Arsa ve arazi çalışan, kat karşılığı çalışan gayrimenkul danışmanları bazı terimlerle karşılaşırlar.

Bunlardan en sık duyulanı “Arsanın emsali” dir.

Bazen arsanın TAKS ve KAKS ‘ı da sorulur.

Bugün bu kavramlara netlik getireceğim. Bu kavramlara imar planlarında “Çizimsiz Kavramlar” dendiğini duyabilirsiniz. Çok şaşırmayın.

Eğer imar durumu belli yani kadastro çalışması yapılmış bir bölgede çalışıyorsanız ve uzmanlık alanınız arsalar ise alım satım yaptığınız mülklerin imar durumunu hemen öğrenmeniz gerekir.

İmar durumunu mülk sahibine sorabilirsiniz. Ancak kendinizi güvence altına almak istiyorsanız, bölgenizin belediyesine gidip imarı sormanız daha doğrudur.

Bunun sebebi, bazı belediyeler el atma kavramı ile bazı arsaların imarını değiştirebilir veya arsayı yeşil alana, eğitim alanına, ibadet alanına meclis kararı ile değiştirmiş olabilir.

Bir başka imkan Parsel Sorgulama uygulamasıdır. Buradan da bu bilgilere ulaşmanız mümkün.

Ben yine de belediyeye gitmeniniz öneriyorum. Karar sizin.

İmarı sorduğunuzda önce size cinsini söylerler. Bu konut ve Ticari olabilir. Ya da encümen kararı ile yeşil alan, eğitim alanı veya başka bir imar çıkabilir.

Konut imarı ila karşılaştığınızda size belediyeden TAKS ve KAKS lar da yazılı olarak verilir. Bazen belediyeye danışmanız da istenebilir. Bu özel durumlarda mevcuttur. Bölgenin imar gelişim planlarına göre.

Elinizde satılık bir konut arsası varsa, bu arsada imal edilecek olan metre kare çok değerlidir. Bu hesabı yapabilmek adına TAKS ve KAKS değerlerine ihtiyaç duyarız.

Taban alanı katsayısının açılımı TAKS dır. Bir binanın taban alanının, arsa alanının ne  kadarına yapılabileceğinin yüzdesini gösterir. Taban alanı binanın parsele oturacak ayak izi veya izdüşümü olarak da konuşulur. Parselde bir ek bina veya başka bir yapı varsa, onlarda bu izdüşümü içinde hesap edilir.

Bir arsanın TAKS’ı 0,3 ise ve arsanız 750 m2 ise imar parseline yapılacak olan binanın izdüşümü:

         750 m2 x 0,3 = 225 m2 dir.

       TAKS= Yapı izdüşümü m2 / İmar Parseli m2

Bina 750 m2 lik imar parselin içine 225 m2 ye oturacak şekilde yerleştirilir.

Burada devreye “Nizam” konusu girer. Eğer Belediyenin bölge için belirlediği bir Nizam varsa, arsada binayı konumlandırırken bu nizama uymak durumunda kalırsınız.

Diğer bir önemli konu ise son dönemde 14. Madde olarak çok konuşulan maddede ifade edilmiş olan ve taban alanına dahil olmayan alanlar tanımlanmıştır.

Ana binanın dışında kalan binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar, yangın merdivenleri, toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, zemine oturan avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergole, kameriye, üstü açık veya örtülü zemin terasları, bahçe duvarı ve istinat duvarı gibi yapılar, kontrol kulübeleri ile tamamen toprağın altında kalan otopark, açık otopark, sığınak ve tesisat hacimleri ve ana binadan ayrı ve toprağın altında kalan yakıt depoları, su depoları, su sarnıcı ve gri su toplama havuzu taban alanına dahil edilmez.

Geldik diğer kavram olan KAKS’a bu kısaltmanın diğer adı meşhur EMSAL ‘dir. Birisi size emsalden bahsediyorsa teknik olarak bunun adı KAKS ‘tır. Buna bazen mimarlar ve inşaatçılar Kapalı Alan derler. Yani imar koşullarına göre yapılabilecek maksimum toplam inşaat alanı KAKS’tır.

Zaten kısaltmada buradan üretilmiştir; “Kapalı Alan Kat Sayısı”

Yukarıdaki örnek ten devam edersek 750 m2 lik bir arsamıznı TAKS’ı 0,3 tü ve hesap yaptığımızda binamızı 225 m2 ye inşaa edecektik. Bu arsa için emsal (KAKS) 1,5 ise hesabı aşağıdaki gibi yapabiliyoruz.

         750 m2 x 1,5 = 1,125 m2 imalat alanı / kapalı alan.

Bu durumda benim taban alanım 225 m2 ise 1,125 m2 imalat alanımı nasıl kullanmam gerekir?

         1,125 / 225 m2 = 5

Yani ben 750 m2 arsamda 5 katlı bir bina yapabilirim.

Ancak bir noktayı da belirtelim. Eğer, imar planı ve notlarında aksine bir hüküm yoksa net parsel alanı üzerinden KAKS  hesaplanır.

İmalat alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonra kalan alanların toplamı olarak ifade edilir. Ortak Alanlar Kapalı Alanlara dahildir. Hava bacaları, saçaklar, bina dışındaki yangın merdivenleri Kapalı Alandan hariçtir.

KAKS oranları, 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında belirlenebiliyor.

Bir bölgede TAKS ın yüksek olması yeşil alanların azalmasına neden olurken KAKS’ın yüksek olması da dikey ve uzun binaların artmasına, şehir görüntüsünün bozulmasına veya değişmesine neden olabilmektedir.

Bazen KAKS ve TAKS’a rağmen bina yüksekliklerine başka nedenlerden dolayı kısıtlama getirilebilir. Özellikle görüntü bozulmasında ve hava limanı çevresinde bina yükseklikleri imar olmasına rağmen engellenebilir.

Bu konuda örnek isterseniz İstanbul’da bir saat dolaşmanız yeterli olacaktır.

Bu haftanın Teknik Yazısı’nı da tamamlamış olduk.

Sorularınız olursa her zaman bana ulaşabilirsiniz.

Mutlaka Bloğuma üye olun.

Başarılar

Güven AÇIK