Gayrimenkul markalarına Yerli ve Yabancı olarak bakarsak Ofis-Danışman gelir paylaşım modelleri farklılıklar gösteriyor.
Ancak, 80/20 uygulaması birçok yabancı marka ofisin batmasına veya kapanmasına neden oluyor!
Batık sarmalına yakalanan batı kökenli gelir paylaşımı, özellikle 80/20 modelini bir çareymiş gibi gören ofislerin durumu oldukça kötü. Nedeni ise yanlış 80/20 uygulaması!
80/20 Gelir Paylaşımı Nedir
Bu paylaşım iş modelinde danışman belli bir işlem hacmi ve sayısına ulaştığında doğal olarak daha fazla kazanma isteği duyar. Bu çok doğal bir durumdur. Aylık veya yıllık bazda ofise önemli bir ciro sağlayan bu profesyonellere müstakil oda ve özel bir gelir dağılımı teklifi sunulur.
Bu paylaşım oranı Danışman gelirin %80‘ini, Ofis %20‘sini alacaktır. Ancak, ofis kendisini bu gelir kaybından korumak adına 80/20 çalışmak isteyen profesyonellerden Rep çalışan danışmanlardan daha yüksek, aylık bir sabit ödeme talep eder.
Bu ödeme tutarı hesaplanırken yapılan veya Markalar tarafından özendirilen uygulama; ofisin genel giderlerinin 80/20 ler tarafından ödenen aylık aidatlar ile karşılanarak ofisin yüzdürülmesinin sağlanmasıdır.
Aslında ilk bakışta fikir doğru bir fikir gibi görülüyor. Ödemek isteyen varsa, bir sorun olmaz. Ancak ofislerin mali yapısı düzgün yönetilmediği, işletme sahibi nakit akışı ve bilanço yönetimini nasıl yapması gerektiğini bilmediği için ofisin mali durumu hep eksi bakiye verir.
80/20 Çözüm mü
Eğer doğru uygulanırsa, çözüm olabilir. Ancak uygulama hatası yapılıyor. Şimdi size bu uygulama hatasından bahsedeceğim.
Örnek olarak bir ofiste 80/20 olarak ofisle anlaşma yapmış bir danışman olduğunu farz edelim. Bu danışman ile de aylık ödeme 15,000.-TL olarak belirlenmiş olsun.
Daha iyi anlatabilmek için bir yıllık takvim üzerinden gideceğim.
2025 Ocak Ayı Aidat tutarı 15,000.-TL işlem cirosu da 8 milyon TL bir konut satışından çift taraflı % 4 olarak ön görelim. Bu durumda danışman hem masa parası hem de işlem üzerinden 320,000.-TL gelir üretiyor ve ofisle paylaşıyor. Ofise kalan 64,000.-TL aidattan daha fazla olduğu için danışman aylık aidat içinde olarak ödemesini yapıyor.
2025 Şubat Ayında da aynı danışman bu sefer 10 Milyon TL bir tam işlem gerçekleştiriyor ve 400,000.-TL kazandırıyor. Ofisin aldığı tutar 80,000.-TL
Danışmanın cebine giren 2 aylık tutar ise 576,000.-TL. Helali hoş olsun.
Nakit paranın verdiği özgüven ile danışman tüm yıl sadece aylık aidatını ödeyerek hayatına devam ediyor.
Danışman 576,000.-TL bütçesinden her ay ofise toplam 15,000.-TL x 12 ay yani 180,000.-TL ödemiş oluyor. İşlemlerinden ofisine kazandırdığı toplam tutar ise
64,000.-TL – 15,000.-TL = 49,000.-TL
80,000.-TL – 15,000.-TL = 65,000.-TL
114,000.-TL
Sonuç olarak bu 80/20 profesyoneli iki ayda ofise 546,000.-TL Hizmet Bedeli + 30,000.-TL Aidat ödemiş oluyor.
Yıl sonu bilançosuna bakarsak 80/20 Profesyoneli Ofise;
Aidat Geliri olan 15,000.-TL x 12 = 180,000.-TL
İşlem Geliri olan 114,000.-TL
Toplam: 294,000.-TL / yıl
Boş geçen 10 aydan işlem geliri kazanamayan ofis aidata tamah etmek durumunda kalıyor.
Sonuçta ofisler eksi bakiye bir bilanço ile bankalardan kredi aramalarına başlıyor.
Çünkü masraf çok!
Ne yapılması lazım
80/20 Profesyonelleri işlem yaptığında sıkıntı yok. Ancak paranın rehaveti ile ortadan kaybolup yanlış şeylere odaklanırsa, ofisin hanesine giren çıkan bir para da olmuyor.
Bu yöntemin adaletli olduğunu savunanlar var.
80/20 Profesyoneli herhangi bir ay işlem yapamaz ise, ofise aidat dahil ortalama satış bedelinin üzerinden %20’sini ödemek ile mükellef olmak zorundadır.
Aksi halde ofis kendi ipini kendisi çeker. Bu durum Markanın da işine gelir. Çünkü yeni bir ofis satma fırsatı doğmuş olur.
İkinci senaryoya bakarsak ve danışmanın ilk iki ay 8 ve 10 milyonluk toplam iki işlem yapıp diğer aylar da ise minimum işlem tutarı olan 7 milyon TL üzerinden %4 ün %20 sini 56,000.-TL yi ofise öderse, ofis 410.000.-TL/yıl kasasında görecektir.
80/20 Profesyoneli bu tutarı ödemesi gerektiği için ya cebinden karşılar ya da işlem yapar ve borcunu ofise öder.
Ofis çoğunluğunun 80/20 profesyonellerinden olduğunu düşünün.
Ofise geçmiş olsun. Bu tayfa ofis yönetimini kısa zamanda ele geçirip kendi gemilerini de batırırlar.
Ofis yöneticileri 80/20 Profesyonelleri ile çalışırken işlem yapmadıkları aylarda ortalama satış fiyatı üzerinden %4 Hizmet bedeli alınmış şekilde %20 sini danışmana fatura etmelidir.
Bu haftalık da bu kadar.
Hepinize bol kazançlı bir hafta diliyorum.
Sevgilerimle,
Güven AÇIK
Eğitmen – Neuro NLP Coach – Yazar