Ülkemizde Yerli ve Milli bir Gayrimenkul Markası Yaratmanın Zorlukları

Ben 22 yıldır Gayrimenkul sektörünün içindeyim. 

İlk 4 yılım Remax Atlas’ta geçti.  (1999-2004)

Bu dört yılın ilk iki yılı danışmanlık, diğer iki yılın da ise 12 kişilik bir ekibe Ofis Yöneticiliği yaptım. 

Ardından 9 yıla yakın Century 21 de eğitmenlik yaptım.

Türkiye’nin çoğu bölgesinde çeşitli yerli ve yabancı markalara eğitimler ve danışmanlıklar verdim. 

Yerli ve milli bir gayrimenkul markası yaratmanın zorlukları hep vardı. 

Var olmaya da devam edecek. Peki neden?

İşin Başı Yasal Dayanak Eksikliği

Ülkemizde emlakçılığın tarihçesi çok fazla kayıt altında olmasa da bazı efsaneler anlatılır. 

Osmanlı döneminde gayrimenkul işlerine mahalledeki berberler bakarmış. Evini satacak olan  mülk sahibi beyler (kadınların mülk edinme hakkı olmadığı için) durumu berberine anlatırmış. Berbere giren çıkan çok olduğu için berberler de müşterilerine satılık konak, tarla ne varsa söyler, alıcı ve satıcıyı bir arayaya getirirmiş. Mülk satılırsa, berbere “Bir sakal parası” atılırmış.

Eğer iş ciddi ve acil ise tellal veya simsar tutulurmuş. Okuma yazma oranı çok düşük olduğu için mülklere satılık ve kiralık yazısı asılmazmış. Onun yerine kapısına kurdele asılarak satılık veya kiralık olduğu ima edilirmiş.

Osmanlı döneminden bu yana ülkemizde bir çok alanda devrim yapılmış olsa da gayrimenkul sektörü hep üvey evlat muamelesi görmüş. Özellikle, Cumhuriyetin kurulduğu ilk yıllarda kadastro yapılırken büyük sıkıntılar yaşanmış. Doğru dürüst bir kayıt olmadığı ve okur yazarlık çok az olduğu için çoğu büyük araziler bölge ağalarına, güçlü ve nüfuslu ailelerin üzerine kaydedilmiş. Bu yüzden o dönemde yapılan haksızlıklar nedeniyle birçok cinayet işlenmiş. 

Bugün mesleğimiz bir aracılık, komisyonculuk mesleği olarak yorumlanıyor ve uygulanmaya çalışılıyor. Kanun karşısında komisyoncu, tellal ve simsar olarak isimlendiriliyoruz. Mahkemesi olanlar bilirler diye tahmin ediyorum.

Mesleki Yeterlilik Belgeleri

Son 2-3 yıldır konu biraz ısındı. Sivil toplum örgütleri devreye girerek bilinçlendirme kampanyaları başlattı. Bu zorlu mücadeleler meyvesini vermeye başladı. Sonunda bu çabalar her ne kadar bazı kesimlerce engellendiyse de Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, 14/1/2015 tarihli ve 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 16 ncı maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine dayanılarak hazırlandı.

Gayrimenkul mesleğinin “perakende” içinde olmasının mantığını bana anlatmak isteyen olursa, kesinlikle dinlemek isterim. Sizden ricam, avukatlık, doktorluk, mühendislik ve veterinerlik gibi diğer mesleklerin nasıl bir yasaya dayandığını lütfen araştırın. 

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik mesleği kimin yapıp yapamayacağı konusuna bir düzenleme getirdi. Ancak, daha taşlar yerine oturmadan, esnaf odalarındaki seçimlere girecek olan oda başkanı adaylarının, siyasi baskısıyla taşınmaz ticareti yapacak olanların öğrenim seviyesi Lise iken, İlkokula çekildi! 

Sorun neydi? “Oy ve İktidar kaygısı!” 

Türkiye’de yaklaşık 300.000’e yakın bir gayrimenkul işi yapan kişi olduğu iddia ediliyor. Üç yüz bin kişinin de yüz bini aftan yararlanmış mahkum. İş bulamayınca, haklı olarak bir masa bir kasa modeli ile gayrimenkul işi yapmaya yöneliyorlar. 

Tüm Türkiye’de mesleki yeterlilik belgesi olanların oranının da % 20 olduğu söyleniyor. Yani 60.000 kişinin bir şekilde emlakçılık mesleği yapmak için yasal bir belgesi var. Keşke doğru sayıları öğrenebilsek. 

Balık baştan kokmuş durumda

Kıssadan hisse ülkemizde bir sistem yok. Yasal bir alt yapı da yok! 

Perakende kanunu içine sıkışmış bir vaziyetteyiz. Neden böyle olduğunu da anlayabilmiş değilim.

Yine de ben, bu günlere gelebildiğimize seviniyorum. İleride daha şartlara kavuşacağız. 

Önümüzde uzun bir yol var. Vazgeçmek yok, pes etmek yok! Mücadeleye devam…

Sistem ve yasal dayanak olmayınca yerel bir marka yaratmak zorlaşıyor. Ancak sektörde dönen iş hacime bakarsanız, gerçekten büyük bir hacimden bahis ediyoruz. 

Küçük bir matematik yapalım. Olmazsa ne yapardık bilmiyorum ama sahibinden.com un sitesinde ülkemiz genelinde kayıtlı kaç adet satılık konut var bir bakalım. Ortalama fiyat olarak çok mütevazi bir şekilde 100.000.-TL olsun diyelim ve hesaplayalım.

Ben biraz önce konut kategorisine baktım. 468.447 adet satılık konut var.

Sonuç ise: 46,844,700,000.-TL yani 5,543,751,480.-USD

Bu mülklerin her ay % 10 u satılsa 468,847,000.-TL bir ciro olur. Bunun %2 si hizmet bedeline dönse 9,376,940.-TL bir rakam çıkıyor. Bunlar yarı kayıtlı olanlar. Bir de el altından satılanlar var. Sonuç olarak dönen hacim çok ama çok büyük. Gayrimenkul sektörü bir nevi para aklama makinası gibi çalışıyor.

Yabancı Markalar neden pazarı domine ediyor?

Ülkemizdeki yerli ve yabancı markalara baktığımızda en eski olan ve pazara rekabet getiren ilk yabancı marka Remax oldu. Ben Remax’ın kuruluşundan bu yana gelişimini takip ediyorum. Ardından ülkemize Century 21 markası geldi. Sonra Coldwell Banker ve ERA, Realty World ve en son Keller Williams yabacılar ligine katıldı. Bundan sonra başka bir yabancı marka gelir mi bilemiyorum.

Yerli markaları sayarsak Turyap ile başlayabiliriz.  Reha Medin, Altın Emlak akla ilk gelenler olabilir. Yöresel çok fazla marka var. Ancak Franchise olabilmiş değiller. Yerli markalar önce bayilik adı altında sektöre başlamış olsalar da daha sonra onlar da Franchise modeline döndüler. 

Çalışan danışman sayılarına baktığınızda yabancı markaların danışman ve şube sayısının daha fazla olduğunu görüyoruz. Yabancı franchise sistemleri “eli maşalı bir biçimde” kontrolü elinde tutması ve her hizmete para almaları ile tanınıyor ve biliniyorlar. Yabancı franchise ofisleri içeriye aldıklara danışmanlardan gelir üretmelerini sağlamak yerine, aidat veya masa parası adı altında gelir toplayarak (fatura veren var mı bilmiyorum) sabit ve değişken giderlerini zar zor da olsa karşılayabiliyorlar. Bu nedenle ofislerde bolca işe alım uzmanı var. Aldıkları adam başına komisyon alıyorlar. Çünkü maden topluyorlar.

Yerli markalar ise yabancı markalar kadar dirayetli değiller. Direnç karşısında çok çabuk yumuşuyorlar. 

Sektörde deneyimli çok insan var

Benim takip ettiğim 22 yılın sonunda gayrimenkul sektöründe yabancı markalardan gayrimenkul işini öğrenip daha sonra kendi ofisini kuran ve markasını yaratan çok kişi oldu. Bazıları marka bile oldular. Hatta “Boynuz kulağı geçti” diyebiliriz.

Ülkemizde gayrimenkul sektöründe mesleği düzgün olarak yapan markalaşamamış çok sayıda profesyonel gayrimenkul danışmanı ve ofis sahibi var. 

Zor olan bu bağımsız işletmelerin standart bir sistem ile yerli ve milli markalar altında toplanabilmesi. Bunu başarmak hiç zor değil aslında. Sadece bakış açımızı değiştirmemiz yeterli.

Nisan ayında Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı, Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü Başkanı Prof. Dr. Harun Tarıvermiş internette “Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği” hakkında eğitim seviyesi hakkında bir tartışma toplantısı düzenledi. Toplantı tam 4 saat sürdü. 

Bu toplantıya Türkiye genelinde yaklaşık 200 kişi katıldı. Toplantıda özellikle esnaf ve ticaret odaları başkanları söz alıp konuştular. Eğer bahsettiğim internet toplantısına katıldıysanız, ne olduğunu iyi biliyorsunuzdur. Katılmadıysanız bir şey kaçırdınız sayılmaz. Eski tas, eski hamam…

Prof. Dr. Harun Tarıvermiş toplantıda Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün gelişmiş ekonomiler ile karşılaştırıldığında tam 100 yıl geride olduğumuzu ifade etti. Son derece haklıydı. Oda başkanları hal ve tavırları ile hangi durumda olduğumuzu gözler önüne serdiler. 

Bu topraklardan bir dünya markası çıkar mı?

Aslında bu sorunun cevabı kendimize sormamız gereken basit bir sorunun arkasında saklı.

Bu soru “Neye neden inandığını biliyor musun?”

Ben sektöre inanıyorum. Çünkü barınma temel bir ihtiyaç. 

Sürdürülebilir mi? Evet!

İnsanlar bu dünyayı terk etmediği sürece barınma ihtiyacı hep olacak. Dünyada ve ülkemizde bu ihtiyaca hizmet verecek bir meslek yaşamaya devam edecek. Bir hizmet endüstrisi olarak gayrimenkul sektörü işlevini sürdürecek. 

Bizim önce kendimize dönüp ne olduğumuzu ve ne durumda olduğumuzu objektif ve profesyonel olarak görebilmemiz gerekiyor. Daha sonra global düşünüp yerel ihtiyaçları kaşılayan bir iş modeli tasarlamalıyız. 

Bu iş modelimizi yasalar ile desteklemeli ve mesleği yapabilmek için dört yıllık bir yüksek öğrenim şartı koymalıyız. Bu kadar yüksek bir cironun döndüğü mesleği, yetkinliği bir üniversite diploması ile tescillenmiş kişiler icra edebilmeli. Mesleğimizin hak ettiği değeri anlayamazsak, esnaf odalarından öteye gidemeyiz. Benim inancım şu nasıl bir ilkokul mezunu doktor olamıyorsa, Gayrimenkul profesyoneli de olmamalı. 

Beş milyonluk bir arsa satıldığında emlak danışmanına ödenecek komisyon bedeli 100.000.-TL olabiliyorsa, Gerisini siz düşünün diyorum. Doktor ve mühendisler ne yapsın?

Ben zaman içinde bu topraklardan Güçlü Yerli ve Milli markalar çıkacağına inanıyorum. Çünkü nedenine vakıf durumdayım. Zaman alacak ama olcak! Eminim… 

En azından bu toprakların çalışkan insanlarının alın terinden kazanılmış paralar, ülkemizde kalacak. Başka ülkelerin bankalarına transfer edilmeyecek. Beni işin bu tarafı daha fazla üzüyor. Müşterilerin ismini bile söylemekte zorlandığı yabancı markalar danışmanların ceplerinden paraları emmeye devam ediyor.

Sanırım “aklımızı başımıza almanın zamanı geldi” diye düşünüyorum.

Bu haftalıkta bu kadar.

Kitaplarım matbaadan geldi. İsteyenler satın alabilir. 

Aşağıdaki linkten kitap satış mağazama ulaşabilirsiniz. 

http://bit.ly/kitapsatışı 

Bol kazançlar.

Güven AÇIK