile sakıncalı olarak devam etmektedir. Bu durum “Hava Parası” denen kavramın oluşmasına ve peşinden de birçok sorunun doğmasına neden olmaktadır.

Kiraya verenin yazılı onay vermesi ile kira sözleşmesi (ilişkisi) üzerine geçen taraf sözleşmenin tarafı olup, devredenin (eski kiracı) kiraya verene karşı sorumluluğu sona erecektir.

Ancak, İş yeri kiralamalarında devreden kiracının sorumluluğu  kira sözleşmesinin bitimine ve en çok 2 yıl süreyle devam edeceğinin bilinmesi gerekir. Yani, devreden kiracı yeni kiracı ile birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Sözleşme bitmeden Kiralananın tahliyesi halinde Kiracının sorumluluğu

Kiralayan sözleşme süresi dolmadan, iptal süresine uymaksızın kiralananı geri vermek isterse, sözleşmeden doğan borçları kabul edilebilir bir süre devam eder. Bu düzenleme Yargıtay’ın aldığı kararlar doğrultusunda bu hale gelmiştir.

Kira sözleşmesini haksız bir yere iptal eden veya kiralanan taşınmazı zamanından önce tahliye eden tarafa “uygun bir süre” ile tazminat hükmünü uygulayan yargı kararları kanun maddesi haline getirilmiştir. Burada “uygun süre” mahkeme kararı ile belirlenmektedir.

Ancak kiracı yeni düzenleme ile, ödeme gücüne sahip, kira sözleşmesini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, sözleşmeden doğan borçları sona ermektedir. Bu düzenleme birçok sorunu beraberinde getiren bir düzenleme olmasına rağmen kullanılmaya devam etmektedir.

Kısaca, kiracı kiraladığı mülkü sözleşme süresinden önce tahliye etmek isterse borçlarını belli bir süre yerine getirmekle mükelleftir. Ya da yerine yeni bir kiracı bulmak durumundadır.

Kira Sözleşmeleri İptal (Fesih) İşlemleri ve Fesih Sebepleri

Kira sözleşmeleri dört sebepten dolayı iptal edilebilir. Bu konuyu bilmek bir gayrimenkul danışmanı için olmazsa olmazdır. Şimdi bu dört iptal nedenini tek tek anlatalım;

Bildirim Yolu ile İptal ve Tahliye

Çatılı iş yerleri ve Konut kira sözleşmelerinde kiralayan belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarda bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi en az üç ay öncesinden yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Yeni düzenleme ile artık belirsiz süreli kira sözleşmelerinin 10 yıl uzaması halinde artık herhangi bir gerekçe olmadan feshi ve tahliye hakkı getirilmiştir.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini iptal edemez.

İhtiyaç Sebebi ile İptal ve Tahliye

Yeni Kanunun 350. Maddesi ile kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle tahliye olarak anılmaktadır. Bu yeni maddeye göre kiraya veren kiralanan taşınmazı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ve kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise dava yolu ile tahliyesi sağlanabilir.

Kiraya veren mülk sahibi ihtiyaç amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralanan mülkü üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan mülkler eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiraya verilemez.

Yeni Mülk Sahibinin İhtiyacı Sebebi ile İptal ve Tahliye

Yeni kanunun 351. Maddesi ile düzenlenmiştir. Kiralanan mülkü sonradan edinen gerçek kişi yani satın alan yeni mülk sahibi kendisi, eşi, alt ve üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu varsa, satın alma (edinme) tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiralayana yazılı olarak bildirmek durumundadır. Bu bildirimden 6 ay sonra kiracıya açacağı bir dava ile sözleşmeyi sonlandırabilir.

Kiralananı satın alan kişi dilerse ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kira sözleşmesi bitim tarihinden 1 ay önce yazılı bildirimde bulunarak, dava açar ve kiralayanın tahliyesini ister.

Yeni mülk sahibi bu hakkını satın alma tarihinden sonraki ilk ay içinde yapmak durumundadır. Aksi halde kira sözleşmesini aynen kabul etmiş sayılır. Bu süreyi doğru kullanmak gerekir. Bu süre kaçırılmış ise yeni mülk sahibi kira sözleşmesinin bitmesinden bir ay önce yine dava açarak tahliye isteyebilir.

Tahliye Taahhüdü, Bir kira döneminde iki haklı ihtar, Kiralayan veya eşine ait aynı il sınırları içinde bir konutu bulunması Sebebi ile iptal ve Tahliye

Yeni Kanunun 351. Maddesi ile yapılan düzenlemede; Kiralayan, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak yolu ile iptal edebilir ve tahliye isteyebilir.

Kiralayan, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir  kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yolu ile kira sözleşmesi iptali ve tahliye edilebilir.

Ayrıca, kiralayan ve eşinin aynı ilçe ve belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması halinde, kiraya veren kira sözleşmesi yapılırken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yolu ile sona erdirebilir.

Kiracı Sözleşme bitiminde kiralananı teslim etme sorumluluğu

Kiracı kiralanan mülkü hangi durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin süre sonunda aynı durumda geri teslim etmekle yükümlüdür. Bu Kiralayanın borcudur. Fakat, kiralayan sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralanan mülkte meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiralayanın, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak olan zararları giderme dışında, başka bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Yeni Kanun Madde 334.

Evet, Kira Sözleşmesi Hakkında 2. Bölümü tamamladık. Haftaya 3. Bölümle final yapacağız. Böylece Kira Sözleşmesi hakkında bilmeniz gereken her şeyi öğrenmiş olacaksınız.

Kira sözleşmeleri konusunda sorularınız olursa beni ALOGÜVEN hattımdan arayıp danışabilirsiniz

Daha Bloguma üye olmadıysanız çok önemli bilgileri kaçırıyor olabilirsiniz.

Hemen Bloguma aşağıdaki linkten üye olabilirsiniz.

BLOG ÜYELİĞİ

Bol Kazançlar

Güven AÇIK

Facebook
Twitter
LinkedIn

More to explorer

Dijital Gayrimenkul Pazarlaması

Gayrimenkul sektörü için dijital pazarlama artık olmazsa olmaz durumuna geldi. Bilmeniz gerekenleri sizinle yazımda paylaştım.

Sektörde Kalite Sorunu

Artık sektöre olan güvenim hiç mi hiç kalmadı. Yönetmelikte yapılan son değişiklikle beraber söyleyecek söz bulakta zorlanıyorum. Sektörde Kalite Sorunu ciddi boyuta!

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Views: 5

Gayrimenkul Mevzuatı Yazıları

Kira Sözleşmeleri Hakkında Bilinmeyenler

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

Kira Sözleşmeleri Hakkında Bilinmeyenler

Kira sözleşmesi düzenlemek bir gayrimenkul danışmanının sıklıkla başına gelen bir işlemdir. Bir kira sözleşmesi hazırlamanın önemi ancak sorunlar ortaya çıkınca anlaşılır. Bu pahalı bir öğrenme yöntemidir. Deme yanılma ile öğrenmek kalıcı olabilir ancak can yakar.

Başarılı bir gayrimenkul danışmanı mesleğinin önemli bir parçası olan kira kontratı düzenlemeyi bilmesi gerekir. Bu işlemi bir çeşit kopyala yapıştır, isim ve adresi değiştir olsun bitsin şeklinde söylemiyorum. Arka planda hangi hükümlere dayanılarak yani bilerek bir kira sözleşmesi hazırlayabilmelidir diye düşünüyorum.

Bu konuyu belli başlıklar altında ele almak istiyorum. Önce Kira Sözleşmesinin hangi kanun içerisinde yer aldığını, Kiraya verenin bu sözleşmedeki temel borçlarını, Kiracının temel borçlarını açıklayacağım. Daha sonra bir kira sözleşmesinin nasıl devredileceğini veya alt kiralamayı nasıl yasal olarak yapabileceğini paylaşacağım. Son bölümde kiracının sözleşme süresi dolmadan tahliye etmesi halinde ne olacağını anlatacağım. Kira sözleşmelerinin nasıl fesih (iptal) edileceğini izah ederek tamamlayacağım.

Bu teknik yazım kiralama konusunda doğru bilinen yanlışları da ortaya koyacak nitelikte. Başınız sıkıştığında bu yazımı açıp okuyabilir veya bana danışabilirsiniz.

Öncelikle KİRALAMA nedir? Onunla başlayalım. Kiralama bir mülkün belli bir bedelle kullanma hakkının devredilmesidir.  Sadece mülk kiralaması değil, araç, bisiklet ve diğer akla gelebilecek her şey kiralama konusu olabilir.

Mülk kiralaması Türkiye Cumhuriyeti Devletinin Türk Borçlar Kanunun 299. Maddesinden başlayarak 356. Maddesine kadar kira ilişkisi ve gayrimenkul kiraları konuları düzenlenmiştir. İlk madde olan 299 derki “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

 

  1. Maddeye göre Kira Sözleşmesi, belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin dolmasıyla herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi BELİRLİ SÜRELİ sözleşmedir. Bunun aksi durumlar için BELİRSİZ SÜRELİ sözleşmeler olarak değerlendirilir. Burada bir gayrimenkul danışmanı için önemli olan nokta kira sözleşmesi hazırlarken kira süresini doğru belirlemesidir. Konut kiralama işlemlerinde kira sözleşmesinin süre bölümüne bir yıl yazmak en doğrusudur. Daha fazla yazılan süreler sorun çıkartma potansiyeline sahiptir. Kiraya veren için adaletli olan bir yıllık kira sözleşmesi düzenlemektir. Ticari gayrimenkullerde durum farklıdır. Ticari gayrimenkul kira sözleşmesi daha farklı sürelerde hazırlanır. Bunlar yıllık olabildiği gibi 3 veya 5 yıllık da olabilir. Bazen kurumsal kiracılar bu süreyi 5 yıl + 5 yıl olarak talep edebilirler.

 

Kira sözleşmesinin özel şartlarına eklenecek olan süre uzatma maddeleri düzenleyici olabilir. Bunu ilerde size anlatacağım.

Şimdi gelelim Kiraya Verenin kira sözleşmesindeki temel borçlarına. Buradaki borç kelimesine fazla takılmayın. Bu hukuk dilinde bu şekilde kullanılır. Aslında mülk sahibinin yasal sorumlulukları anlamına gelir. Bu sorumluluklar tanımlanmıştır. Hiçbir mülk sahibi ben bilmiyordum diyemez. Şimdi size 6 temel borcu tek tek anlatayım:

Kiraya verenin Kira Sözleşmesindeki Temel borçları:

  • Kiraya veren mülk sahibi kiralananı (mecur) sözleşme başlangıç tarihinde kullanıma elverişli bir durumda kiralayana teslim etmek ve sözleşme süresince aynı durumda bulundurmak zorundadır. Madde 301
  • Kiralanan mülk ile ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri sorumluluklara, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda ön görülmemişse, kiraya veren mülk sahibi katlanır. Madde 302
  • Kiralanan mülkün önemli ayıplar ile teslimi halinde Kiralayan (kiracı) borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralanan mülkün sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralanan mülkün önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiralayan, kiralanan mülkte sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Madde 304
  • Kiralanan mülkte teslimden sonra ortaya çıkacak olan ve kiralayandan kaynaklanmayan ayıpların varlığı durumunda kiraya veren , kiralayan ayıbının giderilmesi veya kira bedelinin ayıp oranında indirilmesini, zararın giderilmesini sağlamak ile yükümlüdür. Kiralayanın mülk kullanımına engel olacak bir ayıbın varlığı halinde ise kiralayanın kira sözleşmesini iptal etme hakkı olacaktır.
  • Kiralayan, kiralanan mülkün kullanımını etkileyen ayıpların vardığı durumunda, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralanan mülkün ayıplı olmasından doğan zararları kiralayana ödemek ile yükümlüdür. Madde 307
  • Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde yeni mülk sahibi (malik) kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Madde 310 Yeni mülk sahibinin kira sözleşmesinin tarafı olan kiralayana mülkü edindiği (satın aldığı) tarihten itibaren bir ay içinde, kiralayanın eline geçecek şekilde yazılı bir bildirim yapması zorunludur. Aksi halde belirtilen süre içinde bildirim yapılmaz ise, eski kira sözleşmesi ile bağlı hale gelecek ve yeni mülk sahibi olma sıfatı ile kullanabileceği tahliye hakkını kullanamayacaktır. Kiralayan ve ilk kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi tapuya şerh olarak işlenmiş ise, bildirim yapılsın veya yapılmasın şerh verdirilen kira sözleşmesi süresi boyunca devam edecektir. Madde 312

 

Kiralayanın Kira Sözleşmesindeki Temel borçları:

  1. Kiralayanın en temel borcu ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini zamanında ödemektir. Kiralayan, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Madde 313, 314
  2. Kiralayan ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini ve yan giderleri kiralanan mülkün kendisine tesliminden sonra ödemez ise kiralayana yazılı olarak 30 günlük süre verilerek, bu süre sonuna kadar ödemesi talep edilecektir. Aksi halde 30 günlük sürenin sonunda kiralayan temerrüde düşmüş sayılacak ve bu durum tahliye nedeni olarak kabul edilebilecektir. Madde 315 Bu arada şu “Temerrüt” ne demek onu da açıklamak istiyorum. Temerrüt, herhangi bir sebebe dayanmaksızın borçları ödememekte direnme anlamına gelir. Temerrüt hukuka aykırı bir durumdur. 
  3. Kiralayan, kiralanan mülkü sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralanan mülkte oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Aksi halde kiralayana yazılı olarak 30 günlük süre verilerek, bu süre sonuna kadar aykırılığın giderilmesi talep edilecektir. Süre sonunda sorun devam eder ise kira sözleşmesinin iptal edileceği yazılı olarak kiralayana ihtar edilecektir. Madde 316
  4. Kiralayan, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikme olmaksızın bildirmekle yükümlüdür. Aksi halde bundan doğan zarardan kendisi sorumlu olacaktır. Madde 318
  5. Kiralayan kiralananda meydana gelen ayıplar ve zararların giderilmesi için yapılacak çalışmalara katlanmakla yükümlü oldukları gibi, kiralanan taşınmazın satışı, yeniden kiraya verilmesi ve bakım konularında 3. Kişilerin taşınmazı gezip görmelerine izin vermek zorundadır. Madde 319
  6. Mülkte hem kiraya veren hem de kiralayan tarafından yapılacak olan yenilik ve değişiklikler değer artırıcı nitelikte ise buna müsaade edileceği hususu açıklanmıştır. Madde 320
  7. Kiralayan kiraladığı mülkte kiraya verenin yazılı izni ile yenilik ve değişiklik yapabilecektir. Yazılı izinle yapılmış olan yenilik ve değişiklikler süre sonunda kiralayandan eski haline getirilmesini talep edemeyecektir. Kiraya verenden izin alınmaksızın yapılmış olan yenilik ve değişiklikler eski haline getirilmek zorundadır. Kiralayan izin alarak mülkte yaptığı yenilik ve değişikliklerden dolayı kiraya verenden bir değer artışı talep edemeyecektir.

İyi çalışmalar diliyorum.

Güven AÇIK

 

Facebook
Twitter
LinkedIn

Okuyabileceğiniz Diğer Blog Yazıları

Dijital Gayrimenkul Pazarlaması

Gayrimenkul sektörü için dijital pazarlama artık olmazsa olmaz durumuna geldi. Bilmeniz gerekenleri sizinle yazımda paylaştım.

Sektörde Kalite Sorunu

Artık sektöre olan güvenim hiç mi hiç kalmadı. Yönetmelikte yapılan son değişiklikle beraber söyleyecek söz bulakta zorlanıyorum. Sektörde Kalite Sorunu ciddi boyuta!

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Views: 14

Gayrimenkul Mevzuatı Yazıları

Gayrimenkul Hakkında Bilinmesi Zorunlu Olanlar

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

Gayrimenkul Hakkında Bilinmesi Zorunlu Olanlar

Gayrimenkul sektöründe çalışan herkesin önce gayrimenkulün ne olduğunu tarif edebilmesi ve açıklayabilmesi gerekir diye düşünüyorum.

Ayrıca bu sözcüğün kardeşi olan EMLAK nedir onu da doğru tarif etmek lazım. İkisi arasında bir fark var mı onu da bilmek yararlı olabilir.

Her iki sözcük de bizim dilimize Arapça dilinden geçmiş. Emlak sözcüğü Arapça dilinde tam anlamı ile, bağ, bahçe, toprak, arsa, arazi ve bunların üzerindeki binalar için kullanılan geniş bir anlamı olan sözcük. Yaygın bir şekilde kullanılıyor.

Gayrimenkul ise aslında ayrı yazılması gereken bir sözcük. Doğru yazım şekli Gayri Menkul. Menkul sözcüğü, “taşınabilir” anlamındadır. Hukuki bir terim olarak bir yerden bir yere taşınabilir malları tanımlamak için kullanılır.  Gayri Menkul ise taşınması mümkün olmayan mal anlamına gelir.

Mülk sözcüğü ise; sahip ve egemen olma, sahiplik egemenlik, hükümdarlık, sahip olunan şey anlamına gelir ve yine kökü Arapçadır. Malik olma ile de benzerlik gösterir.

Türk boyları göçebe olmaları özellikler ile topraktan çok çadırlarına Obalarına isim vermişlerdir. Yani Türkler evlerinin kökeninde obalar ve Otağlar vardır. Arap kültürü ile birlikte dilimize emlak, mülk, malik ve menkul sözcükleri dahil olmuştur.

Özetlersek Gayri Menkul “taşınamayan” anlamındadır. Bu yüzden aslında bizim “Taşınmaz” sözcüğünü kullanmamız daha doğrudur. Ancak “Emlak”, “Gayrimenkul” ve “Mülk” sözcükleri daha yaygındır.

Gayrimenkul Nedir?

Taşınmaz mal, bir yerden bir başka yere taşınması mümkün olmayan. Durağan mal.

Bu gayrimenkul ve emlak konusunda her halde anlaşmış durumdayız.

Türk Hukukunda Neler Gayrimenkul olarak kabul edilir?

Bu konu Türk Medeni Kanunun 704 sayılı maddesinde net bir şekilde açıklanmıştır.

  • Arazi : Yüzölçümü ve niteliği belirlenmiş taşınmaz parçasına denir. Kadastro ve Tapu işlemleri yapılmış, her parseli ayrı tapu niteliğinde ve ayrı sayfaya kaydı yapılmış olur.
  • Tapu Kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilmiş bağımsız ve sürekli haklar: Kaynak Hakkı ve Üst Hakkı olarak geçer. Daha çok Üst Hakkı yaygın olarak kullanılır.                                                                             Üst Hakkı: Arazinin üstünde ve altında yapı inşa etme veya var olan yapıyı koruma, bu yapının mülkiyet hakkına sahip olma yetkisini sağlayan irtifak hakkıdır.            
  • Kat Mülkiyeti Kütüğüne bağlı bağımsız bölümler: Kat irtifakı kurulmak suretiyle inşası yapılmış ve usulüne uygun olarak tamamlanıp bağımsız bölümler haline getirilmiş taşınmazlar, gerekli şartlar yerine getirilerek Tapu Kütüğünde Kat Mülkiyeti Kütüğüne kaydedilir.
Kimler Gayrimenkul sahibi olabilir veya tasarruf edebilir?
  • Gerçek Kişiler: Bir mülkiyette hak sahibi olan tüm gerçek ve malik kişileri kapsar. Hak sahipliğini yasal bir belge ile ibraz etmesi gerekir. Mümeyyiz olma durumu aranır. Kendi adına gayrimenkul edinebilmeleri için 18 yaşını doldurmuş olması şarttır. Diğer ayrıntılar için ilgili yasaları okumanızı tavsiye ederim.
  • Tüzel Kişiler: Ticari şirketler ve Kamu tüzel kişileri olarak iki ana başlıkta toplanır.
Gayrimenkul Devri Nasıl Yapılır?

Türk Hukukunda Tapu devri 5 şekilde yapılır. Bunlar arasında en çok bilinen;

  • Tapu Dairesinde Satış Yolu ile: Sıkı bir şekil şartı ile uygulanır. Tapu dışında hiçbir satış geçerli sayılmaz.                                               
  • Satış Vaadi Sözleşmesi ile: Ön Satış Sözleşmesi olarak da bilinir. Bu yetki noterlerce kullanılabilir. Noter onayı olmayan hiçbir satış vaadi sözleşmesi yasal değildir. Bu işlem kesin Tapu Sicil Devri anlamına gelmez. Bir ön anlaşmadır. Tapuya şerh verilmesi ile daha güvence altına alınır.
  • Miras Yolu ile: Gayrimenkul miras bırakanın vasiyet ettiği kişi ve/veya kuruma ya da yasal mirasçılarına yasal devrin yapılmasıdır. Mirasçıların miras üzerinde payları eşit değildir. Eş ¼ , Çocuklar ¾ oranında pay sahibidir. Çocuk yok ise Eş 1/2 , Anne-Baba/Kardeşler ½ oranında pay edilir. Eşin kardeşi veya anne babası yok, sadece büyük anne veya büyük baba varsa paylaşım; Eş 3/4, Büyük anne-baba ¼ şeklinde pay edilir. Eş tarafında kimse yok ise mirasın tamamı eşe kalır.
  • Hükmen Tescil ile: Buna mahkeme kararı ile tapu devri denir. Mahkemelerce yürütülen tapu iptali veya tescili davalarında verilen tescil kararları hükmen tescil niteliğindedir.
  • Cebri İcra ile: Bir alacak nedeni ile alacaklı tarafından borçlu aleyhine açılan icra takipleri sonucunda borçluya ait bir taşınmaza haciz uygulanması ve icra dairesi tarafından satılarak paraya çevrilmesi ile satın alan lehine tapuda işlem yapılmasıdır.

Bu haftanın teknik yazısını da tamamlamış olduk. Bir sonraki yazımızda buluşmak üzere.

Güzel günler dileklerimle,

Güven AÇIK

Facebook
Twitter
LinkedIn

Okuyabileceğiniz Diğer Blokt Yazılarımız

Dijital Gayrimenkul Pazarlaması

Gayrimenkul sektörü için dijital pazarlama artık olmazsa olmaz durumuna geldi. Bilmeniz gerekenleri sizinle yazımda paylaştım.

Sektörde Kalite Sorunu

Artık sektöre olan güvenim hiç mi hiç kalmadı. Yönetmelikte yapılan son değişiklikle beraber söyleyecek söz bulakta zorlanıyorum. Sektörde Kalite Sorunu ciddi boyuta!

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Views: 74