ALOGÜVEN 0 534 815 77 96

kat irtifakı ve mülkiyeti

Beyan Edilen DEĞER ve GERÇEK DEĞER

Bir mülk satış sürecinin sonuna gelindiğinde Tapu İşlemleri başlar. Tapu işlemlerinde yapılması gereken bir önemli konu da mülkün satış bedelinin ne kadar gösterileceğidir.

Alıcı bir banka kredisi kullanmışsa beyan edilecek olan tutar en az banka kredisi kadar olmalıdır. Eğer nakit bir ödeme yapılıyorsa alıcı ve satıcı beyan edilecek olan miktarı birlikte kararlaştırabilirler.

Bazı durumlarda alıcı veya satıcı hangi fiyat ile işlem görüyorsa aynı fiyat ile beyan edilmesini talep edebilir. Burada doğacak olan vergiyi de kendi ödemek zorunda kalabilir.

Beyan edilen değer ile gerçek değer arasındaki fark sektörün kanayan yarası olmuştur.

Ülkemizdeki yüksek vergi oranları ve adaletsizlikler bu açıktan yararlanmayı mecbur kılmaktadır. Bu işin kökü Ankara’ya dayandığı için bazen konu gündeme gelse de kısa zaman içinde halı altına süpürülmektedir.

Alıcı ve satıcı satış vaadi sözleşmesinde gerçek değer üzerinde anlaştıkları bedeli satış yaparken kullandığımız RAYİÇ değer, yani mülkün bağlı bulunduğu belediyenin verdiği en düşük değerin bir miktar üzerinde bir bedelle satışı bedeli beyanında bulunabiliyoruz. Bunun için alıcı ve satıcının birbirlerine güvenmesi gerekir. Her iki tarafta devlete fazla vergi vermemek adına bu süreçte iş birliği yapabilmektedir.

Bir şekilde dava açılması halinde ise, aksi ispat edilmedikçe RAYİÇ bedel geçerli kabul edilir. Çünkü rayiç bedel yasal bir kurum tarafından verilmektedir.

Bir örnek vermek gerekirse; mülkün GERÇEK satış fiyatı 650.000.-TL iken RAYİÇ bedeli 160,000.-TL çıkabilir. Üzerine 20,000.-TL eklenerek (bir sorun çıkmaması adına) tapu işleminde satış fiyatı 180,000.-TL gösterilerek vergiler (%4) hesaplanabilir.

Gerçek değerden hesaplansaydı vergi 650,000.-TL x %4 = 26,000.-TL çıkacakken, 180,000.-TL x %4 = 7,200.-TL çıkar. Satışın maliyeti daha düşük olur.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta ise gelir vergisi ödemesi bağlamında mülk 5 yıllık süreyi doldurmuş ise, mülkte gelir vergisi doğmaz. Süre 5 yıldan az ise yani mülk 5 yıl dolmadan satışa çıkartılmış ise %20-40 arası gelir vergisi tahakkuk etmektedir.

Bağış yapılması veya miras kalması halinde de ne zaman satıldığına ve satış bedeline bakılmaksızın gelir vergisi tahakkuk etmez. Sadece veraset ve intikal vergisi doğacaktır.

Bazı mülkler şirketler üzerine kayıtlı olabilir. Bu durumda da aynı koşullar uygulanacaktır. Mülk şirketin envanterine kayıtlı ise ve satılıyorsa şirket bu mülk için fatura kesmek ve KDV eklemek durumunda kalır. Bu maliyeti alıcı kabul edebilir veya müzakere edebilir.

Bu gibi durumlarda ortaya çıkan bedel çok yüksek olduğu için ve vergi ödemesinden kaçınmak için bir başka yöntem kullanılır. Bu yöntemde ise eğer koşullar uygunsa şirket ile birlikte mülk devri yapılır. Şirketin devletin herhangi bir kurumuna yasal bir borcu yoksa, alıcı noterde hisse devri ile KDV ödemeden mülkü şirket ile birlikte üzerine alabilir.

Eğer şirketin envanterinde kayıtlı bir mülk ise ve 2 yıl geçti ise satışta KDV muafiyeti vardır. Eğer mülk ticareti yapan bir şirket ise bu haktan yararlanamazlar.

Bir başka önemli huşu ise satış sonrası mülk sahibi belediyeye satışı bildirmeli ve beyanname düzenlettirmelidir. Takibe maruz kalmamak adına bu işlemi yapmak ilerde doğacak olan bir çok sıkıntıyı önceden önlemiş olur.

Başarılar diliyorum.

Bloğuma üye değilseniz aşağıdaki linkten üyeliğinizi başlatabilirsiniz.

BLOG ÜYELİĞİ

Güven AÇIK

close

Bir Cevap Yazın

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Yukarı kaydır
%d blogcu bunu beğendi: