Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik düzeltmeleri sonunda çıktı.

Bu yazımda Yönetmelik hakkında görüşlerimi paylaşacağım.

Bazı konulara dikkat çekmek  istiyorum. Gayrimenkul sektörü hakkında hayırlısı olsun.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik çıkar çıkmaz bazı profesyoneller çok sevinirken, bazı profesyoneller yönetmeliği dikkatlice okuyup anlamaya çalıştılar.

Ben de 5 Haziran 2018 de çıkan ilk yönetmelikle karşılaştırarak bir değerlendirme yaptım. Sanırım benim gibi iki yönetmeliği karşılaştıranlar olmuştur.

Her hafta Perşembe günü yayınladığım Teknik Yazılar başlığında bu yönetmeliği madde madde karşılaştırmalı olarak size aktarmayı planlıyorum.

En son Taşınmaz Ticareti Yönetmeliğinde neler değişti?

Ne değişmemiş dersek yeridir. İlk maddesi hariç tüm maddelerde bazı değişikliklere gidilmiş. Bu güzel haber. Ticaret Bakanlığı ile yapılan görüşmeler ve çalışmalar boşa gitmemiş. Emeği geçen herkese gönülden teşekkür ederim.

Ben tüm 25 Maddeyi tek tek inceledim. Sonuçta bazı eklemeler yapılmış ve bazı çıkartmalar yapılmış. Çok büyük bir fark var mı? Tartışmaya açık bir konu. Eğer Kanun ve Yönetmeliklerin düzenlenme şeklini biliyorsanız. Bu yönetmelik zaman içinde daha çok değişir ve gelişir inancındayım. Yine de bir yönetmelik var. Kanun değil ama bazı konular daha net anlaşılır durumda.

Şimdi işin daha da zor kısmı başlıyor. Bu yönetmeliği uygulamaya sokmak.

Yönetmelik Nasıl Uygulanacak?

İlk adımda tüm gayrimenkul işletme sahipleri bu yönetmeliği bir şekilde anlamaya çalışacak ve sonunda kendi yorumunu yapacak. Uygulamaya geçiş biraz zaman alacak gibi duruyor. Bence ilk tutuşma rakip ofislerin sürtüşmelerinden başlayacak. Bu farklı zincir markaların aralarında veya zincir markalar ile bireysel markaların mülklerin pazarlanmasında kendini fazlası ile gösterecek. Avukatlara çok iş düşecek gibi.

Her şeyden önce en son çıkan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik iyice okunup anlaşılmalı ve net olmayan veya tam anlaşılmayan madde içerikleri kesinleştirilmeli. Yönetmeliğin yazım dili çok anlaşılır değil. Avukat veya Mali Müşavir değilseniz zorlanabilirsiniz. O nedenle her bir maddeyi ayrı ayrı ele alıp değerlendirmek en doğrusu. Ben de Teknik Yazılar bölümünde bunu yaparak konuya bir nevi açıklık getirmeyi planlıyorum.

İşin uygulama kısmının zor geçeceği bir gerçek. Çünkü hem ofis sahiplerinin 5. Seviye belgesi olanların yapacağı işler var. Bir takım karanlık noktalar var. Özellikle kalabalık ofislerde şirket kurulumu konusunda dikkat edilmesi gerekiyor.

Bu yönetmelik tüketicinin umurunda mı? Hayır, hiç değil!

Tüketici vereceği komisyona bakıyor.

Gayrimenkul ofislerinin ve danışmanlarının iç işleri Alıcı ve Satıcıyı pek ilgilendirmiyor. Ben bu konuda gayrimenkul ofislerinden hizmet alanların daha fazla bilgilendirilmesi gerektiğine inanıyorum. Asıl farkı bu bilgilendirme yaratacaktır.

Yönetmelik Hem Ofisleri Hem de Danışmanları ilgilendiriyor? Ama daha çok…

Yönetmelik bir ofisin işletilmesi ve açılması ile ilgili birçok maddeyi açıklıyor. Bunlardan en önemlisi Mesleki Yeterlilik belgesi. Bu belge olmadan olmuyor. Sınava girip almak lazım. Ya da ilgili üniversiteden mezun olmak gerekiyor.

Yeni bir ofis açmak için 5. Seviye  Mesleki Yeterlilik Belgesi, deneyim aranan nitelikler. Danışmanlar içinse yine 4. Seviye Mesleki Yeterlilik Belgesi ve deneyim ön plana çıkıyor. Bundan sonra esas zorluk yeni danışman bulmakta olacak gibi. Deneyimsiz ve belgesiz birini işe almak zorlaşacak gibi duruyor.  Aday ya önce mesleki yeterlilik sınavına girecek ya da önce staj yapacak daha sonra sınava girecek. Bakalım zamanla göreceğiz.

Bu kervan, kervan yolunda düzüleceğe benziyor.

ESBİS ve MERSİS Konuları Yeni Başlıklar.

Artık “Esnaf ve Sanatkarlar Bilgi Sistemi” kısa adı ile ESBİS’e kayıt olmak gerekiyor. Bir de “Merkezi Sicil Kayıt Sistemi” MERSİS’e kayıt yaptırma durumu var. Bunlar bizim için en son gelişmeler. Artık dijital ortamda fişleniyoruz. Takip edilmemiz kolay olacak. Diğer taraftan Mesleki Yeterlilik Sınavına girip belgesini alanların oranı hala % 20 ye yaklaşmış değil.

Yani eski düzen devam ediyor. Değişim son yönetmelikle hareketlenecek mi merak ediyorum. Bu haftadan itibaren eli kalem tutanlar sosyal medyada doğru yanlış birçok paylaşımda bulunacaklar. Bu paylaşımlar kafa karıştıracak. Yeni dönem gayrimenkul sektörü için bu gelişmelerin bilgi sahibi kişiler tarafından vidoları hazırlanılarak paylaşılmalı diye düşünüyorum. Bu sayede sektörde ortak bir anlayış ve bilinç yaratılmış olur. Bununla birlikte alıcı ve satıcılar için de nelerin değiştiği anlatılmalıdır.

Ben bu mesleği yapan herkesin son yayınlanan yönetmeliği dikkatlice okumasını ve değerlendirmesini isterim. Kulaktan dolma bilgilerle ilerlemek birçok hataya sebebiyet verebilir. Yine bu konuda uluslararası markalara ve yerel markalara önemli bir görev düşüyor.

Sivil toplum kuruluşları da aktif rol alarak bilinçlendirme sürecine destek vermeli. Özellikle sektör derneklerine bu alanda fazlasıyla iş çıkacak gibi.

Yönetmelik dışında ise yılın sonuna yaklaşıyoruz. Türkiye genelinde bana gelen haberler işlerin yavaşladığı yönünde. Bu doğru. Hem yüksek seyreden faizler hem de döviz ve altının dayanılmaz cazibesi sektörü olumsuz etkilemeye devam ediyor. Bu yıl sonuna kadar devam edebilir.

Benim tek korkum devalüasyon. Eğer aniden Türk Lirası değer kaybederse o zaman neler olacağını tahmin bile etmek istemiyorum. Bu ilk mi değil. Daha öncelerinde yaşadık. Bu devalüasyonlara alışkınlığımız var. Fakirleşmeyi bir nevi alışkanlık haline getirmiş durumdayız. Bu iş ne kadar daha böyle devam eder bilemiyorum.  

2021 için tahmin yapmak zor ama umudumuzu kaybetmeden yola devam etmek zorundayız.

Hepinize bol kazançlı bir hafta diliyorum.

BLOG ÜYELİĞİ

Güven AÇIK

Facebook
Twitter
LinkedIn

Okumanız için Diğer Blog Yazılarımız

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Karne Ne Durumda

Eğer profesyonel bir gayrimenkul danışmanıysanız, ilk altı ayınızın danışman karnesine bir göz atmanızda fayda var. Karne ne durumda bir bakalım.

Her zaman Başarılı olmak için

Yarı yıl bitmek üzere!  Hedefinizi yakalamak için sadece 6 ayınız kaldı. Bu aya kadar başarılı sayılır mısınız? Bir düşünün bakalım!

Views: 43

Gayrimenkul Mevzuatı Yazıları

Borçlar Kanunu 520. Madde Kimi İlgilendiriyor?

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

Borçlar Kanunu 520. Madde Kimi İlgilendiriyor?

Yeni Borçlar Kanunu tüm Gayrimenkul Danışmanlarını çok yakından ilgilendirir.

Bilenler bilir YBK’nın 520 ile 525. Maddeleri Simsarlık konusunu kapsar.

“Simsarlık” ile benim ne ilgim var diyorsanız, yanılıyorsunuz!

Daha önce Tellallık olarak adlandırılan Emlak Komisyonculuğu YBK’da Simsarlık olarak tanımlandı.

Simsar kelimesinin TDK’da şu şekilde yazıyor; “Komisyoncu

Taraflar arasında sözleşme kurulmasını sağlayan kimseler bu işten belli bir komisyon kazanıyor. Bu işi yapan kimseler Simsar oluyor. Yapılan işe de Simsarlık deniyor.

Biz kendi aramızda Simsar’a Gayrimenkul Danışmanı veya Emlakçı, Emlak Komisyoncusu, Emlak Müşaviri, Gayrimenkul Aracılık Hizmeti verenler diyoruz.

Sizden ricam Yeni Borçlar Kanununun bizi bağlayan 520. Maddesinden 525. Maddesine kadar bir okuyun. Uzun değil. Beş dakikada okursunuz.

Ben burada size bu konuda bazı bilgiler aktarmak istiyorum;

Simsarlık Vekalet Sözleşmesinin bir türü olarak tanımlıdır. “Bir sözleşmenin kurulması fırsatını sunma veya sözleşmenin kurulmasına aracılık etme işi şeklinde ve vekalet sözleşmesinin özel bir türü” olarak bilinmekteydi.

Ancak vekalet sözleşmesinde vekilin ücreti hak edebilmesi için yapılan faaliyetin olumlu olarak sonuçlanması şartı aranmazdı. Vekilin ücreti hak edebilmesi; iş sahibinin istediği sözleşmenin kurulması şartına bağlıydı. Ayrıca vekilin yaptığı harcamalar iş verenden tahsil edilebiliyordu. Şimdi bu ücretleri talep edilebilmesi için vekalet sözleşmesinde detaylı olarak yazılması gerekiyor.

Ücret (komisyon) gayrimenkul/emlak aracılık hizmetinin ANA unsurudur. Bu ücret eğer belirlenmemişse, eğer bir TARİFE varsa, ücret bu tarifeye göre mahkemece belirlenir. Ancak, bu ilişkide bir sözleşme yoksa, aracılık yapan Simsar söz konusu hizmeti verdiğini ispat ederse, kanıtlarsa teamüle göre hangi ücret ödeniyorsa mahkeme bu yönde karar verir.

Madde 520- Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması  (satış vaadi) imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması (imzalanması) halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.       

Simsarlık sözleşmesinde kural olarak Vekalete ilişkin hükümler uygulanır.

6098 sayılı Yeni Borçlar Kanunun 520. maddesine göre Simsarlık Sözleşmesi; simsarın taraflar arasında (alıcı – satıcı) bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını yahut kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazanacağı sözleşmedir.

Bu bağlamda Simsar, sözleşmenin kurulması için her iki tarafı bir araya getirmek suretiyle, sözleşmenin kurulması imkanını hazırlamakta veya kurulmasına aracılık etmektedir.

SİMSARIN YASAL BORÇLARI

Simsarlık sözleşmesinin imzalanmasından sonra, simsarın sözleşmeye dayalı borçları doğar. Bu borçlar kanunun 520 ile 523. maddeleri birlikte;

  • Sözleşmenin yapılması imkanını hazırlamak veya sözleşmenin kurulmasına aracılık etmek
    Simsarlık sözleşmesinin tanımlandığı 520. madde 1. fıkrası uyarınca simsar, simsarlık sözleşmesi kapsamında müvekkiline karşı sözleşmenin yapılması imkanını hazırlamak yahut sözleşmenin kurulmasına aracılık etmek borcuna sahiptir. Bu borç sözleşmeye esas teşkil eden edim niteliğindedir.
  • Müvekkilin menfaatini koruma
    Simsarın haklarını kaybetmesi başlıklı 523. maddede simsara, işvereni aleyhine hareket etmeme borcu yüklenmiştir. Söz konusu durumun en bariz hali, simsarın karşı taraftan dürüstlük kuralına aykırı olarak ücret almasıdır. Simsar, sözleşme kapsamında iki tarafla da anlaşma yapan ve bunlardan ücret alacak olan bir aracı olması halinde, simsarın taraflardan birini kayıracak şekilde davranması, sözleşmeden doğacak haklarını kaybetmesine neden olur.

SİMSARIN YASAL HAKLARI

Simsarlık sözleşmesinin imzalanmasından sonra, simsarın söz konusu sözleşmeye dayalı olarak borçları oluşur. Bu borçlarına karşılık bazı haklara da sahip olur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 520. ve devamındaki maddeler ile birlikte değerlendirildiğinde;

    • Masraflarını talep etme hakkı
      Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı harcamaların kendisine ödeneceği karar altına alınmışsa, simsarlık faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmasa bile giderler simsara ödenir. Diğer taraftan faaliyetten sonuç alınamaması ve sözleşmede de bir madde ile bağlanmamış ise harcamalar simsarın üzerinde kalır
    • Ücret talep etme hakkı
      6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 522. maddesine göre ücret, sözleşmede belirtilmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre belirlenir. Ücretle yapılan aracılıkta aksine düzenleme yoksa, aracı sözleşmenin kurulması ile ücrete hak kazanır.

Umarım bu yazıyı okuduktan sonra kanun karşısında nerede olduğunuzu daha iyi anlamışınızdır. Bu işler Yönetmelikle falan çözülmez. En kısa zamanda Lisanslı Gayrimenkul Danışmanlığı Kanunu çıkarılmalıdır.

Kendimizi kandırmaktan vazgeçmemiz gerekir. Bu işler Mesleki Yeterlilik Belgesi ile çözülemeyecek durumdadır.

Hepinize güzel bir hafta sonu ve bol kazançlar diliyorum.

Güven AÇIK

Blog Üyeliği için Tıklayın.

Facebook
Twitter
LinkedIn

Okumanız için Diğer Blog Yazılarımız

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Karne Ne Durumda

Eğer profesyonel bir gayrimenkul danışmanıysanız, ilk altı ayınızın danışman karnesine bir göz atmanızda fayda var. Karne ne durumda bir bakalım.

Her zaman Başarılı olmak için

Yarı yıl bitmek üzere!  Hedefinizi yakalamak için sadece 6 ayınız kaldı. Bu aya kadar başarılı sayılır mısınız? Bir düşünün bakalım!

Views: 762

75 Günde Ne Yapabilirim ki?

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

75 Günde Ne Yapabilirim ki?

2020 hiç kimse için iyi geçmedi.

Hiçbirimiz, 2020’yi hatırlamak istemeyeceğiz.

Ancak hayat devam ediyor. 2020 yıllı da bitmek üzere.

Bu yıl kayıplarımız çok oldu.

Birçoğumuz zor günler yaşadı ve yaşamaya devam ediyor.

Bunca olumsuzluğun içinden çıkabilmek kolay değil.

Bu yazımda size bunca zorluk içinden çıkmanızı kolaylaştıracak 5 tane ipucundan bahsedeceğim.

Sizden ricam bu yazımı sonuna kadar okumanız olacak.

Geçen hafta paylaştığım yazımda son çeyrekte durumunuzun nasıl olduğunu değerlendirmenizi istedim. Bazı arkadaşlar o yazımdan çok ders çıkardıklarını yazdılar. Onlara tekrar teşekkür ederim.

Yılın son çeyreği içindeyken umutsuzluğa kapılabilirsiniz.

Yıl zaten kötü gitti, son üç ayda ne yapabilirim ki?” diye düşünmeniz çok normal.

Yine de yapabileceklerinizin olduğuna sizi ikna etmeye çalışacağım.

Eğer, 2020 yi gözden geçirdiyseniz ve sizin için nelerin iyi gittiğini nelerin kötü gittiğini belirleyebildiyseniz burada paylaşacaklarım size yol gösterecektir. Eğer 2020 ‘nin 9 ayını gözden geçirmediyseniz önce onu yapmanızı tavsiye ederim.

Şimdi size kendinize sormanız gereken 5 adet sorudan bahsedeceğim. Bu soruları ben kendime sordum ve sizin de yapmanızı öğütlüyorum.

1: Neyin İşe Yaradığını Biliyor muyum, Daha Çok Neyi Yapmalıyım?

Beni tanıyorsanız, kitaplarımı veya yazılarımı okuma alışkanlığınız varsa, size yaptığınız her aktiviteyi izlemenin ve ölçmenin önemini anlattığımı biliyorsunuzdur. Eylemleriniz hakkında bir kayıt tutmanın aslında ne kadar değerli olduğunu, işinizi yönetme açısından hep söylemişimdir. Kayıt tutmayan veya bu alışkanlığı olmayanlara zaten söyleyecek fazla bir şeyim yok. Onlar bu yazımı okumayabilirler.

Bu alışkanlık sizin işinizi yakından tanımanıza olanak sağlar. Kendiniz için neyin işe yaradığını bilmelisiniz.

Yapması söylemesinden zor olabilir. Ancak neyin işe yaradığını bildiğinizde, bu yaptığınız şeyden veya yaklaşımdan hangi olumlu sonuçları çıkarabileceğinizi anlamak harika bir durumdur.

Sizin için fayda yaratan her şeyi daha da ileriye taşımaya çalışın. Zorlamaya devam edin. Gelir üretmenizi sağlayan, işinizi kolaylaştıran, verimliğinizi artıran her ne varsa, işe yarayan her şeyi hem yapmaya devam edin hem de onu maksimize etmeye var gücünüzle çalışın.

Yeni fikirler için heyecanlanmaktan vazgeçin. Şu anda işinizi gerçekten neyin yönlendirdiğini unutmayın. Neyin işinize yaradığını biliyorsanız o aktiviteleri sürdürdüğünüzden ve daha fazlasını yaptığınızdan emin olun.

Bu tutum sizi bu yılın son 75 gününde başarıya taşır. Bu dönemde fazla yeni icat çıkarmayın. Her ne işe yarıyor ve sizin gelir üretmenize olanak sağlıyorsa onları yapmaya kesintisiz devam edin.

Artık “Ne yapabilirim ki? Demeyi bırakın.

2: Neyin İşe Yaramadığını Biliyor muyum, Neyi Daha Az Yapmalıyım?

Sayılar hiçbir zaman yalan söylemez. Bazen aktivitelerinizin sonuçlarını ölçtüğünüzde sayıların iyi olmadığı  etkinlikleriniz olabilir.

Zaman kıt bir kaynaktır. Zamanı geri getiremezsiniz ve yerine başka bir şey koyamazsınız. Eğer aktivite sonuçlarınızın sayıları size hoşunuza gitmeyen sonuçlar gösteriyorsa, bu aktivitelerinizi, faaliyetlerinizi kesinlikle gözden geçirme vakti gelmiştir. Belki geçmiş bile olabilir.

Hemen bu verimsiz işleri yapmayı durdurun demiyorum. Çünkü her işe yeterli zaman ayırmanız gerekiyor. O işi yapmayı kesmek yerine, önce ayırdığınız süreyi azaltabilirsiniz. Belki o işi sizin için yapacak birisini bulabilirsiniz. Performansınıza ve üretkenliğinize katkısı olmayan tüm aktivitelerin hangileri olduğunu önce biliyor olmanız ve daha sonra bu aktivitelere ayırdığınız zamanı azaltmalısınız.

Yine de belirli bir noktada şu ZOR soruyu kendinize sormanız gerekebilir:

            “Artık bu faaliyetten kurtulmamın zamanı geldi mi?

Verimli olmadığını düşündüğünüz her işi bırakabilmelisiniz. Ya da bir başkasına delege etmelisiniz. Belki o kişi bu işleri yapmaktan çok büyük keyif alıyor olabilir. İşe yaramayan her aktiviteyi bir an evvel bırakmaya hazır olun. Bırakın o işleri sevenler yapmaya devam etsinler.

Umarım “Ne yapabilirim ki? Demeyi bırakmanın zamanı geldiğini anlamışsınızdır.

3: Ne Yapmaya Başlamam Gerekiyor?

Uzun zamandır yapmak istediğiniz şeyler olabilir. Bir CRM kullanmaya başlayabilirsiniz. Sosyal Medya Ajansı ile çalışmak istiyor olabilirsiniz. Müzakere eğitimine katılmayı bir süredir ertelemiş olabilirsiniz. Ya da okuduğunuz bir kitapta işinize uygulanabilir yeni teknikler öğrenmiş olabilirsiniz.

Bunlar heyecan verici şeylerdir. İnsan bir an evvel hayata geçirmek ister. Bu konuda bazı şeylere dikkatinizi çekmek istiyorum.

Açıkçası, aklınızdaki tüm yeni fikirlerin ve icatların hepsini aynı anda uygulayamazsınız. İşin püf noktası, onlara öncelik vermeli ve bu yeni projeleri 1, 2 en çok 3 adete indirmelisiniz.

Ardından, herhangi bir yeni projenize başlamak istediğinizde kendinize şu üç soruyu mutlaka sorun:

  1. Bu yeni projem daha fazla mülk satmama hemen yardımcı olacak mı?
  2. Bu yeni projem müşterilerime daha iyi bir deneyim sağlayacak mı?
  3. Bu yeni projem bana zaman kazandıracak mı?

Hangi projenize daha çok “evet” yanıtı alıyorsanız, o yeni projenizin katma değeri daha yüksek olacaktır.

4: Ne Yapmayı Bırakmam Gerekiyor?

Bu biraz zor olabilir. Çünkü gerçekten kötü alışkanlıklardan kurtulmak hiç kolay değildir. Böyle durumlarda aklınıza gelen ilk şey “Ama ben bunu hep böyle yaptım” olacaktır.

Bazı alışkanlıklarımız İYİ bazıları ise kötüdür. Kötü olanları biliriz ama yapmaya devam ederiz. Örnek olarak mülk sahiplerine her hafta faaliyet raporu göndermeme alışkanlığınız vardır. Bunun kötü olduğunu bilseniz de yapmaya devam edersiniz. Her hafta 10 sahibinden araması yapmanız gerektiğini biliyorsunuzdur ama yapmıyorsunuzdur. Bu da kötü bir alışkanlıktır. Ya da müşterilere telefonda çok fazla detay anlatarak zamanı kötü kullanıyor da olabilirsiniz. Yer gösterme zaptını imzalatmama alışkanlığınız vardır. Kapanış sorularını sormama KÖTÜ alışkanlığınız vardır.

Kötü alışkanlıklardan kurtulmak zordur. Sigara içmeyi bırakmak gibidir. Size zarar verdiğiniz bile bile yaparsınız. Çünkü sizi duygularınız yönetiyordur. Kontrol sizde değil başkasındadır. Doktor sigarayı bırak diyene, üç ay hiçbir işlem yapamadan eve dönüp posta kutusunda haciz tebligatını elinize alana kadar.

Bazen geri adım atmanız ve bazı şeyleri yapmaktan vazgeçmeniz gerekir. Bunu anlamak biraz zaman alır. Rutin işlerinizi yaparken zaman hırsızlarını veya üretkenlik katilleri fark etmeyebilirsiniz çünkü onlara çok alışmışsınızdır. Bu hırsız ve katilleri fark etmenize yardımcı olacak TEK kişi mentorunuz olacaktır.

Sonuç olarak, aktivitelerinizin her adımını gözden geçirmek ve “Bu aktivite benim hedefime ulaşmama yardımcı oluyor mu?” sorusunu sormanız ve yanıtını kendinize dürüstçe vermeniz gerekiyor. Kendinizi kandırmayı bırakıp gerçekler ile yüzleşmenin zamanı gelmiş ve geçiyor olabilir. 

Lütfen yapmayı bırakmanız gereken her şeyi derhal belirleyin, ardından fişini çekin.

Sanırım bundan sonra daha fazla “Ben ne yapabilirim ki? Demeyeceksiniz.

5: Ne Zaman Harekete Geçmeliyim?

Eğer ilk dört sorunun yanıtını belirlediyseniz, hiç beklemeden harekete geçmelisiniz. Düşünmeyi bırakın ve yapın. Şampiyonların tek bir sözü var “YAP” sizi en iyi yapacak olan tek şey eyleme geçmek ve hatalarınızdan öğrenmek olacaktır. Yapmadan bilmek hiçbir fayda getirmediği gibi insanı kısa zamanda depresyona sürükler.

Hareket halinde olmak ve zaman kaybetmeden bir şeyler yapmak her zaman sizi geliştirir. Mesleğinizde bilenmenizi ve daha keskin kararlar almanızı sağlar. Deneyimleriniz sizin daha iyi olmanıza ve işinizde neyin çalışıp neyin çalışmadığını anlamanıza, hayatınızın kontrolünü elinizde tutmanıza olanak verir. Sıradan bir danışman olmak ile olmamak arasında ki ince çizgi budur.

Umarım, bu 5 soruluk paylaşım; işinizde netlik kazanmanıza yardımcı olur. Sizi eyleme geçirir.

2020’yi en iyi şekilde bitirmek ve 2021’de harika sonuçlar elde etmek için tam 75 gününüz var!

Blog Üyeliğinizi buradan başalatabilirsiniz.

Hepinize başarılı bir hafta diliyorum.

Güven AÇIK

Facebook
Twitter
LinkedIn

Okuyabileceğiniz Diğer Blog Yazılarımız

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Karne Ne Durumda

Eğer profesyonel bir gayrimenkul danışmanıysanız, ilk altı ayınızın danışman karnesine bir göz atmanızda fayda var. Karne ne durumda bir bakalım.

Her zaman Başarılı olmak için

Yarı yıl bitmek üzere!  Hedefinizi yakalamak için sadece 6 ayınız kaldı. Bu aya kadar başarılı sayılır mısınız? Bir düşünün bakalım!

Views: 29

2020 son çeyrek

2020 Son Çeyrek

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

2020 Son Çeyrek

2020  son çeyrek başladı. Bu yazımda size, 2020 son çeyrek değerlendirmesi hakkında görüşlerimi paylaşmak istiyorum. İlk fırsatta siz de kendi iç muhasebenizi yapın.

Ardından da 2021 ‘i konuşmak istiyorum. Yaklaşan yeni yılda neler yapmak, nasıl çalışmak lazım?

2020 son çeyrek başladı bile. 1 Ekimden itibaren son çeyreğe girmiş durumdayız. Her yılın son çeyreği aslında bir gözden geçirme ve değerlendirme dönemi olur. Profesyonel çalışanlar bunun farkındadır. O nedenle geçen 9 ayın bir muhasebesini yaparlar. Kendi artı ve eksilerini değerlendirirler. Yaklaşan yeni yılın temelini atmak için ön çalışmalar başlatırlar.

İlk 9 Ayınız Nasıl Geçti?

Bu yıl farklı bir yıl oldu. Sadece Türkiye için değil, tüm dünya için 2020 zor bir yıldı. Hayatımızda birçok şey artık eskisi gibi değil.

Maske takmadan sokağa çıkamıyoruz. Sürekli bir dezenfekte durumu var. İşler daha fazla sanal ortamda yürüyor. Bu yıl ilk defa, mülkleri göstermeden sattık. Tapuda işlemler çok farklı. HES kodu almadan işlem yapamıyoruz. Önce Web-Tapu’dan işlemleri başlatmamız gerekiyor. Yeni dönemde Seviye 5 ve 4 sertifikalı olmamız isteniyor.

2020 ‘de bazı ofisler oldukça zorlanırken bazı ofisler fazlaca işlem yaptı. Çanakkale ve Balıkesir’e talep arttı. Ege’de fiyatlar yükseldi. Güney Batı hala el yakıyor. Antalya ise eski halinde değil. Ankara bildiğiniz gibi. Bursa yükselişte. Karadeniz ve Doğu Anadolu’da işler pek iç açıcı değil.

Ekim ayından geriye doğru bakıp hangi ay yüksek sayıda işlem yaptığınıza, bunun nedenlerine göz atmalısınız. İşlerin iyi gitmediği ve hiç işlem yapamadığınız ayları da sorgulamalısınız. Daha da başarılı olmak adına neleri yapmayı kesinlikle bırakmanız lazım? Yeni hangi becerilere ve yetkinliklere ihtiyacınız olabilir bunları ortaya çıkartmalısınız.

Bu yılın 9 ayında, toplam 10-12 satış ve 16-18 kiralama yaptıysanız paçayı kurtardınız demektir.

Bu işlem sayıların altında kaldıysanız bazı şeyleri ele almanın zamanı gelmiş olabilir. Bu konuda Brokerinizden veya yöneticinizden destek isteyebilirsiniz.

Verdiğim satış ve kiralama ortalamalarının üzerinde seyrediyorsanız bu iyi haber. Her ne yapıyorsanız aynı şekilde yapmaya devam edin. Üstüne ekleyebilecekleriniz varsa ekleyin.

Son 3 Ay Neler Yapabilirsiniz?

Son üç ayı iyi değerlendirmenizi tavsiye ederim. Çünkü bu yılın sonunda mülk satışları geçen yıla oranla çok daha fazla olacak. 2021’in nasıl gelişeceği pek belli değil. Eğer Covid-19 bir artış gösterir ve kontrolden çıkarsa hayat çok farklı olur. Covid-19 normal seyrinde devam ederse, denetimler artarsa, işler rayında gidebilir.

Diğer taraftan 2020 son çeyrek içindeyken gözünüz döviz kurlarında olmalı. Eğer yükseliş kademeli olarak devam ederse, yani Dolar: 8,2 ve Euro 10.1 ‘e yaklaşırsa satışlarda ciddi hareketlenme ile karşılaşabilirsiniz. Döviz tırmanışa devam ederse, o zaman 2021 bizim adımıza bereketli olacaktır. Döviz artışı meslek olarak bize yarıyor ama diğer taraftan ekonomiyi olumsuz etkiliyor. Sürekli fakirleşiyoruz.

Öyle biz dönemdeyiz ki insanın aklı bazen almıyor. Bugünlerde ikinci el bir ithal aracın satış fiyatına mülk satın alabiliyorsunuz. Almanya çıkışlı bir aracın ikinci eli ile güzel bir 3+1 alma şansınız var. Bunlar ekonomi adına hiç iyi sinyaller değil. Ciddi bir devalüasyon yaklaşıyor diyebilirim. Siz de hazırlıklı olun.

Bu son 3 ay çok ama çok iyi değerlendirmeye gayret edin. Ne kadar çok işlem yapabilirseniz sizin için o kadar iyi olacaktır. Bu arada ekonomik gelişmeleri de takip edin. Ekonomik yorumları okuyun. Mümkünse tarafsız olan ekonomi yazarlarının paylaşımlarını yakından takip edin. Ben Mahfi Eğilmez ’i takip ediyorum. Kendime Yazılar  isimli bir bloğu var. Eğer ekonomiyi tarafsız bir gözle takip etmek istiyorsanız bloğuna kesinlikle üye olmalısınız.

Youtube’da Emin Çapa da ekonomi hakkında önemli tespitler yapıyor. Emin Çapa’nın da bloğuna üye olabilirsiniz.

Kısaca toparlarsak bu yılın sonunu çok çalışarak ve işlem kapatarak getirin!

2021 de Bizi Neler Bekliyor?

Bunu tahmin etmek çok zor ama 2020 son çeyrek dünya ekonomisine baktığınızda özellikle ABD ekonomisi ilginç adımlar attı. Dünyayı birçok konuda zora soktu diyebiliriz. Trump seçimleri kaybederse işler biraz değişebilir. Eğer Trump kazanırsa, işte o zaman dünyanın işi zor diyebiliriz. Çünkü Trump’un kazanması halinde, yarım bıraktığı dünya işlerine el atarsa, dünya üzerinde hiç beklenmedik olaylar çıkabilir. Bu olaylar da krizleri peşinden getirecektir. Sizden global ekonomiyi de yakından takip etmenizi rica ediyorum.

Trump’un seçilmesi ile Çin ile ipler fazlası ile gerilebilir. Çin elindeki parayı ilginç bir şekilde dünya istilasında kullanıyor. Kendi vatandaşlarına dünyanın her yerinde mülk ve toprak almalarını için teşvik ediyor. Hatta bunu finanse ediyor.

Amerika’da mülk alımlarını en yüksek miktarda yapanlar Çinliler. Avrupa’yı da tehdit eden Çinliler gözlerini son dönemde Türkiye ve Afrika’ya çevirmiş durumdalar. Büyük projelerinize Çin’den yatırımcı bulma şansınız çok yüksek. Çünkü dünyanın her yerinde ticaret yapabilecek projelere ilgi duyuyorlar. Çince öğrenen gayrimenkul danışmanları kısa zamanda yüksek gelir üretebilirler.

Ülkemizde ekonominin durumu zaten ortada. Bu konuda fazla bir şey yazmama gerek yok. Siz bir şekilde geminizi yürütmeye bakın. Gözünüz devalüasyonda olsun. Döviz kurlarını takip edin. Talep gören bölgelerde satılık ve kiralık mülk sözleşmeleri yapmaya çalışın.

Özellikle müstakil evlerin olduğu projeler rağbette. Son dönemde karşılaştığım bir durumdan kısaca bahsetmek istiyorum. Eşimin çalıştığı Bolluca’da kiralık villalar fazla talep alıyor. Kiralık villalar karaborsa diyebilirim. Kiracı çıkmadan villalar kiralanıyor. İki ay önce 8,500.-TL ye kiralanan bir villa bugün 12,000.-TL den kolaylıkla kiracı bulabiliyor. Bunun nedeni lokasyon ve talep edilen yaşam biçimi.

Özetlersek;

Bu ay 2020 yılını bir gözden geçirin. Şapkanınız önünüze koyup iyice düşünün. Gelecek yılı planlamaya başlayın. Bu son düzlükte mümkün olduğunca işlem yapmaya bakın. Bol sözleşmeli mülk alın ve işleme dönün. Evet, biraz yorulacaksınız ama buna değecektir.

Bir süredir web sayfam kapalı kaldı. Bazı güvenlik sorunları vardı. Onları çözdük. Bari içerik de farklı olsun dedik ve farklı bir içerik hazırladık. Umarım yeni temayı beğenirsiniz. Bazı bölümleri kısım kısım ekliyorum. İlerde daha iyi olacak. Biraz zamana ihtiyacım var.

Üzülerek söylemek isterim ki bu taşınma sırasında bazı blog üyelerini transfer edemedim. O nedenle eğer blog yazılarım gelmiyorsa, lütfen tekrar blog üyeliğinizi yenileyin.

Web sayfamda olmasını istediğiniz bir şey olursa her tür fikre açığım.

Üçüncü kitabım “İşte Broker” bitti ve son okumaları yapılıyor. Yakında satışa başlayacağız. Kapsamlı bir kitap oldu. İçeriği de oldukça zengin. Bir Brokerin bilmesi gereken her konuya değindim.

Hepinize son çeyrekte başarılar diliyorum.

Bol kazançlar,

Güven AÇIK
Facebook
Twitter
LinkedIn

Okuyabileceğiniz Diğer Blog Yazılarımız

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Karne Ne Durumda

Eğer profesyonel bir gayrimenkul danışmanıysanız, ilk altı ayınızın danışman karnesine bir göz atmanızda fayda var. Karne ne durumda bir bakalım.

Her zaman Başarılı olmak için

Yarı yıl bitmek üzere!  Hedefinizi yakalamak için sadece 6 ayınız kaldı. Bu aya kadar başarılı sayılır mısınız? Bir düşünün bakalım!

Views: 1

Gayrimenkul Mevzuatı Yazıları

Binalarda Yönetim Planı Nedir?

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

Binalarda Yönetim Planı Nedir?

Gayrimenkul sektöründe olup da Apartman veya Site Yönetim planını duymayan yoktur.

Bugün size Yönetim Planlarından bahsedeceğim.

Bir gayrimenkul danışmanının sıklıkla duyacağı Yönetim Planı aslında önemlidir ve kat maliklerini bağlar. Tapu devri öncesinde okunmuş olması birçok fayda sağlar.

Bazen yönetim planlarının eksikliği nedeni ile mülk sahipleri mağduriyet yaşamakta ve önemi sorunlarla karşı karşıya gelebilmektedirler.

Yönetim Planı

Apartman ve sitelerde yönetim şeklini, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları maaşı ve yönetim ile ilgili diğer konuları kapsar, düzenler. Bütün kat maliklerini bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim Planı ile çözülemeyen konular ve anlaşmazlıklar Kat mülkiyeti kanunu ile çözüme ulaştırılır.

Kat mülkiyetinin uygulandığı yapılarda Yönetim Planı, binanın anayasası olarak yönetime ilişkin temel esasların belirlendiği bir kurallar bütünüdür. Yönetim planı bağlayıcıdır. Kat maliklerinin salt çoğunlukla aldığı kararlar, yönetim planını değiştirmek için yeterli olmamaktadır. Bu nedenle gayrimenkul satın alırken yönetim planını incelemek önemlidir. Bir binanın yönetimi sırasında yönetim planına uygun hareket edilmesi gerekir.

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, kat mülkiyeti / kat irtifakı hakkı için yapılan başvuru sırasında ilgili tapu dairesine verilen ve ana gayrimenkulün yönetim şeklinin belirlendiği bir belgedir. Bu bağlamda yönetim planı bütün kat malikleri ( daire / ofis / dükkan sahiplerini) ve (kiracı, mirasçı, sınırlı ayni hak sahipleri vb.) diğer tüm iştirakçiler için hukuk karşısında bağlayıcıdır. Yönetim planı, tapu müdürlüğü tarafından tutulan kayıtlara da kat mülkiyeti kütüğünün açıklamalar kısmına işlenir.

Ana gayrimenkulün yönetimini sırasında önce Kat Mülkiyeti Kanununa ardından tapuya kaydı yaptırılmış Yönetim Planına göre karar verilecektir. Eğer, Yönetim Planında Kat Mülkiyeti Kanuna aykırı hükümler bulunması durumunda bu kısımlar geçersiz sayılacaktır. Aynı şekilde bir binaya ait Yönetim Planı, yapı izni başvurusunda sunulan projeye aykırı olamaz.

Yönetim Planı Hangi Koşulları Düzenler?

Yönetim planı, kat mülkiyeti kanunundaki bir binanın yönetimine dair hükümleri içerir. Bu kapsamda bir yönetim planında:

  • Bağımsız bölümlerin kiralanmasında uyulacak kurallar
  • Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanım usulüne ilişkin temel kurallar
  • Ortak alanların kullanımına ve bakımına dair kurallar
  • Genel giderlere katılım oranları
  • Kat malikleri kurulunun toplantı ve toplantıya davet usulü
  • Yöneticinin görev tanımı
  • Yöneticinin gelir / giderler ve diğer konulara ilişkin denetim kuralları
  • Hesapların ne zaman, nasıl ve kim tarafından denetleneceği
  • Anlaşmazlıkların çözümü
  • Oy hakkı
  • Kat Maliki Temsil yetkisi ve şekli
  • Karar defteri ve kullanım şekli
  • Denetçi görev tanımı ve seçim şekli
  • Denetim raporu ve ibrası
  • Kat maliklerinin hakları ve borçları
Yönetim Planının Değiştirilmesi

Temel kural olarak yönetim planının değiştirilmesi için oy çoğunluğu tek başına yeterli değildir. Kat malikleri kurulundaki bütün kat maliklerinin 4/5 nin olumlu oy vermesi gerekir. Toplu yapılarda örneğin site ve toplu konutlarda yapılacak yönetim planı değişikliklerinde toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin 4/5 oyu gerekir.

Evet, artık bir yönetim planı hakkında olmazsa olmaz temel bilgilere sahip oldunuz. Size de bu konuda soru soranlar olursa kolayca yanıtlayabilirsiniz.

Başarılar diliyorum.

Güven AÇIK

Facebook
Twitter
LinkedIn

Okuyabileceğiniz Diğer Blog Yazılarımız

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Karne Ne Durumda

Eğer profesyonel bir gayrimenkul danışmanıysanız, ilk altı ayınızın danışman karnesine bir göz atmanızda fayda var. Karne ne durumda bir bakalım.

Her zaman Başarılı olmak için

Yarı yıl bitmek üzere!  Hedefinizi yakalamak için sadece 6 ayınız kaldı. Bu aya kadar başarılı sayılır mısınız? Bir düşünün bakalım!

Views: 177

Gayrimenkul Mevzuatı Yazıları

İmar Kanunu Hakkında Ne Biliyoruz?

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

İmar Kanunu Hakkında Ne Biliyoruz?

İmar ve İmar Kanunu bir gayrimenkul danışmanının günlük hayatında sıklıkla duyduğu ve kısmen ne olduğunu bildiğini farz ettiği önemli bir konudur.

İmar Kanunu bugün bir masaya yatırmak istedim.

İmar Kanunun bazı önemli maddelerini üzerine konuşalım.

İmar Kanunu 1985 yılında Resmi Gazetede ilan edilerek yürürlüğe girmiştir. Kanun Numarası da 3194 tür. Bazıları buna vurgu yaparak kendini biraz daha öne çıkartmaya heveslidir.

İmar Kanunu ile ülkemizdeki yerleşme yerleri ile bu yerleşim yerlerindeki yapılaşmaların

  1. Plan
  2. Fen
  3. Sağlık
  4. Çevre

Şartlarına uygun oluşturulmasının sağlanması hedeflenmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu kamu düzenine ilişkin olduğu için emredici özeliktedir. Bu özelliğinden dolayı mahkemeler tarafından birinci derecede göz önünde tutulur. Tarafları bağlayıcıdır. Bu özelliklerin ayrıntısına İmar Kanunun 1. Maddesinde bulabilirsiniz.

Şimdi gelelim 3194 Sayılı İmar Kanunun 2. Maddesine;

İmar Kanunu, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerleşim yerlerinde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar ile ilgili tüm esasları düzenler.

Kısacası İmar Kanunu umursamazlığa gelmez ve gayrimenkul sektörünün temel kanunlarından en önemlilerinden bir tanesidir.

Size önerim ilk fırsatta tamamını okuyup öğrenmeye çalışmalısınız.

  1. Maddesinde ise; Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz. İfadesi ile kısıtlayıcı özelliğini net bir şekilde ortaya koyar.

 

Ancak 4. Maddesinde ise iki adet istisnadan bahseder:

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.

Türk Silahlı Kuvvetlerine, Sahil Güvenlik Komutanlığına, Jandarma Genel Komutanlığına ve Emniyet Genel Müdürlüğüne ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılar için bu Kanun hükümlerinden hangisinin ne şekilde uygulanacağı Millî Savunma Bakanlığı, İçişleri Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.

Beşinci maddeden sonrası ise tanımları açıklayarak devam eder.

İmar Kanunu eğer gayrimenkul sektöründe kalıcıysanız en az bir kez baştan sona okuyun. Eğer ben donanımlı bir danışmanım diyorsanız, İmar Kanunu lütfen en az 4 kere okuyun. Bölümlerine ve maddelerine en azından bir göz aşinalığınız olsun.

İmar Kanunun içinde en çok gayrimenkul sektörünü ilgilendiren taraf İMAR PLANI ve ÇEŞİTLERİ kısmıdır.

İmar Planı ise imar uygulaması yapılacak yerleşim yeri  hakkında detaylı bilgiler veren plan veya haritadır. İmar planının, nüfusu 10 bini geçmiş olan yerleşim yerlerinde yapılması zorunlu kabul edilmiştir. İmar planı ile yoğunluk düzeyi, imar uygulaması, adalar, yollar ve birçok istatistik raporları hazırlanır. Nüfusu 10 binin altında olan yerleşim yerlerinde ise imar planının yapılıp yapılmayacağına sadece belediye karar verir.

 

İmar Plan Çeşitleri

Planlar öncelik sırasına göre;
  1. Mekan Strateji Planı
  2. Çevre Düzeni Planı
  3. Nazım İmar Planı
  4. Uygulama İmar Planı

 

1/1000’lik Uygulama İmar Planı Nasıl Hazırlanır?

Nazım imar planı hususlarına göre tasarlanan imar planları, kadastro durumu ve hazır haritalar üzerinde çalışılır. Yapıların imar planlarındaki, olması gereken ve istatistiksel olarak belirlenmiş plan çizimleri 1/1000’lik uygulama olarak bilinir.

1/1000’lik imar planları, tasdikli halihazır haritalar üzerine hazırsa kadastral durumu işlenmiş olarak yapılmış olmalıdır. 1/1000’lik imar planları Nazım İmar Planı esaslarına göre çizilen imar planlarıdır.

Yerleşim bölgelerin yapı adalarını, yoğunluk ve düzenlerini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını gösterecek şekilde hazırlanan raporlara bu ad verilir.

İmar planı yapım aşamaları 3194 Sayılı İmar Kanunu’nda yer alan 8. maddede konu ile ilgili hükümle açıklanır.

1/1000 ölçekli uygulama planlarında bölge planları;

  • Sosyo-ekonomik gelişim eğilimleri
  • Yerleşmelerin gelişme potansiyeli
  • Sektörel hedefleri
  • Faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımı
1/1000’lik Uygulama Planı İçeriğinde Neler vardır?

Belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli durumlarda Devlet Planlama Teşkilatı hazırlamaktadır.

 

Nazım İmar Planları Nasıl Hazırlanır?

Nazım imar planları, 1/1000 planların temelini oluşturan planlardır. Onaylı haritalar üzerine varsa kadastro durumu işlenmiş, bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanmış ve arazi parçalarının;

  1. Genel kullanış biçimlerini
  2. Başlıca bölge tiplerini
  3. Bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını
  4. Gerektiğinde yapı yoğunluğunu,
  5. Çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini
  6. Ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü

Gibi koşulları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen planlardır. Nazım imar planı, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan planlardır.

İmar planları, görevli idare tarafından doğrudan veya ihale yolu ile dışarıya yaptırabilir. Bazı durumlarda İller Bankası Genel Müdürlüğüne yetki verilerek yaptırılabilir.

Plana Esas Dair Yönetmeliğin 14. Maddesi uyarınca imar planları hazırlanır.

 

Şimdilik bu kadar bilgi yeterli.

Detaylara İmar Kanunun maddelerini kendiniz okuyarak öğrenebilirsiniz.

Bol kazançlı bir hafta olsun.

Blog yazılarımı okumak için lütfen üye olmayı unutmayın.

Hoşçakalın,

Güven AÇIK

 

Facebook
Twitter
LinkedIn

Okuyabileceğiniz Diğer Blog Yazılarımız

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Karne Ne Durumda

Eğer profesyonel bir gayrimenkul danışmanıysanız, ilk altı ayınızın danışman karnesine bir göz atmanızda fayda var. Karne ne durumda bir bakalım.

Her zaman Başarılı olmak için

Yarı yıl bitmek üzere!  Hedefinizi yakalamak için sadece 6 ayınız kaldı. Bu aya kadar başarılı sayılır mısınız? Bir düşünün bakalım!

Views: 17

Profesyonel İşten Çıkartma

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

Profesyonel İşten Çıkartma

Nasıl herkesin, her meslekte başarılı olma imkanı yoksa, gayrimenkul sektöründe de herkesin başarılı olma ihtimali yok!

Günümüzde gayrimenkul danışmanlığı yapmak için bir üniversite diploması gerekmiyor. Kısa dönemli bir kurs veya markanın açtığı eğitimlere katılmak yeterli.

Seviye 4 ve 5 sınavlarına da girip “Mesleki Yeterlilik Sertifikası” da alınmışsa, önünüzde bu mesleği yapabilmek için hiçbir engel kalmıyor.

Dünyada ve ülkemizde gayrimenkul sektörüne girenlerin önemli bir bölümü, ilk yılın sonunda mesleği bırakıyor. Bu insan kıyımına bilimsel ve bilimsel olmayan birçok yorum getirilmiş durumda.

Ben sorunun daha çok işe alım süreci ile ilgili olduğunu düşünüyorum.

Hatalı bir işe alım nedeni ile sayısız insan bu sektöre giriyor. İşine ciddi maddi ve manevi yatırımlar yaptıktan sonra eli boş bir şekilde sektörden ayrılıyor. Daha da önemlisi, meslekten ayrıldıktan sonra olumsuz deneyimlerini çevresinde paylaşarak hem sektörü hem de mesleği karalıyor.

İşin başı doğru insanı doğru işe almak.

“Kaşı gözü var, bu da yapar” diyerek mesleğe her başvuru yapanı işe almak doğru bir tutum değil. Adaylara gerekli kişilik envanteri testleri yapılmalı ve doğru bir işe alım süreci A’dan Z’ye işletilmelidir.

Adayı işe başlatmakla iş bitmiyor. Adayın mükemmel bir oryantasyon ve işe başlatma sürecinden geçirilmesi gerekiyor. Aday ilk üç ay içinde sektörde tutunamaz ise, işte o zaman işten çıkartmanın hızlı bir şekilde yapılması kaçınılmaz oluyor.

İşe alım konusu hem markalarda hem de diğer gayrimenkul broker eğitimlerinde tam ve yeterli bir şekilde verilemiyor. Bu önemli konunun üzerinde ayrıntılı bir şekilde durulmuyor. Sonunda doldur boşalt misali, sektör insan öğütüyor. Bu tutumun zararı hem mesleğe hem de markalara yansıyor.

Doğru yapılan bir işe alım ve doğru bir danışman tutundurma programı ile adayın başarılı olma ihtimali oldukça yüksektir. Ancak, danışman tutundurma sürecinde adaya verilecek olan 90 günlük mentorluk desteği, işe alımın başarılı olmasında büyük bir fark yaratıyor.

İşe alım sonrası Broker veya Ofis Yöneticisi çaylak danışmana 90 gün boyunca 360 derece destek vermelidir. Doksan gün sonunda adaya yeterli bir geri besleme yapılmalı ve devam edip etmeyeceği sorularak yıllık çalışma sözleşmesi imzalatılmalıdır.

Aday 90 gün içinde 2-3 adet portföy alabilmiş ve en az 1 işlem yapabilmişse adaya yatırım yapmaya devam edilebilir. Eğer portföy satısı 5-6 adet ve işlem sayısı 2 den daha fazla ise, karşınızda sektörün içinde başarılı olacak bir gayrimenkul danışmanı vardır. İşlem sayısı 3 ve daha fazlaysa, bir pırlantaya sahipsinizdir. Ona çok iyi bakın.

Yukarda bahsettiğim sonuçlar yoksa, adaya devam etmesi için ısrar etmeyin. Başka bir sektörü denemesini önerebilirsiniz.

Süreç yanlış yönetilirse;

Broker veya Ofis Yöneticileri aday üretme ve işe alma süreçlerini profesyonelce yapamadığı zaman, iş deneme yanılma yöntemine dönüyor. Ya tutarsa… Hadi inşallah…

İşte bu gibi durumlarda danışmanı işten çıkartmak daha da zor bir hale dönüşüyor.

Bir aday ilk 90 günü tamamladıktan sonra çevresinden de iyi bir geri besleme alırsa, kendini dünyanın bir numaralı gayrimenkul danışmanına ve “Bulunmaz Hint Kumaşı” na dönüşüyor.

Bunun birinci nedeni, ofisler danışmanların performansını ölçen bir sisteme sahip olmaması. Brokerler ve Ofis Yöneticileri sadece işleme bakıyorlar.

Sattı mı, satamadı mı?

Sadece sonuca bakarak karar verilirse kayıplar çok yüksek olur. İş süreçleri ve iş aktiviteleri sürekli denetim  altında olursa hem danışmana hem de ofise katma değeri yüksek oluyor.

Danışmanın kendi performansı konusunda hesap vereceğini bilmesi, yani sorumluluk duyması çok önemli bir faktör. Hesap verme alışkanlığı danışmanı başarılı olma konusunda sürekli odakta tutuyor.

Hesap vermeden ofise gelip gidenler, çay kahve içmeye, sohbet, muhabbete takılıyorlar. Ofise ve ekibe yaradan çok zarar veriyorlar.

Bu grup aynı zamanda Sandalye Filozofu oldukları için, aynı zamanda size işi öğretmeye kalkışıyorlar. “Hadi, sen de bir işlem yap görelim!” dediğinizde, suratınıza tuhaf bir ifade ile bakıyorlar.

Bir danışmanın performans sonuçları yetersizse, fazla uzatmadan yolları ayırmak hem ofisin hem de danışmanın yararına olur. İşten çıkartmanın uzatılması ekibe zarar verir. Sonunda ofisten daha kısa zamanda, daha fazla sayıda danışman ayrılır.

Performans ölçümünde hem adayın kişisel performans parametrelerine hem de ofisin koyduğu performans kriterlerine bakmak lazım. Bu konuda elinizde bir cetvel yoksa ben size bir performans kontrol listesi örneği gönderebilirim.

Performans ölçümünde Bölge Çalışması sayısı, Günlük Mülk Sahibi arama sayısı, Randevu sayısı, Sunum sayısı, Raporlama sayısı, Servis sayısı, Kapalı portföy sayısı, Branda sayısı, Toplantı ve Eğitimlere katılımı, Bire bir görüşmelere katılımı gibi birçok parametreyi kullanabiliriz.

Danışman performansını ölçmek, aslında, otomobil kullanırken gösterge tablosuna bakmak gibidir. Şöyle düşünün; bir otomobil kullanıyorsunuz ve gösterge tablosu yok. Yani benzin var mı yok mu bilmiyorsunuz. Otomobil kaç kilometre yol almış bilmiyorsunuz. Motorda yağ var mı yok mu bilmiyorsunuz. Otomobil hararet yapmış mı bilmiyorsunuz. Saatte kaç kilometre hızla gittiğinizi bilmiyorsunuz. Akünün durumunu bilmiyorsunuz. Şaka gibi….

Performansı kötü olan bir danışmanı kısa zamanda ekipten ayırmanın, yararlı olduğunu söylemiştim. Performans dışında Ofis Çalışma Kurallarına uymayanlar da iki kez sözlü olarak uyarılmalıdır. Eğer uyumsuzluk devam ediyorsa işten çıkartma işlemi zaman kaybetmeden gerçekleştirilmelidir.

Ofis Çalışma Kuralları dışında Etik Kuralları ihlal eden bir danışman varsa, o da yine iki kez sözlü olarak uyarıldıktan sonra ekipten hızlıca uzaklaştırılmalıdır.

İşten çıkartma işlemi profesyonelce yapılmalı, süreç belirsizliğe bırakılmamalıdır. Danışman gerekli sözlü ikazları aldıktan sonra aynı tutumu sürdürüyorsa, fişin en kısa zamanda çekilmesi şarttır.

İşte çıkartma sırasında broker ve ofis yöneticisi birlikte hareket etmelidir.

Eğer ofis yönetici yoksa iş brokerin sorumluluğundadır. Danışman bire bir görüşmeye davet edilir. Görüşmede kendisinden işten ayrılması istenir.

Bu görüşmenin yapılacağı en iyi saatler ofisin kapanmasına yakın saatleridir. Mesainin ilk saatlerinde yapılan bir işten çıkartma, önemli sorunlar yaratabilir. İşten çıkartma işlem mesai sonunda, ekibin büyük bir bölümü ofisten çıktıktan sonra yapılırsa daha etkin olur.

İşten çıkartma  görüşmesini başka bir mekanda yapmakta doğru olmaz. Hatta yemekte, kahvaltıda veya içki sofrasında hiç yapılmaz!

İşten çıkartma görüşmesinde Danışmana “Hangi Nedenle” işten çıkartıldığı açıklanır. Söz konusu işten çıkartmayı destekleyen tüm kanıtlar el altında tutulur. Danışmana İş Sözleşmesinin hangi maddesine bağlı olarak işten çıkartıldığı açıklanarak iş yerindeki görevine son verilir.

Danışmandan ofise ait tüm belgeleri, araç gereçleri bırakması istenir. Varsa, ofis anahtarını ve zimmetli malzemeleri de ofise geri teslim eder. Kendi şahsi eşyalarını alarak ofisten ayrılır. Ofisten ayrılma işlemi başka bir güne ve zamana bırakılmaz. Her şey aynı gün içinde tek seferde tamamlanır.

Danışmana işten ayrılmasını düşünmek için bir zaman verilmez. Danışmana “Seni işten çıkartırım” tehditi de uygulanmaz. Tüm işten çıkartılma koşulları Ofis Çalışma Kuralları kitabında ayrıntılı olarak yazılı olmalıdır. Danışmana Ofis Çalışma Kuralları kitabı baştan okutularak işe alım yapılmalıdır. Danışman ile fazla söz kavgasına girmeden işten çıkartma profesyonelce sonlandırılmalıdır.

 

İşten çıkartma yapıldıktan sonra nelere dikkat edilmeli?

Danışman işten çıkartıldıktan sonra dikkat edilmesi gereken bazı konular vardır. Birincisi bu işten çıkartmanın ekibe anlatılması. İkincisi ise, işten çıkartılan danışmanın sahip olduğu portföy ve müşterilerin ne olacağı? Üçüncü olarak da danışman için sizden referans istenirse nasıl davranılacağı konusu.

Danışman işten çıkartılır çıkartılmaz, ofiste bu konu ile ilgili acil bir toplantı düzenlenir. Bu toplantıda Broker veya Ofis Yöneticisi söz konusu danışman ile neden yolların ayrıldığını paylaşır.  Danışmanın arkasından dedikodusu yapılmaz, eleştirilmez ve olumsuz konuşulmaz. Danışman karalanmaz veya kötülenmez. Sadece danışmanın hangi nedenle işten çıkartıldığı açıklanır.

Danışman ile dışardan nasıl çalışıp çalışılmayacağı ifade edilir. Danışmana ait müşteri ve portföylerinin kimlere, nasıl dağıtılacağı söylenir. Danışmana gıyabında yeni hayatında başarılar dilenerek toplantı sonlandırılır. Eğer konu hakkında ekipten sorular gelirse, cevap verilir. Ekipten gelen sorular danışmanı rencide edici ve zarar verici boyutta ise buna kesinlikle izin verilmez.

İşten çıkartılan bir danışman için bir başka ofisin brokerinden referans istenebilir. Bu gibi durumda danışman kötülenmez. Danışman hakkında dedikodu yapılmaz. Sadece hangi nedenle işten çıkartıldığı açıklanır. Bu performans, ofis çalışma kuralları veya etik kurallar olabilir. Bunun dışında işten çıkartmanın neden, nasıl olduğu gibi detaylara kesinlikle girilmez. Sadece işten çıkartılma nedeni söylenir. Konu kişiselleştirilmez.

Bazen danışman kendi isteği ile de ofisten ayrılmak isteyebilir.

Danışman kendi ofisini açmak isteyebilir. Veya başka bir haklı kişisel ayrılma nedeni olabilir. Bu gibi durumlarda Broker ve Ofis Yöneticisi profesyonelliği elden bırakmamalıdır.

Başarılı bir danışman veya geniş çevresi olduğu için yüksek gelir üretiyor olabilir. Danışmanın işten ayrılması işletmeye kayıplar verebilir. Bu gibi özel nedenlerle ayrılmak isteyen danışmanlara öfkelenmek ve sert çıkmak yersizdir. Ofisin itibar kaybına neden olur.

Danışmanın çalıştığı yeri değiştirme ve seçme özgürlüğü olduğunu hiçbir zaman unutmamak gerekir.

Bir ofiste danışman sirkülasyonun yüksek olması, ofis yönetiminin yetersiz olduğunun önemli bir göstergesidir. Ya Brokerin Liderlik Becerisi yetersizdir ya da yönetim becerilerinde sorunlar vardır. Bir başka neden ise İşe Alım sürecinin amatörce yapılmasıdır.

Ofiste işten ayrılmaların neden olduğunu anlamak için brokerin şu 5 soruya yanıt bulması yeterlidir.

  • Danışmanlar NE yapacaklarını biliyorlar mı?
  • Danışmanlar NASIL yapacaklarını biliyorlar mı?
  • Danışmanların KİŞİSEL ÖZELLİKLERİ yeterli mi?
  • Danışmanların MOTİVASYONU var mı?
  • Ofiste çalışan ADİL bir SİSTEM var mı?

Bu haftalıkta bu kadar. Soruları olanlar beni arayabilirler.

Sevdiklerinizle birlikte, sağlık ve mutluluk dolu bir bayram dilerim. 💕 😊 💚

Bol kazançlar.

Güven AÇIK

Facebook
Twitter
LinkedIn

Okutabileceğiniz Diğer Blog Yazılarımız

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Karne Ne Durumda

Eğer profesyonel bir gayrimenkul danışmanıysanız, ilk altı ayınızın danışman karnesine bir göz atmanızda fayda var. Karne ne durumda bir bakalım.

Her zaman Başarılı olmak için

Yarı yıl bitmek üzere!  Hedefinizi yakalamak için sadece 6 ayınız kaldı. Bu aya kadar başarılı sayılır mısınız? Bir düşünün bakalım!

Views: 53

Gayrimenkul Mevzuatı Yazıları

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Farkı Nedir?

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Farkı Nedir?

Kat Mülkiyeti ve İrtifakı birçok danışmanın tapuda karşısına çıkan önemli bir konudur.

Başından kötü deneyin geçenler ikisinin arasındaki farkı öğrenmiştir.

Farkını bilenler anlatırlar. Ya da “soran kendi öğrensin” diyerek başlarından savarlar.

Ben süreci en başından anlatmak istiyorum.

Ülkemizde bir arazi parçası eğer bir ilin sınırları içinde ise ve belediye kurulmuşsa büyük olasılıkla o bölgeden kadastro geçmiş demektir. Yeryüzü parçaları gayrimenkul sektöründe önce ARAZİ adını alır. Arazinin bir vasfı yoktur. Kullanma şekline göre adlandırılabilir. Bazı bölgelerde araziye TOPRAK da denir. Yine bazı yörelerde ise arazi “Dünyalık veya Dünya malı” olarak mecazi şekilde adlandırılır.

Arazilerden kadastro geçmesi ile imar durumu ortaya çıkar. Yani il veya ilçenin merkezinden dışına doğru uzaklaştığınızda bolca arazi ile karşılaşırsınız. İnsanların çoğaldığı araziler belli bir süre sonra kadastro geçmesi ile imar alarak araziden arsaya dönüşür.

İmar durumuna göre arsalar farklı imarlara sahip olabilirler. Bazı arsaların imarı konut, bazıları ticari, eğitim veya hastane, yeşil alan, veya park gibi farklı imarlar olabilir. Yine bu imarlar verilirken, arsanın ne kadarının kullanılacağı, ne kadar yükseklikte bina yapılacağı gibi bir çok detay da açıklanır. Bu detaylara ilerde başka bir başlıkta değineceğim. Genel olarak TAKS ve KAKS olarak bilinirler.

Eğer arsanın imarı varsa ve bu arsaya bir konut inşaatı yapılmaya karar verilmişse süreç burada başlar.

Bu konu hakkındaki tüm detaylara Kat irtifakı Kat mülkiyeti Kanununun 2. Maddesinin C bendinden ulaşabilirsiniz.

Kat irtifakını kanuna göre özetlemek gerekirse; Bir arsa üzerinde kat mülkiyetine geçilmek üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden fazla yapının bağımsız bölümler için, söz konusu arsanın sahibi veya ortak sahipleri tarafından, Kat irtifakı ve Kat Mülkiyeti Kanununun hükümlerine göre kurulan irtifak (yararlanma hakkı) hakkına “Kat İrtifakı” denir. Bu hakka sahip olan kişi ve kişilere de “Kat İrtifak Sahibi” (yararlanma hakkı olan yasal kişi) denir.

Kat irtifakı işlemi inşaat başlar başlamaz, inşaatı üstlenen firma veya kişi tarafından belediyeye başvurularak yapılır. Doğal olarak, inşaat yapacak olan şirket veya gerçek kişi belediyeye gerekli ön başvuruları yapmış ve inşaat iznini, yapı ruhsatı almış olmalıdır.

İnşaatı yapacak olan kişi veya kurum yapı ruhsatını alırken nasıl bir inşaat yapacağının tüm detaylarını bu belgede beyan eder. Belediye gerekli kontrolleri yaptıktan sonra yapı ruhsatını teslim eder. Yapı ruhsatının olmaması, binanın kaçak olduğunu gösteren en önemli göstergedir.

Yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaata belli bir süre içinde başlanması zorunludur. Yine belli bir süre içinde de inşaatın tamamlanması gereklidir.

Yeni sistemde inşaat başlar başlamaz, inşaat yapan her kimse kat irtifakına başvurur. Tüm bağımsız bölümlerin kimlere ait olduğunu ve bina yönetim planını belediyeye sunar. Her bir hak sahibinin ne kadar arsa payının olduğunu ve bağımsız bölüm numarasını, kat irtifakı ile tanımlayarak yönetim planına işler.

Ardından bu bilgiler ile  tapuya başvurulur. Bu başvuru sonrasında tapu da işlemler başlayıp kat irtifaklı tapular çıkartılır. Yeni tapuların “Taşınmaz Tipi” kısmında gördüğümüz açıklama “Kat irtifakı” ise elimizdeki bir “Kat İrtifaklı” tapudur. Eğer bu bölümde “Kat Mülkiyeti” yazıyorsa mülkün kat mülkiyetli olduğu anlaşılır.

Kat irtifakı tapuları inşaatın başlaması ile birlikte tapu dairelerinden alınır. Kat Mülkiyeti tapusuna dönmek için ise başka adımların tamamlanması gerekir.

İnşaat tamamlandıktan sonra inşaatı yapan kurum veya kişi belediyeye baş vurarak “Yapı Kullanma İzni” talebinde bulunur. Bu belgeyi alabilmek için ilk başta alınan    Yapı Ruhsatı” nda nelerin yapılacağı belirtilmişse bu ruhsata göre bina belediye tarafından kontrol edilir.

Eğer bina hiçbir eksik olmadan tamamlanmış ise, belediye “Yapı Kullanma İzni” ni veriyor. Buna çoğunlukla “İskan” diyoruz. Hatalı bir sözcük kullanıyoruz ama ne yapalım dilimiz öyle alışmış.

Eğer binada eksikler varsa, inşaat ruhsata uygun yapılmamışsa belediye yapı kullanma izni vermez. Ancak ülkemizin büyük bir bölümü Yapı Kullanma İzni alınmamış apartmanlarda yaşıyor. Bazen Yapı Kullanma İzni alındıktan sonra binada birçok tadilat yapılıyor. Bu da işin başka ilginç bir yönü.

Yapı kullanma izni alındıktan sonra ise, tapuda Kat Mülkiyeti tapusuna geçiş sağlanıyor. Eğer kat irtifaklı bir tapu ile karşı karşıyaysanız, bu binanın belediye tarafından kontrol edilmediğini ve asıl projeye uygun yapılıp yapılmadığının bilinmediğini ortaya koyar. Aksine kat mülkiyeti tapusu varsa, bu bina belediye tarafından kontrolü yapılmış ve Yapı Kullanma İznine sahip bir bina demektir.

Ancak ülkemizde Yapı Kullanma İzni alındıktan sonra mülk sahipleri projeye uygun olmayacak şekilde, çatı arasını veya kömürlüğü veya başka ortak alanları mülklere katabiliyorlar. Siz tapuya bakarak kat mülkiyetini görüp her şey yolunda diye düşünebilirsiniz. Ancak, yeni mülk sahibi tapusuna dahil olmayan yerlere para ödemiş olabilir. Bu nedenle bir mülkün değerlemesini yaparken bu hususları tapuda ve belediyede ayrıntılı bir şekilde araştırmalısınız.

Özetlersek kat irtifakı kat mülkiyetine geçmeden önce yapılan bir ön anlaşma niteliğindedir.

Kat irtifakını oluşturmak için şu koşullar olmalıdır;

  • Bina inşaatı başlangıç aşamasında olmalıdır
  • Yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır.
  • Tüm bağımsız bölümler için yararlanma hakkı tanınmalıdır.
  • Bağımsız bölüm sahiplerinin tamamı listelenmelidir.
  • Tek sahip varsa “istem belgesi” Birden fazla sahip varsa resmi yazı ile başvurulmalıdır
  • İlgili kanunda açıklanan tüm belgeler ekte sunulmalıdır.
    1. Başvuru dilekçesi
    2. İnşaat Projesi
    3. Yönetim Planı
    4. Vaziyet Planı
    5. Arsa payları
    6. Taşınmazın niteliği
    7. Bağımsız bölüm numaraları
    8. Sahiplerin Fotoğraf ve Nüfus cüzdanları

Kat mülkiyetine geçilmesi için gerekli olan belgeler ise:

  • Nüfus cüzdanı fotokopileri
  • Sahiplerin birer adet fotoğrafı
  • Temsilci ile yapılacaksa Noterden vekalet
  • Mülkiyet kurulacak binaya ait mimari proje
  • Tüm bağımsız bölümleri gösteren mimari proje
  • Mevcut yapı vaziyet planı
  • Bağımsız bölüm listesi
  • Yönetim planı
  • Yapı Kullanma İzin belgesi veya belgeleri
  • Tüm cephelerden çekilmiş bina fotoğrafları

Sanırım işe yarayacak her detaya değinebildim. Umarım yararlı olmuştur.

Sorularınız olursa lütfen bana ulaşın.

 

Hala bloğuma üye olmadıysanız çok şey kaçırıyor olabilirsiniz.

Hemen üye olun!

Başarılar diliyorum.

Güven AÇIK

Facebook
Twitter
LinkedIn

Okuyabileceğiniz Diğer Blog Yazılarımız

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Karne Ne Durumda

Eğer profesyonel bir gayrimenkul danışmanıysanız, ilk altı ayınızın danışman karnesine bir göz atmanızda fayda var. Karne ne durumda bir bakalım.

Her zaman Başarılı olmak için

Yarı yıl bitmek üzere!  Hedefinizi yakalamak için sadece 6 ayınız kaldı. Bu aya kadar başarılı sayılır mısınız? Bir düşünün bakalım!

Views: 130

Gayrimenkul Mevzuatı Yazıları

TAKS ve KAKS Nedir?

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

TAKS ve KAKS Nedir?

Arsa ve arazi çalışan, kat karşılığı çalışan gayrimenkul danışmanları bazı terimlerle karşılaşırlar.

Bunlardan en sık duyulanı “Arsanın emsali” dir.

Bazen arsanın TAKS ve KAKS ‘ı da sorulur.

Bugün bu kavramlara netlik getireceğim. Bu kavramlara imar planlarında “Çizimsiz Kavramlar” dendiğini duyabilirsiniz. Çok şaşırmayın.

Eğer imar durumu belli yani kadastro çalışması yapılmış bir bölgede çalışıyorsanız ve uzmanlık alanınız arsalar ise alım satım yaptığınız mülklerin imar durumunu hemen öğrenmeniz gerekir.

İmar durumunu mülk sahibine sorabilirsiniz. Ancak kendinizi güvence altına almak istiyorsanız, bölgenizin belediyesine gidip imarı sormanız daha doğrudur.

Bunun sebebi, bazı belediyeler el atma kavramı ile bazı arsaların imarını değiştirebilir veya arsayı yeşil alana, eğitim alanına, ibadet alanına meclis kararı ile değiştirmiş olabilir.

Bir başka imkan Parsel Sorgulama uygulamasıdır. Buradan da bu bilgilere ulaşmanız mümkün.

Ben yine de belediyeye gitmeniniz öneriyorum. Karar sizin.

İmarı sorduğunuzda önce size cinsini söylerler. Bu konut ve Ticari olabilir. Ya da encümen kararı ile yeşil alan, eğitim alanı veya başka bir imar çıkabilir.

Konut imarı ila karşılaştığınızda size belediyeden TAKS ve KAKS lar da yazılı olarak verilir. Bazen belediyeye danışmanız da istenebilir. Bu özel durumlarda mevcuttur. Bölgenin imar gelişim planlarına göre.

Elinizde satılık bir konut arsası varsa, bu arsada imal edilecek olan metre kare çok değerlidir. Bu hesabı yapabilmek adına TAKS ve KAKS değerlerine ihtiyaç duyarız.

Taban alanı katsayısının açılımı TAKS dır. Bir binanın taban alanının, arsa alanının ne  kadarına yapılabileceğinin yüzdesini gösterir. Taban alanı binanın parsele oturacak ayak izi veya izdüşümü olarak da konuşulur. Parselde bir ek bina veya başka bir yapı varsa, onlarda bu izdüşümü içinde hesap edilir.

Bir arsanın TAKS’ı 0,3 ise ve arsanız 750 m2 ise imar parseline yapılacak olan binanın izdüşümü:

         750 m2 x 0,3 = 225 m2 dir.

       TAKS= Yapı izdüşümü m2 / İmar Parseli m2

 

Bina 750 m2 lik imar parselin içine 225 m2 ye oturacak şekilde yerleştirilir.

Burada devreye “Nizam” konusu girer. Eğer Belediyenin bölge için belirlediği bir Nizam varsa, arsada binayı konumlandırırken bu nizama uymak durumunda kalırsınız.

Diğer bir önemli konu ise son dönemde 14. Madde olarak çok konuşulan maddede ifade edilmiş olan ve taban alanına dahil olmayan alanlar tanımlanmıştır.

Ana binanın dışında kalan binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar, yangın merdivenleri, toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, zemine oturan avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergole, kameriye, üstü açık veya örtülü zemin terasları, bahçe duvarı ve istinat duvarı gibi yapılar, kontrol kulübeleri ile tamamen toprağın altında kalan otopark, açık otopark, sığınak ve tesisat hacimleri ve ana binadan ayrı ve toprağın altında kalan yakıt depoları, su depoları, su sarnıcı ve gri su toplama havuzu taban alanına dahil edilmez.

Geldik diğer kavram olan KAKS’a bu kısaltmanın diğer adı meşhur EMSAL ‘dir. Birisi size emsalden bahsediyorsa teknik olarak bunun adı KAKS ‘tır. Buna bazen mimarlar ve inşaatçılar Kapalı Alan derler. Yani imar koşullarına göre yapılabilecek maksimum toplam inşaat alanı KAKS’tır.

Zaten kısaltmada buradan üretilmiştir; “Kapalı Alan Kat Sayısı

Yukarıdaki örnek ten devam edersek 750 m2 lik bir arsamıznı TAKS’ı 0,3 tü ve hesap yaptığımızda binamızı 225 m2 ye inşaa edecektik. Bu arsa için emsal (KAKS) 1,5 ise hesabı aşağıdaki gibi yapabiliyoruz.

         750 m2 x 1,5 = 1,125 m2 imalat alanı / kapalı alan.

Bu durumda benim taban alanım 225 m2 ise 1,125 m2 imalat alanımı nasıl kullanmam gerekir?

         1,125 / 225 m2 = 5

Yani ben 750 m2 arsamda 5 katlı bir bina yapabilirim.

Ancak bir noktayı da belirtelim. Eğer, imar planı ve notlarında aksine bir hüküm yoksa net parsel alanı üzerinden KAKS  hesaplanır.

İmalat alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonra kalan alanların toplamı olarak ifade edilir. Ortak Alanlar Kapalı Alanlara dahildir. Hava bacaları, saçaklar, bina dışındaki yangın merdivenleri Kapalı Alandan hariçtir.

KAKS oranları, 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında belirlenebiliyor.

Bir bölgede TAKS ın yüksek olması yeşil alanların azalmasına neden olurken KAKS’ın yüksek olması da dikey ve uzun binaların artmasına, şehir görüntüsünün bozulmasına veya değişmesine neden olabilmektedir.

Bazen KAKS ve TAKS’a rağmen bina yüksekliklerine başka nedenlerden dolayı kısıtlama getirilebilir. Özellikle görüntü bozulmasında ve hava limanı çevresinde bina yükseklikleri imar olmasına rağmen engellenebilir.

Bu konuda örnek isterseniz İstanbul’da bir saat dolaşmanız yeterli olacaktır.

Bu haftanın Teknik Yazısı’nı da tamamlamış olduk.

Sorularınız olursa her zaman bana ulaşabilirsiniz.

Mutlaka Bloğuma üye olun.

Başarılar

Güven AÇIK

Facebook
Twitter
LinkedIn

Okuyabileceğiniz Diğer Blog Yazılarımız

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Karne Ne Durumda

Eğer profesyonel bir gayrimenkul danışmanıysanız, ilk altı ayınızın danışman karnesine bir göz atmanızda fayda var. Karne ne durumda bir bakalım.

Her zaman Başarılı olmak için

Yarı yıl bitmek üzere!  Hedefinizi yakalamak için sadece 6 ayınız kaldı. Bu aya kadar başarılı sayılır mısınız? Bir düşünün bakalım!

Views: 1113

Eğitim desteği

Mesleki Yeterlilik Belgesi Ne durumda?

Picture of Güven AÇIK-MENTOR

Güven AÇIK-MENTOR

Gayrimenkul sektöründe edinmiş olduğum 21 yıllık deneyim ve bilgi birikimimi, Blog yazılarımla sizlerle paylaşıyorum.

Mesleki Yeterlilik Belgesi Ne durumda?

Uzunca bir süredir Mesleki Yeterlilik Belgesi konusu gündemdeydi.

2020 Ağustos ayı sonunda artık belgesi olmayanlar mesleği yapamayacaktı.

Son durum nedir? Merak ediyor musunuz?

Türkiye genelinde kayıtlı ve kayıt dışı kaç gayrimenkul işi yapan var bilinmiyor. Kayıtlı olanların yüzde ne kadarı aktif ya da değil o da bilinmiyor. Kayıt dışı çalışanlar bence kayıtlı olanlardan çok daha fazla. Yabancı uyruklu olup da bu işi yapanların sayısı da bir hayli yüksek. Yabancılara çağrı merkezi üzerinden hizmet verenlerin hangi ölçekte olduğu ise tam bir sır.

Bir de projeden satış yapan ve kendini gayrimenkul danışmanı olarak tanıtanlar da cabası.

İşin özü, sorun çok büyük.

Bu sorunu gidermek adına birçok STK devreye girdi. Bazıları iyi niyetle çalışıyor. Bazıları ise sadece ağını büyütmeye çalışıyor. Bunların arasına en son katılan STK platformu da GAPAS oldu. Onlar da iyi niyetle sektöre yararlı olmak adına çalışmalarını başlattılar.

Benim yaptığım araştırmalara ve duyumlarıma göre Türkiye genelinde mesleki yeterlilik belgesi alanların sayısı %10 bile geçmiş durumda değil.

Bundan sonra ne olacak bilemiyorum.

Zamana ihtiyaç olduğu kesin. Zamanla sayı artabilir.

Bu sorunun kökten halledilmesini düşünenlerdenim. Benim görüşüm; gayrimenkul sektöründe çalışabilmek için önce Üniversite mevzunu olma şartı aranmalıdır. Ancak bu derecenin üzerine 2 yıllık mutlaka örgün bir gayrimenkul yüksek okul eğitimi alınması zorunlu olmalıdır. Bu diplomaya sahip olmayanların mesleği yapmaları engellenmelidir. Burada sorumluluk markalara düşmektedir.

Markaların bu konuya sorumluluk alarak eğilmesi ve işe alımlarda ön şartlar aramalıdırlar. Özellikle markalarda Orta Öğretim mezunları çalışamamalıdır. Üniversite mezunlarının da iki yıllık yüksek okul eğitimini tamamlamaları zorunlu hale getirilmelidir. AÖF ‘nin Emlak ve Emlak Yönetimi ve diğer Üniversitelerin bu konudaki branşları rol alabilir.

Mesleki yeterlilik belgesini isteyenler alabilir. Bunun kapsamı sınırlı olacaktır.

Aksi halde sorunu çözmek mümkün olmaz.

Her ofis denetlenmeli ve gerekli mezuniyet belgelerini gösteremeyenlere iş bıraktırılmalıdır. Bunu yapmak ise ancak Taşınmaz Hizmetleri ve Kapsamı Kanunun çıkması ile olur. Bu kanun akademisyenler, yerel yönetimler, Marka temsilcileri ve STK lar ile birlikte yapılacak kurultaylar ile hazırlanmalıdır. Dışarıdan ithal bir kanun bu sorunu çözemez.  Kanun hazırlığı 2-3 yıl sürebilir. Sonunda bir kanun çıkarsa işler kolayca çözülür, hak hukukun olduğu bir düzen başlar.

Bunu başarmak kolay değil. Zor da değil. Sadece kararlılıkla STK ların aktif bilinçlendirme çalışmasıyla hızla sonuçlanabilir.

Bu sorunun çözümünde diğer bir sorumluluk ise son kullanıcıya düşüyor. Mülk alıp satmak isteyen son kullanıcın çalışacağı ofisin kalitesinden ve çalıştırdığı ekibin profesyonelliğinden emin olması lazım.

Bir gayrimenkul profesyonelinden hizmet alacak olan kişi veya kişiler önce yeterlilik konusunda tatmin olmalılar. Bir doktor, mühendis veya avukatın en önemli sertifikası nasıl diploması ise bir gayrimenkul danışmanının da en az 2 yıllık bir yüksek okul diploması aranması gerekir. İleride 4 yıllık Gayrimenkul Üniversiteleri de olacaktır. İşte o zaman ülkemiz çağ atlayacak duruma gelir.

Eğer son kullanıcı hizmet aldığı danışmanın kalitesini sorgulamıyorsa, sorun orada başlar. Bu nedenle son kullanıcının eğitilmesi ve doğru danışmanda hangi sertifikaların olması gerektiğini sorgulaması gerektiği öğretilmelidir. Son kullanıcı bu konuda benim için fark etmez diyorsa, hiçbir zaman ülkemizde istenen seviyede gayrimenkul profesyonelleri olmaz.

Bu nedenle ben STK ların bu konuyu her fırsatta dile getirmelerini ve halkı bilinçlendirmeleri gerektiğine inanıyorum. Bu konuda televizyon ve radyolarda spotlar yayınlanarak son kullanıcıların bilinçlendirilmesi gerekir.

Her şeyden önce Taşınmaz Hizmetleri Kapsamı Kanunu çıkmadan bir yere varmak mümkün olamaz. Arkasından, son kullanıcının eğitilmesi ve taşınmaz hizmeti almak istiyorsa bu hizmeti alacağı kurum ve kurum çalışanlarının, yeterlilik belgelerinden, diplomasından emin olmalıdır.

Hiçbir profesyonel gayrimenkul ofisi orta öğrenim mezunu çalıştırmamalıdır. Tespit edildiğinde ofise bir yaptırım uygulamalı, devam etmesi halinde de ofis kapatılmalıdır.

Özellikle gayrimenkul ofisi açacak olan kişilerde dört yıllık üniversite diploması aranmalıdır. Ofis açtıktan sonraki iki yıl içinde gayrimenkul yüksek okuluna kayıt olması zorunlu hale getirilmelidir. Beş yıl içinde de Yüksek Okul diplomasını ibraz etmelidir.

Özetlemem gerekirse; işin başı bir Taşınmaz Hizmetleri Kapsam Kanunu çıkartılmalıdır. Daha sonra taşınmaz hizmeti alan son kullanıcılar eğitilmelidir. Son kullanıcılar hizmet alırken sorgulayıcı olmalı hizmet bedeli alırken ödedikleri paranın doğru yere gittiğinden emin olmalılardır. Hatta her işlem için fatura alınması zorunlu hale getirilmelidir.

Bu haftalık olarak da bu kadar.

 

Bugün bir başka konuya daha değineceğim.

Bugün kızım Duru’nun yaş günü! 15 yaşında olacak.

Doğum gününü hastanede kutlayacağız. Belki biliyorsunuzdur; Duru Haziran ayının sonundan itibaren Lösemi AMLtedavisi görüyor. Birdenbire çıkan bu amansız hastalık ile iki buçuk aydır kızım savaşıyor.

Ancak, Duru savaşçı bir ruh olduğu ve çevremizde fazla sayıda İYİ İNSAN biriktirdiğimiz için onların DUALARI ile iyileşiyor.

İstanbul Cerrahpaşa Hastanesinin harika doktorları sayesinde etkin bir tedavi ile ilerliyoruz. Duru ile ilgilendiğimiz için çalışma imkanı pek bulamıyoruz. Çevremizdeki profesyonel iyi insanlar bizi sektörün gidişatı hakkında sürekli bilgilendiriyor. Piyasada ne olup bittiğini onlar sayesinde takip edebiliyoruz.

Ailece önemli bir sınavdan geçtiğimizin farkındayız.

Allah hiç kimseye bunları yaşatmasın.

Gerçekten çok zor. Hem maddi hem de manevi olarak.

Sağlıktan daha önemli hiçbir şey YOK!

Dualarınıza ve desteğinize çok ihtiyacımız var.

Bana ulaşmak isteyenler Whatsapp üzerinden yazabilir. Telefonumu açmam pek mümkün olmuyor. Mesajlarınıza mutlaka yanıt veririm.

Güzel bir hafta ve sağlık dolu bir sonbahar diliyorum.

Güven AÇIK

Facebook
Twitter
LinkedIn

Okuyabileceğiniz Diğer Blog Yazılarımız

Neden Gayrimenkul Danışmanı Oldunuz

Bu soru, her danışmanın yanıt vermesi ve kendisine sıkça sorması gereken bir sorudur. Eğer bu soruya cevap veremiyorsanız, bir yerde terslik vardır.

Karne Ne Durumda

Eğer profesyonel bir gayrimenkul danışmanıysanız, ilk altı ayınızın danışman karnesine bir göz atmanızda fayda var. Karne ne durumda bir bakalım.

Her zaman Başarılı olmak için

Yarı yıl bitmek üzere!  Hedefinizi yakalamak için sadece 6 ayınız kaldı. Bu aya kadar başarılı sayılır mısınız? Bir düşünün bakalım!

Views: 7