Tapuda İşlemler Neden Patlar?

 

Satışını üstlendiğimiz bir mülkün tapu kayıtlarını kontrol etmek, olmazsa olmaz bir sorumluluktur.

Mülk malikine ne kadar güvenseniz de tapu kayıtlarını kısıtlama ve şerhler açısından kesinlikle kontrol etmeniz gerekir.

Tapu kaydında 30’dan fazla kısıtlama ve şerhe rastlamanız mümkündür.

Bu kısıtlama ve şerhleri açıklamadan önce şerh ’in anlamını kısaca paylaşmak istiyorum.

Şerh kelimesinin anlamı “Hukuk terimlerini açıklama işi, Açıklanmış metin, yorumlama” dır.

Şerh Koymak ise bir belgeye açıklayıcı not koymak veya eklemek anlamına gelmektedir.

Bir sıra ile gidersek;

  • Aile Konutu Şerhi: Ailenin sürekli olarak ikamet ettiği konuttur. Medeni Kanunda “Yerleşim Yeri” olarak ifade edilir. Genellikle boşanma durumlarında karşılaşılır.
  • Askeri Yasak Bölge: Ülke savunması yönünden önem taşıyan askeri tesis ve bölgelerin çevresinde Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen bölgedir. Birinci ve İkinci bölge olarak iki kategoridedir. Birinci bölgede taşınmazlar kamulaştırılır. İkinci bölgede ise yabancıların mülk edinmesine izin verilmez.
  • Ayırma (İfraz): Tapu kaydında tek parsel olarak gözüken bir taşınmazın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi durumudur.
  • Bağışlama Sözü: Bir mülkü ileri ki bir tarihte bağışlamayı taahhüt eden ön anlaşmadır. Noterler tarafından düzenlenir.
  • Birleştirme (Tevhit): Tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı ve birbirine bitişik nizamda bulunan birden fazla taşınmazın tek bir tapuya kaydedilerek parsel haline dönmesidir.
  • İcra Satışı: Borçluya ait taşınmazın borcu tahsil amacı ile icra müdürlüğü aracılığı ile satılarak tapuya ihale alıcısının tescil edilmesidir.
  • Cins Değişikliği: Bir taşınmaz malın cinsinin yapısızken yapılı, yapıl iken yapısız, bahçe iken arsaya dönüştürülmesi suretiyle tapu sicilinde yapılan işlemdir.
  • Geçici Tescil Şerhi: Bir taşınmaz mülk ile ilgili olarak ayni bir hak iddia edenlerin haklarını ispat edebilmeleri için kendilerine verilen sürenin tapuya şerhi düşülmesidir.
  • Hükmen Kamulaştırma: Tebliğ edilen bir kamulaştırma (el atma) kararına itiraz edilmesi durumunda takdir edilen bedelin bir milli bankaya yatırılarak kamulaştırma yapan idare tarafından mahkemeye sunulan belgelerin onanması durumunda mahkeme kararının tapu dairesine bildirilmesi durumudur.
  • İntifa Hakkı: Bir mülkten tamamıyla yararlanma, onu kullanma hakkıdır. İntifa hakkı sahibi mülkü satamaz veya devredemez sadece kullanma, kiraya verme hakkına sahiptir.
  • İzale-i Şuyu Satışının tescil edilmesi: Ortaklığın giderilmesi anlamına gelen izale-i Şuyu, bir mülkün hissedarlarının kendi aralarında anlaşamaması durumunda mahkeme kararı ile mülkün ihale edilerek satılması anlamına gelir. Bu şerhin tapu kaydında görülmesi oldukça zor bir sürece işaret edecektir.
  • Kat İrtifakı: Bazen müteahhitler taşınmaz satışı yaparken kat irtifakı teşkil etmiş bir tapu yerine arsa payı tapusu verebilmektedir. Bu gibi durumlarda ise mülk satın alanın hangi bağımsız bölümü satın aldığı belli olmayabilir. Eğer Kat İrtifakı kurulmuş ise bu mülkü satın alanın hangi bağımsız bölümü satın aldığı belli olacaktır.
  • Kat Mülkiyeti. Kat mülkiyeti kanununa göre kurulmuş özel bir mülkiyet hakkını ifade eder. İnşaatı bitmiş bir yapının kat, daire, ofis, dükkan, mağaza gibi her bir bağımsız bölümünün tanımlandığı ve kullanılmasında bir sakınca olmadığını ifade eder. Malik ve ortak malikleri bağlayıcıdır.
  • Kira Şerhi: Kira sözleşmesinin kira süresince tapu kütüğünün açıklamalar kısmına kaydedilmesi anlamına gelir. Kiralayanın kira hakkı güvence altına alınır. Zorunlu bir uygulama değildir. Mülk sahibi mülkünü satarken bu bilginin satın alan tarafından bilinmesini sağlayacaktır. Tahliye edilmesinin de önüne geçilmesini sağlayacaktır.
  • Satış Vaadi: Noter tarafından düzenlenmiş bir satış vadi sözleşmesi tapu kütüğüne işlenmiş ise 5 yıl bağlayıcılığı olacaktır. Zaman aşımı olmuş ise 3. Şahıslar bundan etkilenmezler. Ancak yasal bağlayıcılık süresi 10 yıldır. Bu süre sonunda bu anlaşma iptal olur.
  • Şufa (önalım) Hakkı: Hisseli bir mülkün satışı durumunda hisse sahiplerinin satış sürecinde öncelikli olması durumudur. İki fayda sağlar; birincisi mülkün parçalanmasını engeller, ikincisi ise hisse sahiplerinin arasına yabancıların girmesine engel olur. Önalım hakkı açılacak dava yolu ile kullanılabilir. Önalım hakkı satışın noter kanalı ile hak sahibine bildirildiği tarihten başlayarak iki yıl içinde kullanılması gerekir.
  • İştira (alım) Hakkı: Bir taşınmaz mülkün anlaşılmış bir bedelle belli bir süre içerisinde mülk sahibinden satın alma hakkıdır. Satış vaadine çok benzer bir durumdur. 10 yıl bağlayıcılığı olabilir. Noterler tarafından düzenlenir. Mülk sahibini isteği ile iptal de edilebilir.
  • Vefa (geri alım) Hakkı: Bir mülk sahibinin sattığı mülkü alıcısından geri alma hakkının saklı tutulması durumudur. Bu hak da 10 yıl bir bağlayıcılığa sahiptir. Mülk sahibinin isteği ile iptal edilebilir.
  • Teferruat Dökümü: Mülk sahibi isterse mülküne ait eşyaları ve yapıları, ekleri ayrıntılı olarak tapu kütüğüne yazdırtabilir. Bunun için o eşyanın menkul olması, işletilmesine, korunmasına, yararlanılmasına elverişli olması ve daimi şekilde tahsis edilmiş olması gereklidir.
  • Geçit Hakkı: Başkasının arazisi, tarlası, arsasından geçme hakkıdır.
  • İpotek: İleride doğacak olan bir borç veya doğmuş olan bir borç için bir taşınmazın teminat olarak gösterilmesi durumudur. Borç sona erdiğinde ipotek kaldırılır. Bu işleme FEK işlemi denir. Günümüzde sıklıkla tapular üzerinde görülür. Banka kredisi verilirken en yaygın kullanılan teminat türüdür.
  • Sükna (oturma) Hakkı: Bir bina veya onun bağımsız bir bölümünden konut olarak faydalanma hakkı sağlar. Medeni Kanun’un 823. Maddesi bu hakkı düzenler. Sükna hakkı 3. Kişilere devredilemez ve mirasçılara geçmez.
  • Üst Kullanım (inşaat) Hakkı: Bu hak üç farklı şekilde görülür. Birincisi, bir arsanın üstünde inşaat yapma hakkı. İkincisi, bir arsanın altında inşaat yapma hakkı. Üçüncüsü, önceden yapılmış bir inşaatı yerinde tutma hakkı.
  • Finansal Kiralama: Kiralayanın üçüncü kişiden satın aldığı veya başka bir nedenle temin ettiği bir malın zilyetliğini, her tür faydayı sağlamak üzere ve belli bir süre içinde iptal edilmemek şartı ile kira bedeli karşılığında kiracıya bırakması durumudur.
  • Satışa Arz Şerhi: Bir alacaklının alacağına karşılık bir mülkü icra kanalı ile sattırarak satış bedelinden alacağını alması durumudur. Genellikle ipotek borcunun ödenmemesi sonucunda ipoteğin paraya çevrilmesidir.
  • Haciz: İcra müdürlüğünün bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi uygun bulunan mal veya mallara el koyulması işlemidir. Bu hacizler kamu haczi olacağı gibi, icra haciz de olabilir. Kamu hacizleri önceliğe sahiptir.
  • İhtiyati Tedbir: Bir mahkemede dava konusu olan ve taraflar arasında anlaşmazlık devam eden bir taşınmazın bu süreç sırasında satılmasını engellemek adına uygulanır. Tapu siciline kaydedildikten sonra artık davalı bu taşınmazı başkasına devredemez.
  • İhtiyati Haciz: Mahkeme tarafından verilen bir karar neticesinde icra müdürlüğünce tapuya ihtiyati haciz yazısı gönderilir. Ancak bu durum satışın gerçekleşmesine engel teşkil etmez.
  • Riskli Yapı Şerhi: Lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan ölçümler sonucunda riskli olduğu belirlenen bir yapının tapu kaydına konulan şerhtir. Bu şerh mülkün alım ve satışına, devrine engel olan bir şerh değildir. Yapının yeniden yapılıp iskanın alınmasıyla kaldırılır.
  • Davalıdır Şerhi: Mülkiyet durumu davalık olan bir taşınmazın dava açan tarafından tapu kaydına koyulan bir şerhtir. Tedbir niteliğinde olmayıp bilgi verici özelliktedir. Alım ve satışa engel teşkil etmez.

Gördüğünüz gibi bir tapu kaydı üzerinde 30 ‘a yakın kısıtlama ve şerh olabiliyor.

Tapu işlemi yaparken çok dikkatli davranmakta fayda var.

Posted in Gayri Menkul Hukuku and tagged , , .

Bir Cevap Yazın