Kira Sözleşmeleri Hakkında Bilinmeyenler

Kira sözleşmesi düzenlemek bir gayrimenkul danışmanının sıklıkla başına gelen bir işlemdir. Bir kira sözleşmesi hazırlamanın önemi ancak sorunlar ortaya çıkınca anlaşılır. Bu pahalı bir öğrenme yöntemidir. Deme yanılma ile öğrenmek kalıcı olabilir ancak can yakar.

Başarılı bir gayrimenkul danışmanı mesleğinin önemli bir parçası olan kira kontratı düzenlemeyi bilmesi gerekir. Bu işlemi bir çeşit kopyala yapıştır, isim ve adresi değiştir olsun bitsin şeklinde söylemiyorum. Arka planda hangi hükümlere dayanılarak yani bilerek bir kira sözleşmesi hazırlayabilmelidir diye düşünüyorum.

Bu konuyu belli başlıklar altında ele almak istiyorum. Önce Kira Sözleşmesinin hangi kanun içerisinde yer aldığını, Kiraya verenin bu sözleşmedeki temel borçlarını, Kiracının temel borçlarını açıklayacağım. Daha sonra bir kira sözleşmesinin nasıl devredileceğini veya alt kiralamayı nasıl yasal olarak yapabileceğini paylaşacağım. Son bölümde kiracının sözleşme süresi dolmadan tahliye etmesi halinde ne olacağını anlatacağım. Kira sözleşmelerinin nasıl fesih (iptal) edileceğini izah ederek tamamlayacağım.

Bu teknik yazım kiralama konusunda doğru bilinen yanlışları da ortaya koyacak nitelikte. Başınız sıkıştığında bu yazımı açıp okuyabilir veya bana danışabilirsiniz.

Öncelikle KİRALAMA nedir? Onunla başlayalım. Kiralama bir mülkün belli bir bedelle kullanma hakkının devredilmesidir.  Sadece mülk kiralaması değil, araç, bisiklet ve diğer akla gelebilecek her şey kiralama konusu olabilir.

Mülk kiralaması Türkiye Cumhuriyeti Devletinin Türk Borçlar Kanunun 299. Maddesinden başlayarak 356. Maddesine kadar kira ilişkisi ve gayrimenkul kiraları konuları düzenlenmiştir. İlk madde olan 299 derki “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

300. Maddeye göre Kira Sözleşmesi, belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin dolmasıyla herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi BELİRLİ SÜRELİ sözleşmedir. Bunun aksi durumlar için BELİRSİZ SÜRELİ sözleşmeler olarak değerlendirilir. Burada bir gayrimenkul danışmanı için önemli olan nokta kira sözleşmesi hazırlarken kira süresini doğru belirlemesidir. Konut kiralama işlemlerinde kira sözleşmesinin süre bölümüne bir yıl yazmak en doğrusudur. Daha fazla yazılan süreler sorun çıkartma potansiyeline sahiptir. Kiraya veren için adaletli olan bir yıllık kira sözleşmesi düzenlemektir. Ticari gayrimenkullerde durum farklıdır. Ticari gayrimenkul kira sözleşmesi daha farklı sürelerde hazırlanır. Bunlar yıllık olabildiği gibi 3 veya 5 yıllık da olabilir. Bazen kurumsal kiracılar bu süreyi 5 yıl + 5 yıl olarak talep edebilirler.

Kira sözleşmesinin özel şartlarına eklenecek olan süre uzatma maddeleri düzenleyici olabilir. Bunu ilerde size anlatacağım.

Şimdi gelelim Kiraya Verenin kira sözleşmesindeki temel borçlarına. Buradaki borç kelimesine fazla takılmayın. Bu hukuk dilinde bu şekilde kullanılır. Aslında mülk sahibinin yasal sorumlulukları anlamına gelir. Bu sorumluluklar tanımlanmıştır. Hiçbir mülk sahibi ben bilmiyordum diyemez. Şimdi size 6 temel borcu tek tek anlatayım:

Kiraya verenin Kira Sözleşmesindeki Temel borçları:

• Kiraya veren mülk sahibi kiralananı (mecur) sözleşme başlangıç tarihinde kullanıma elverişli bir durumda kiralayana teslim etmek ve sözleşme süresince aynı durumda bulundurmak zorundadır. Madde 301
• Kiralanan mülk ile ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri sorumluluklara, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda ön görülmemişse, kiraya veren mülk sahibi katlanır. Madde 302
• Kiralanan mülkün önemli ayıplar ile teslimi halinde Kiralayan (kiracı) borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralanan mülkün sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralanan mülkün önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiralayan, kiralanan mülkte sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Madde 304
• Kiralanan mülkte teslimden sonra ortaya çıkacak olan ve kiralayandan kaynaklanmayan ayıpların varlığı durumunda kiraya veren , kiralayan ayıbının giderilmesi veya kira bedelinin ayıp oranında indirilmesini, zararın giderilmesini sağlamak ile yükümlüdür. Kiralayanın mülk kullanımına engel olacak bir ayıbın varlığı halinde ise kiralayanın kira sözleşmesini iptal etme hakkı olacaktır.
• Kiralayan, kiralanan mülkün kullanımını etkileyen ayıpların vardığı durumunda, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralanan mülkün ayıplı olmasından doğan zararları kiralayana ödemek ile yükümlüdür. Madde 307
• Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde yeni mülk sahibi (malik) kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Madde 310 Yeni mülk sahibinin kira sözleşmesinin tarafı olan kiralayana mülkü edindiği (satın aldığı) tarihten itibaren bir ay içinde, kiralayanın eline geçecek şekilde yazılı bir bildirim yapması zorunludur. Aksi halde belirtilen süre içinde bildirim yapılmaz ise, eski kira sözleşmesi ile bağlı hale gelecek ve yeni mülk sahibi olma sıfatı ile kullanabileceği tahliye hakkını kullanamayacaktır. Kiralayan ve ilk kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi tapuya şerh olarak işlenmiş ise, bildirim yapılsın veya yapılmasın şerh verdirilen kira sözleşmesi süresi boyunca devam edecektir. Madde 312

Kiralayanın Kira Sözleşmesindeki Temel borçları:

1. Kiralayanın en temel borcu ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini zamanında ödemektir. Kiralayan, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Madde 313, 314
2. Kiralayan ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini ve yan giderleri kiralanan mülkün kendisine tesliminden sonra ödemez ise kiralayana yazılı olarak 30 günlük süre verilerek, bu süre sonuna kadar ödemesi talep edilecektir. Aksi halde 30 günlük sürenin sonunda kiralayan temerrüde düşmüş sayılacak ve bu durum tahliye nedeni olarak kabul edilebilecektir. Madde 315 Bu arada şu “Temerrüt” ne demek onu da açıklamak istiyorum. Temerrüt, herhangi bir sebebe dayanmaksızın borçları ödememekte direnme anlamına gelir. Temerrüt hukuka aykırı bir durumdur. 
3. Kiralayan, kiralanan mülkü sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralanan mülkte oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Aksi halde kiralayana yazılı olarak 30 günlük süre verilerek, bu süre sonuna kadar aykırılığın giderilmesi talep edilecektir. Süre sonunda sorun devam eder ise kira sözleşmesinin iptal edileceği yazılı olarak kiralayana ihtar edilecektir. Madde 316
4. Kiralayan, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikme olmaksızın bildirmekle yükümlüdür. Aksi halde bundan doğan zarardan kendisi sorumlu olacaktır. Madde 318
5. Kiralayan kiralananda meydana gelen ayıplar ve zararların giderilmesi için yapılacak çalışmalara katlanmakla yükümlü oldukları gibi, kiralanan taşınmazın satışı, yeniden kiraya verilmesi ve bakım konularında 3. Kişilerin taşınmazı gezip görmelerine izin vermek zorundadır. Madde 319
6. Mülkte hem kiraya veren hem de kiralayan tarafından yapılacak olan yenilik ve değişiklikler değer artırıcı nitelikte ise buna müsaade edileceği hususu açıklanmıştır. Madde 320
7. Kiralayan kiraladığı mülkte kiraya verenin yazılı izni ile yenilik ve değişiklik yapabilecektir. Yazılı izinle yapılmış olan yenilik ve değişiklikler süre sonunda kiralayandan eski haline getirilmesini talep edemeyecektir. Kiraya verenden izin alınmaksızın yapılmış olan yenilik ve değişiklikler eski haline getirilmek zorundadır. Kiralayan izin alarak mülkte yaptığı yenilik ve değişikliklerden dolayı kiraya verenden bir değer artışı talep edemeyecektir.

İyi çalışmalar diliyorum.

Güven AÇIK