Pushpin marking a location on a city map.

Bölge Seçimi

Her sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de ofisin açılacağı bölge, yapılacak işler listesinin başında yer alır. Bölge konusuna yeterli zamanı ayırıp gerekli çalışmaları tamamlamış olmalısınız.

Bölge seçimi öncesi karar vermek için ilk dikkate almanız gereken nokta rekabet durumudur. Rekabete dayanacak maddi gücünüz varsa, rekabetin yoğun olduğu bölgelerden bir liste oluşturabilirsiniz. Eğer rekabete dayanma gücünüz maddi olarak yoksa, rekabetin düşük olduğu bölgelerden oluşan bir bölge listesi hazırlamanızı tavsiye ederim.

Rekabet konusunda ilk dikkat etmeniz gereken şey, bölgedeki rakip gayrimenkul ofislerinin sayısı ve konumları olmalıdır. Bunun için o bölgenin bir haritasını edinip tüm marka ve marka olmayan ofisleri harita üzerinde işaretlemeniz iyi olur. Böylece kaç rakibiniz olduğunu ve nerede konumlandıklarını bilirsiniz.

Ofis bölgesi seçerken bazı girişimciler seçimi yaşadıkları bölge olarak tercih ediyorlar. Bu tercih bazen avantaj olabilirken bazen de avantaj olmayabilir. Eğer yaşadığınız semtte bir ofis açacaksanız, o bölgeyi de rakip analizi ile irdelemenizi öneririm. Rekabet fazla ise, sizin maddi dayanma gücünüz varsa bu risk göze alınabilir. Aksi halde üzücü olur.

Rekabetin düşük olduğu ve yeni yerleşim bölgelerinde ofis açmak daha kolay görünebilir. Ancak bu bölgeleri seçerken nüfus yoğunluğu ve ticaret yoğunluğu dikkate alınmalıdır.

Yeterli nüfus yoğunluğu yoksa, binalar size fazla para kazandırmaz. Ya da zamana karşı oynarsınız. Bunun için maddi dayanma gücünüz olması gerekir. Nüfus yoğunluğu hakkında karar verebilmek için o bölgedeki binaların %50-60 ının dolu olması tercih edilmelidir. Eğer daha düşük oranda ise başarıyı yakalamak epey zaman alacaktır.

Gayrimenkul sektörü nüfusun yoğun ve ticaretin döndüğü bölgelerde daha hızlı tutunur. Ofisin kalıcı, uzun soluklu olabilmesi için bu iki önemli faktörü dikkate almanızda fayda vardır.

Şehir dışındaki uydu kentler ilk başta gayrimenkul işi yapmak için çok cazip görünse de uzun zaman alacaktır. Maddi dayanma gücü konusuna her zaman dikkat etmenizi öneriyorum.

Bazen bölge seçimi yapmadan, kapanmak üzere olan bir ofisi devir alabilirsiniz. Markalar ile görüşme sırasında bunu dile getirebilirsiniz. Markalar bu konuya fazla değinmek istemezler. Çünkü itibarları söz konusudur. Belli bir bölgede ısrarcı olursanız onlar bu konuda size yaklaşabilirler.

Bir bölgede bir ofis devir almanın kendine has bazı olumlu veya olumsuz durumları olabilir. Devir almadan önce dikkatli bir araştırma yapmanız yerinde olacaktır. İşletme sahibinin hangi nedenle kapatmak istediğini öğrenmeniz iyi olur. Çoğunlukla duyacaklarınız, şehir değiştirme veya sağlık sorunları olabilir. Siz devir işleminin maddi yönüne ve bölgenin potansiyeline dikkat etmelisiniz. Belki bölgede firmanın sahip olduğu kötü nam vardır. Bu size bulaşabilir. Tam detaylı bir araştırma yapmadan devir işine girmenizi önermiyorum.

Bölge seçiminde dikkat edilecek üç unsur sırası ile Rekabet durumu, Nüfus yoğunluğu ve Ticaretin canlılığıdır. İnşaat alanlarının fazla olması sizin gözünüzü boyamasın. İnşaatların yoğunluğu sizin için orta ve uzun vadede iyidir. Ancak ofis açmak için yeterli değildir. İnşaatların fazla olduğu bölgelere belli bir süre dışardan hizmet verebilirsiniz. Doğrudan içinde bir ofis açmak sıkıntılar yaratabilir.

Bir marka ile çalışacaksanız onlar size belli bölgeler önerebilirler. Bu bölgeleri size neden cazip olduğunu etkileyici sunumlarla anlatabilirler. Bunları dikkatlice dinleyin. Ancak, siz son kararınızı kendi hesabınıza göre yapın.

Tekrar hatırlatıyorum, sektör deneyiminiz hiç yoksa önce bir ofiste en az bir yıl aktif çalışın daha sonra kararınızı daha sağlıklı verirsiniz. Sıfır tecrübe ile gayrimenkul sektörüne girmek biraz tehlikeli olabilir.

Eğer profesyonel bir destek isterseniz, ben hep buradayım.