Geçen hafta Perşembe günü Teknik Yazılar bölümünde yayınladığım Kira Sözleşmeleri Hakkında Bölüm 1 çok yüksek sayıda okuyucuya ulaştı. Geri dönüşler de mükemmel oldu.

Birinci bölümde Kira Sözleşmelerinin dayandığı Borçlar Hukuku’ndan bahsettik. Kiralama işlemini tanımladık. Kiraya veren ve kiralayanın borçlarını açıkladık. İkinci bölümde ise ele alacağımız başlıklar sırası ile;

• Kira Sözleşmesi Devri ve Alt Kiralama
• Sözleşme bitmeden Kiralananın tahliyesi halinde Kiracının sorumluluğu
• Kira Sözleşmeleri İptal (Fesih) İşlemleri ve Fesih Sebepleri
• Kiracı Sözleşme bitiminde kiralananı teslim etme sorumluluğu

Bu dört ana başlığı tek tek sizlerle paylaşacağım.

Kira Sözleşmesi Devri ve Alt Kiralama

Bu konu daha çok ticari kiralamalarda karşımıza çıkar.  Eski Borçlar Kanunu’nun 259 maddesinde yer alan “Kiraya veren mülk sahibinin yazılı rızasının alınması” yaklaşımı iş yerleri kiralamaları dışında devam etmektedir. İş Yeri kiralamalarında kiraya verenlerin “haklı sebep” dışında kira sözleşmesinin (ilişkisinin) devrine onay vermeleri zorunluluğu getirilmiştir.

Burada en büyük sorun “Haklı Sebep” kavramının açık ve net olmaması nedeni ile sakıncalı olarak devam etmektedir. Bu durum “Hava Parası” denen kavramın oluşmasına ve peşinden de birçok sorunun doğmasına neden olmaktadır.

Kiraya verenin yazılı onay vermesi ile kira sözleşmesi (ilişkisi) üzerine geçen taraf sözleşmenin tarafı olup, devredenin (eski kiracı) kiraya verene karşı sorumluluğu sona erecektir.

Ancak, İş yeri kiralamalarında devreden kiracının sorumluluğu  kira sözleşmesinin bitimine ve en çok 2 yıl süreyle devam edeceğinin bilinmesi gerekir. Yani, devreden kiracı yeni kiracı ile birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Sözleşme bitmeden Kiralananın tahliyesi halinde Kiracının sorumluluğu

Kiralayan sözleşme süresi dolmadan, iptal süresine uymaksızın kiralananı geri vermek isterse, sözleşmeden doğan borçları kabul edilebilir bir süre devam eder. Bu düzenleme Yargıtay’ın aldığı kararlar doğrultusunda bu hale gelmiştir.

Kira sözleşmesini haksız bir yere iptal eden veya kiralanan taşınmazı zamanından önce tahliye eden tarafa “uygun bir süre” ile tazminat hükmünü uygulayan yargı kararları kanun maddesi haline getirilmiştir. Burada “uygun süre” mahkeme kararı ile belirlenmektedir.

Ancak kiracı yeni düzenleme ile, ödeme gücüne sahip, kira sözleşmesini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, sözleşmeden doğan borçları sona ermektedir. Bu düzenleme birçok sorunu beraberinde getiren bir düzenleme olmasına rağmen kullanılmaya devam etmektedir.

Kısaca, kiracı kiraladığı mülkü sözleşme süresinden önce tahliye etmek isterse borçlarını belli bir süre yerine getirmekle mükelleftir. Ya da yerine yeni bir kiracı bulmak durumundadır.

Kira Sözleşmeleri İptal (Fesih) İşlemleri ve Fesih Sebepleri

Kira sözleşmeleri dört sebepten dolayı iptal edilebilir. Bu konuyu bilmek bir gayrimenkul danışmanı için olmazsa olmazdır. Şimdi bu dört iptal nedenini tek tek anlatalım;

Bildirim Yolu ile İptal ve Tahliye

Çatılı iş yerleri ve Konut kira sözleşmelerinde kiralayan belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarda bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi en az üç ay öncesinden yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Yeni düzenleme ile artık belirsiz süreli kira sözleşmelerinin 10 yıl uzaması halinde artık herhangi bir gerekçe olmadan feshi ve tahliye hakkı getirilmiştir.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini iptal edemez.

İhtiyaç Sebebi ile İptal ve Tahliye

Yeni Kanunun 350. Maddesi ile kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle tahliye olarak anılmaktadır. Bu yeni maddeye göre kiraya veren kiralanan taşınmazı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ve kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise dava yolu ile tahliyesi sağlanabilir.

Kiraya veren mülk sahibi ihtiyaç amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralanan mülkü üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan mülkler eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiraya verilemez.

Yeni Mülk Sahibinin İhtiyacı Sebebi ile İptal ve Tahliye

Yeni kanunun 351. Maddesi ile düzenlenmiştir. Kiralanan mülkü sonradan edinen gerçek kişi yani satın alan yeni mülk sahibi kendisi, eşi, alt ve üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu varsa, satın alma (edinme) tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiralayana yazılı olarak bildirmek durumundadır. Bu bildirimden 6 ay sonra kiracıya açacağı bir dava ile sözleşmeyi sonlandırabilir.

Kiralananı satın alan kişi dilerse ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kira sözleşmesi bitim tarihinden 1 ay önce yazılı bildirimde bulunarak, dava açar ve kiralayanın tahliyesini ister.

Yeni mülk sahibi bu hakkını satın alma tarihinden sonraki ilk ay içinde yapmak durumundadır. Aksi halde kira sözleşmesini aynen kabul etmiş sayılır. Bu süreyi doğru kullanmak gerekir. Bu süre kaçırılmış ise yeni mülk sahibi kira sözleşmesinin bitmesinden bir ay önce yine dava açarak tahliye isteyebilir.

Tahliye Taahhüdü, Bir kira döneminde iki haklı ihtar, Kiralayan veya eşine ait aynı il sınırları içinde bir konutu bulunması Sebebi ile iptal ve Tahliye

Yeni Kanunun 351. Maddesi ile yapılan düzenlemede; Kiralayan, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak yolu ile iptal edebilir ve tahliye isteyebilir.

Kiralayan, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir  kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yolu ile kira sözleşmesi iptali ve tahliye edilebilir.

Ayrıca, kiralayan ve eşinin aynı ilçe ve belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması halinde, kiraya veren kira sözleşmesi yapılırken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yolu ile sona erdirebilir.

Kiracı Sözleşme bitiminde kiralananı teslim etme sorumluluğu

Kiracı kiralanan mülkü hangi durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin süre sonunda aynı durumda geri teslim etmekle yükümlüdür. Bu Kiralayanın borcudur. Fakat, kiralayan sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralanan mülkte meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiralayanın, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak olan zararları giderme dışında, başka bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Yeni Kanun Madde 334.

Evet, Kira Sözleşmesi Hakkında 2. Bölümü tamamladık. Haftaya 3. Bölümle final yapacağız. Böylece Kira Sözleşmesi hakkında bilmeniz gereken her şeyi öğrenmiş olacaksınız.

Kira sözleşmeleri konusunda sorularınız olursa beni ALOGÜVEN hattımdan arayıp danışabilirsiniz

Daha Bloguma üye olmadıysanız çok önemli bilgileri kaçırıyor olabilirsiniz.

Hemen Bloguma aşağıdaki linkten üye olabilirsiniz.

BLOG ÜYELİĞİ

Bol Kazançlar

Güven AÇIK