Kat Mülkiyeti ve İrtifakı birçok danışmanın tapuda karşısına çıkan önemli bir konudur.

Başından kötü deneyin geçenler ikisinin arasındaki farkı öğrenmiştir.

Farkını bilenler anlatırlar. Ya da “soran kendi öğrensin” diyerek başlarından savarlar.

Ben süreci en başından anlatmak istiyorum.

Ülkemizde bir arazi parçası eğer bir ilin sınırları içinde ise ve belediye kurulmuşsa büyük olasılıkla o bölgeden kadastro geçmiş demektir. Yeryüzü parçaları gayrimenkul sektöründe önce ARAZİ adını alır. Arazinin bir vasfı yoktur. Kullanma şekline göre adlandırılabilir. Bazı bölgelerde araziye TOPRAK da denir. Yine bazı yörelerde ise arazi “Dünyalık veya Dünya malı” olarak mecazi şekilde adlandırılır.

Arazilerden kadastro geçmesi ile imar durumu ortaya çıkar. Yani il veya ilçenin merkezinden dışına doğru uzaklaştığınızda bolca arazi ile karşılaşırsınız. İnsanların çoğaldığı araziler belli bir süre sonra kadastro geçmesi ile imar alarak araziden arsaya dönüşür.

İmar durumuna göre arsalar farklı imarlara sahip olabilirler. Bazı arsaların imarı konut, bazıları ticari, eğitim veya hastane, yeşil alan, veya park gibi farklı imarlar olabilir. Yine bu imarlar verilirken, arsanın ne kadarının kullanılacağı, ne kadar yükseklikte bina yapılacağı gibi bir çok detay da açıklanır. Bu detaylara ilerde başka bir başlıkta değineceğim. Genel olarak TAKS ve KAKS olarak bilinirler.

Eğer arsanın imarı varsa ve bu arsaya bir konut inşaatı yapılmaya karar verilmişse süreç burada başlar.

Bu konu hakkındaki tüm detaylara Kat irtifakı Kat mülkiyeti Kanununun 2. Maddesinin C bendinden ulaşabilirsiniz.

Kat irtifakını kanuna göre özetlemek gerekirse; Bir arsa üzerinde kat mülkiyetine geçilmek üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden fazla yapının bağımsız bölümler için, söz konusu arsanın sahibi veya ortak sahipleri tarafından, Kat irtifakı ve Kat Mülkiyeti Kanununun hükümlerine göre kurulan irtifak (yararlanma hakkı) hakkına “Kat İrtifakı” denir. Bu hakka sahip olan kişi ve kişilere de “Kat İrtifak Sahibi” (yararlanma hakkı olan yasal kişi) denir.

Kat irtifakı işlemi inşaat başlar başlamaz, inşaatı üstlenen firma veya kişi tarafından belediyeye başvurularak yapılır. Doğal olarak, inşaat yapacak olan şirket veya gerçek kişi belediyeye gerekli ön başvuruları yapmış ve inşaat iznini, yapı ruhsatı almış olmalıdır.

İnşaatı yapacak olan kişi veya kurum yapı ruhsatını alırken nasıl bir inşaat yapacağının tüm detaylarını bu belgede beyan eder. Belediye gerekli kontrolleri yaptıktan sonra yapı ruhsatını teslim eder. Yapı ruhsatının olmaması, binanın kaçak olduğunu gösteren en önemli göstergedir.

Yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaata belli bir süre içinde başlanması zorunludur. Yine belli bir süre içinde de inşaatın tamamlanması gereklidir.

Yeni sistemde inşaat başlar başlamaz, inşaat yapan her kimse kat irtifakına başvurur. Tüm bağımsız bölümlerin kimlere ait olduğunu ve bina yönetim planını belediyeye sunar. Her bir hak sahibinin ne kadar arsa payının olduğunu ve bağımsız bölüm numarasını, kat irtifakı ile tanımlayarak yönetim planına işler.

Ardından bu bilgiler ile  tapuya başvurulur. Bu başvuru sonrasında tapu da işlemler başlayıp kat irtifaklı tapular çıkartılır. Yeni tapuların “Taşınmaz Tipi” kısmında gördüğümüz açıklama “Kat irtifakı” ise elimizdeki bir “Kat İrtifaklı” tapudur. Eğer bu bölümde “Kat Mülkiyeti” yazıyorsa mülkün kat mülkiyetli olduğu anlaşılır.

Kat irtifakı tapuları inşaatın başlaması ile birlikte tapu dairelerinden alınır. Kat Mülkiyeti tapusuna dönmek için ise başka adımların tamamlanması gerekir.

İnşaat tamamlandıktan sonra inşaatı yapan kurum veya kişi belediyeye baş vurarak “Yapı Kullanma İzni” talebinde bulunur. Bu belgeyi alabilmek için ilk başta alınan    Yapı Ruhsatı” nda nelerin yapılacağı belirtilmişse bu ruhsata göre bina belediye tarafından kontrol edilir.

Eğer bina hiçbir eksik olmadan tamamlanmış ise, belediye “Yapı Kullanma İzni” ni veriyor. Buna çoğunlukla “İskan” diyoruz. Hatalı bir sözcük kullanıyoruz ama ne yapalım dilimiz öyle alışmış.

Eğer binada eksikler varsa, inşaat ruhsata uygun yapılmamışsa belediye yapı kullanma izni vermez. Ancak ülkemizin büyük bir bölümü Yapı Kullanma İzni alınmamış apartmanlarda yaşıyor. Bazen Yapı Kullanma İzni alındıktan sonra binada birçok tadilat yapılıyor. Bu da işin başka ilginç bir yönü.

Yapı kullanma izni alındıktan sonra ise, tapuda Kat Mülkiyeti tapusuna geçiş sağlanıyor. Eğer kat irtifaklı bir tapu ile karşı karşıyaysanız, bu binanın belediye tarafından kontrol edilmediğini ve asıl projeye uygun yapılıp yapılmadığının bilinmediğini ortaya koyar. Aksine kat mülkiyeti tapusu varsa, bu bina belediye tarafından kontrolü yapılmış ve Yapı Kullanma İznine sahip bir bina demektir.

Ancak ülkemizde Yapı Kullanma İzni alındıktan sonra mülk sahipleri projeye uygun olmayacak şekilde, çatı arasını veya kömürlüğü veya başka ortak alanları mülklere katabiliyorlar. Siz tapuya bakarak kat mülkiyetini görüp her şey yolunda diye düşünebilirsiniz. Ancak, yeni mülk sahibi tapusuna dahil olmayan yerlere para ödemiş olabilir. Bu nedenle bir mülkün değerlemesini yaparken bu hususları tapuda ve belediyede ayrıntılı bir şekilde araştırmalısınız.

Özetlersek kat irtifakı kat mülkiyetine geçmeden önce yapılan bir ön anlaşma niteliğindedir.

Kat irtifakını oluşturmak için şu koşullar olmalıdır;

• Bina inşaatı başlangıç aşamasında olmalıdır
• Yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır.
• Tüm bağımsız bölümler için yararlanma hakkı tanınmalıdır.
• Bağımsız bölüm sahiplerinin tamamı listelenmelidir.
• Tek sahip varsa “istem belgesi” Birden fazla sahip varsa resmi yazı ile başvurulmalıdır
• İlgili kanunda açıklanan tüm belgeler ekte sunulmalıdır.
  1. Başvuru dilekçesi
  2. İnşaat Projesi
  3. Yönetim Planı
  4. Vaziyet Planı
  5. Arsa payları
  6. Taşınmazın niteliği
  7. Bağımsız bölüm numaraları
  8. Sahiplerin Fotoğraf ve Nüfus cüzdanları

Kat mülkiyetine geçilmesi için gerekli olan belgeler ise:

• Nüfus cüzdanı fotokopileri
• Sahiplerin birer adet fotoğrafı
• Temsilci ile yapılacaksa Noterden vekalet
• Mülkiyet kurulacak binaya ait mimari proje
• Tüm bağımsız bölümleri gösteren mimari proje
• Mevcut yapı vaziyet planı
• Bağımsız bölüm listesi
• Yönetim planı
• Yapı Kullanma İzin belgesi veya belgeleri
• Tüm cephelerden çekilmiş bina fotoğrafları

Sanırım işe yarayacak her detaya değinebildim. Umarım yararlı olmuştur.

Sorularınız olursa lütfen bana ulaşın.

Hala bloğuma üye olmadıysanız çok şey kaçırıyor olabilirsiniz.

Hemen üye olun!

Başarılar diliyorum.

Güven AÇIK