Eğer gayrimenkul sektöründe çalışıyorsanız, ülkemizdeki Gayrimenkul Danışmanlığının hangi yasalara dayandığını bilmek elzemdir.
Ancak üzülerek belirtmeliyim ki, bu konu genellikle göz ardı edilen veya halının altına süpürülen bir mesele haline gelmiştir. Ne yazık ki, birçok gayrimenkul danışmanı bu alanda yeterli bilgi ve donanıma sahip değildir.
Birçok gayrimenkul danışmanı, mesleğin bu kritik yönüne yeterince yatırım yapmamakta ve okumaktan kaçınmaktadır. Sorunlarla karşılaştıklarında ise çoğu zaman sorunları avukatlara havale ederek kendilerini kurtardıklarını düşünmektedirler.
Oysa ki, gayrimenkul hukuku konusunda sağlam bir bilgi birikimine sahip olmak, hem kendi kariyerleri hem de müşterileri için son derece önemlidir.
Türkiye’de, Osmanlı döneminden miras kalan sağlam bir kayıt sistemi sayesinde gayrimenkul hukuku Cumhuriyet döneminde hızla yapılandırılmış ve uygulanmaya başlanmıştır.
Bu hukukun zeminini oluşturan temel yasaları anlamak, sektördeki profesyoneller için kritik öneme sahiptir. İşte, gayrimenkul hukukunun kapsamına dair temel kanunları tek tek açıklayan bir derleme…
- ANAYASA
- MEDENİ KANUN
- İMAR KANUNU
- KADASTRO KANUNU
- ORMAN KANUNU
- BORÇLAR KANUNU, KİRA SÖZLEŞMESİ HÜKÜMLERİ
- KAT MÜLKİYETİ KANUNU
- İSKAN KANUNU
- TAPU KANUNU
- KAMULAŞTIRMA KANUNU
- GECEKONDU KANUNU
- TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ KANUNU
- KOOPERATİFLER KANUNU
- AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ KANUNU
- TAŞINMAZ TİCARETİ YÖNETMELİĞİ
Yukarıdaki listeye baktığınızda, oldukça kapsamlı bir dizi yasal düzenleme ile karşılaşacaksınız. Bir gayrimenkul danışmanının bu yasalardan en az yarısına hakim olması, mesleki kariyeri açısından son derece faydalıdır. Hangi durumda hangi kanundan yararlanabileceğini bilmek, yalnızca kendisi için değil, müşterileri için de büyük bir avantaj sağlayacaktır.
Umarız ki gelecekte, sadece üniversite mezunu olan, donanımlı ve bilgi birikimine sahip danışmanlar bu sektörde yer alır. Böylece, bu meslek hak ettiği saygınlığı ve profesyonelliği kazanır.
Anayasa
Cumhuriyetin kuruluşuyla birlikte, Osmanlı İmparatorluğu döneminden gelen Taşınmaz Hukuku devam ettirilmiş ve Anayasa ile güvence altına alınmıştır. 1982 Anayasası’nın 35. Maddesi, Mülkiyet Hakkı’nı şu şekilde ifade etmektedir:
MADDE 35: Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.
Bu bağlamda, Türkiye’de bireylerin mülk edinme hakları, en üst düzeyde koruma altına alınmıştır.
Medeni Kanun
4721 sayılı Medeni Kanun’un 683 ile 761. maddeleri, Taşınmaz Hukuku’nu kapsamaktadır.
MADDE 704: Taşınmaz mülkiyetinin konuları şunlardır:
- Arazi
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve süreli haklar.
- Kat Mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler, gayrimenkul olarak değerlendirilir.
İmar Kanunu
3194 sayılı İmar Kanunu, yerleşim yerlerinin ve bu yerlerdeki yapıların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun bir şekilde düzenlenmesini amaçlamaktadır.
Kadastro Kanunu
3402 sayılı Kadastro Kanunu, ülkemizin koordinat sistemine göre kadastral veya topoğrafik haritalara dayalı olarak taşınmazların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirlemekte ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na uygun olarak Tapu Sicili’ni oluşturarak mekansal bilgi sisteminin altyapısını sağlamaktadır.
Orman Kanunu
6831 sayılı Orman Kanunu, orman niteliğindeki taşınmazlar ile orman niteliğini kaybetmiş taşınmazların yasal durumlarını koruma altına alır.
Borçlar Kanunu Kira Sözleşmesi Hükümleri
Borçlar Kanunu’nun 299 ile 378. maddeleri, gayrimenkul kiralamalarında kiraya veren ve kiracı arasındaki ilişkileri düzenler.
Kat Mülkiyeti Kanunu
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, taşınmazlar üzerinde bağımsız bölümler oluşturmak üzere inşa edilen taşınmazların yasal durumunu belirlemektedir.
İskan Kanunu
5543 sayılı İskan Kanunu, göçmenler, göçebeler, yerleri kamulaştırılanlar ve milli güvenlik nedenleriyle yapılacak iskan çalışmalarına ilişkin şartları düzenlerken, köylerde fiziksel yerleşim düzenlemesine dair uygulama esaslarını belirler.
Tapu Kanunu
2644 sayılı Tapu Kanunu, 1934’ten beri yürürlükte olup mülkiyetin esasını oluşturmakta ve sıkı şekil şartları ile korunmaktadır. Tapu sisteminin tüm esasları bu kanunla yapılandırılmıştır.
Kamulaştırma Kanunu
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, kamu yararını gözeterek gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetindeki taşınmazların nasıl kamulaştırılacağını, işlemleri ve hakların tescilini kapsamaktadır.
Gecekondu Kanunu
775 sayılı Gecekondu Kanunu, mevcut gecekonduların ıslahını, tasfiyesini ve önlenmesini amaçlayan düzenlemeleri içermektedir.
Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun
3091 sayılı bu kanun, gerçek veya tüzel kişilerin zilyet bulunduğu taşınmazlara yönelik tecavüzlerin önlenmesine yönelik devlet müdahalesini düzenlemektedir. Bu düzenleme, taşınmaz malların korunması açısından büyük önem taşımaktadır.
Kooperatifler Kanunu
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu, yapı kooperatiflerinin kuruluş esaslarını, haklarını ve sorumluluklarını düzenleyerek bu alandaki faaliyetlerin güvenli ve düzenli bir şekilde yürütülmesini sağlar.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
6306 sayılı bu yasa, afet riski altındaki alanların ve riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun güvenli yaşam alanları oluşturmak amacıyla iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektedir. Bu kanun, doğal afetler sonrası yaşanacak olumsuz etkilerin azaltılması adına kritik bir rol oynamaktadır.
Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği
Türkiye’de Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde uygulanacak usul ve esasları belirleyen bir düzenlemeyi ifade eder.
Bu yönetmelik, gayrimenkul ticaretinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi, tüketicilerin korunması ve piyasanın düzenlenmesi amacıyla oluşturulmuştur.
Yönetmelik, özellikle gayrimenkul danışmanlarının ve aracıların faaliyetlerini denetleyerek, sektördeki standartları belirlemeyi hedefler.
Aşağıda Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği’nin bazı önemli noktaları yer almaktadır:
1. Tanımlar ve Kapsam: Yönetmelik, taşınmaz ticareti ile ilgili terimleri tanımlar ve hangi tür taşınmazların kapsamda yer alacağını belirler.
2. Yetki ve Sorumluluklar: Gayrimenkul danışmanları ve aracıları için yetki ve sorumlulukları belirler. Bu sayede, kullanıcıların doğru bilgilendirilmesi ve şeffaf bir piyasa ortamının sağlanması amaçlanır.
3. Sertifikalandırma: Yönetmelik, gayrimenkul danışmanlarının mesleki yeterliliklerini belgelendiren sertifikaların alınması sürecini düzenler. Bu, profesyonellerin gerekli bilgi ve donanıma sahip olmalarını sağlamayı hedefler.
4. Piyasa Şartlarının İzlenmesi: Yönetmelik, piyasada taşınmaz ticaretinin izlenmesi ve raporlanması ile ilgili kurallar getirir. Bu, piyasanın sağlıklı ve dengeli işlemesi açısından faydalıdır.
5. Tüketici Koruma: Tüketicilerin haklarını korumak için çeşitli düzenlemeler içerir. Alım-satım işlemlerinde şeffaflık sağlanması, dolandırıcılık gibi olumsuz durumların önlenmesi amaçlanır.
6. Ceza ve Yaptırımlar: Yönetmeliğe uymayan kişiler için öngörülen ceza ve yaptırımlar, uyum sağlanmasını teşvik eder.
Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği, gayrimenkul sektöründeki profesyonellerin daha etik, düzenli ve güvenilir bir şekilde çalışmalarını sağlamak amacıyla önem arz eden bir belgedir. Bu yönüyle de sektördeki tüm taraflar için büyük bir referans kaynağıdır.
Bu kanunları toparlayacak olursak, hepsi gayrimenkul hukukunun alt yapısını oluşturmakta ve mülk sahiplerinin yanı sıra danışmanların da iş süreçlerini şekillendirmektedir. Bu yasal düzenlemelere vakıf olmak, mülk sahiplerinin ve müşterilerin sorabileceği sorulara doğru yanıtlar verebilmek adına hayati öneme sahiptir.
Fırsat buldukça bu kanunları gözden geçirmek ve değişikliklerden haberdar olmak, aynı zamanda Danıştay ve Yargıtay kararlarını takip etmek doğru bir yaklaşım olacaktır. En azından ilk beş kanunu bilmek, sektördeki bilgi birikiminizi önemli ölçüde artıracaktır.
Güven AÇIK