Gayrimenkul Hakkında Bilinmesi Zorunlu Olanlar

Gayrimenkul sektöründe çalışan herkesin önce gayrimenkulün ne olduğunu tarif edebilmesi ve açıklayabilmesi gerekir diye düşünüyorum.

Ayrıca bu sözcüğün kardeşi olan EMLAK nedir onu da doğru tarif etmek lazım. İkisi arasında bir fark var mı onu da bilmek yararlı olabilir.

Her iki sözcük de bizim dilimize Arapça dilinden geçmiş. Emlak sözcüğü Arapça dilinde tam anlamı ile, bağ, bahçe, toprak, arsa, arazi ve bunların üzerindeki binalar için kullanılan geniş bir anlamı olan sözcük. Yaygın bir şekilde kullanılıyor.

Gayrimenkul ise aslında ayrı yazılması gereken bir sözcük. Doğru yazım şekli Gayri Menkul. Menkul sözcüğü, “taşınabilir” anlamındadır. Hukuki bir terim olarak bir yerden bir yere taşınabilir malları tanımlamak için kullanılır.  Gayri Menkul ise taşınması mümkün olmayan mal anlamına gelir.

Mülk sözcüğü ise; sahip ve egemen olma, sahiplik egemenlik, hükümdarlık, sahip olunan şey anlamına gelir ve yine kökü Arapçadır. Malik olma ile de benzerlik gösterir.

Türk boyları göçebe olmaları özellikler ile topraktan çok çadırlarına Obalarına isim vermişlerdir. Yani Türkler evlerinin kökeninde obalar ve Otağlar vardır. Arap kültürü ile birlikte dilimize emlak, mülk, malik ve menkul sözcükleri dahil olmuştur.

Özetlersek Gayri Menkul “taşınamayan” anlamındadır. Bu yüzden aslında bizim “Taşınmaz” sözcüğünü kullanmamız daha doğrudur. Ancak “Emlak”, “Gayrimenkul” ve “Mülk” sözcükleri daha yaygındır.

Gayrimenkul Nedir?

Taşınmaz mal, bir yerden bir başka yere taşınması mümkün olmayan. Durağan mal.

Bu gayrimenkul ve emlak konusunda her halde anlaşmış durumdayız.

Türk Hukukunda Neler Gayrimenkul olarak kabul edilir?

Bu konu Türk Medeni Kanunun 704 sayılı maddesinde net bir şekilde açıklanmıştır.

• Arazi : Yüzölçümü ve niteliği belirlenmiş taşınmaz parçasına denir. Kadastro ve Tapu işlemleri yapılmış, her parseli ayrı tapu niteliğinde ve ayrı sayfaya kaydı yapılmış olur.
• Tapu Kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilmiş bağımsız ve sürekli haklar: Kaynak Hakkı ve Üst Hakkı olarak geçer. Daha çok Üst Hakkı yaygın olarak kullanılır.                                                                             Üst Hakkı: Arazinin üstünde ve altında yapı inşa etme veya var olan yapıyı koruma, bu yapının mülkiyet hakkına sahip olma yetkisini sağlayan irtifak hakkıdır.            
• Kat Mülkiyeti Kütüğüne bağlı bağımsız bölümler: Kat irtifakı kurulmak suretiyle inşası yapılmış ve usulüne uygun olarak tamamlanıp bağımsız bölümler haline getirilmiş taşınmazlar, gerekli şartlar yerine getirilerek Tapu Kütüğünde Kat Mülkiyeti Kütüğüne kaydedilir.

Kimler Gayrimenkul sahibi olabilir veya tasarruf edebilir?

• Gerçek Kişiler: Bir mülkiyette hak sahibi olan tüm gerçek ve malik kişileri kapsar. Hak sahipliğini yasal bir belge ile ibraz etmesi gerekir. Mümeyyiz olma durumu aranır. Kendi adına gayrimenkul edinebilmeleri için 18 yaşını doldurmuş olması şarttır. Diğer ayrıntılar için ilgili yasaları okumanızı tavsiye ederim.
• Tüzel Kişiler: Ticari şirketler ve Kamu tüzel kişileri olarak iki ana başlıkta toplanır.

Gayrimenkul Devri Nasıl Yapılır?

Türk Hukukunda Tapu devri 5 şekilde yapılır. Bunlar arasında en çok bilinen;

• Tapu Dairesinde Satış Yolu ile: Sıkı bir şekil şartı ile uygulanır. Tapu dışında hiçbir satış geçerli sayılmaz.                                               
• Satış Vaadi Sözleşmesi ile: Ön Satış Sözleşmesi olarak da bilinir. Bu yetki noterlerce kullanılabilir. Noter onayı olmayan hiçbir satış vaadi sözleşmesi yasal değildir. Bu işlem kesin Tapu Sicil Devri anlamına gelmez. Bir ön anlaşmadır. Tapuya şerh verilmesi ile daha güvence altına alınır.
• Miras Yolu ile: Gayrimenkul miras bırakanın vasiyet ettiği kişi ve/veya kuruma ya da yasal mirasçılarına yasal devrin yapılmasıdır. Mirasçıların miras üzerinde payları eşit değildir. Eş ¼ , Çocuklar ¾ oranında pay sahibidir. Çocuk yok ise Eş 1/2 , Anne-Baba/Kardeşler ½ oranında pay edilir. Eşin kardeşi veya anne babası yok, sadece büyük anne veya büyük baba varsa paylaşım; Eş 3/4, Büyük anne-baba ¼ şeklinde pay edilir. Eş tarafında kimse yok ise mirasın tamamı eşe kalır.
• Hükmen Tescil ile: Buna mahkeme kararı ile tapu devri denir. Mahkemelerce yürütülen tapu iptali veya tescili davalarında verilen tescil kararları hükmen tescil niteliğindedir.
• Cebri İcra ile: Bir alacak nedeni ile alacaklı tarafından borçlu aleyhine açılan icra takipleri sonucunda borçluya ait bir taşınmaza haciz uygulanması ve icra dairesi tarafından satılarak paraya çevrilmesi ile satın alan lehine tapuda işlem yapılmasıdır.

Bu haftanın teknik yazısını da tamamlamış olduk. Bir sonraki yazımızda buluşmak üzere.

Güzel günler dileklerimle,

Güven AÇIK