C E T V E L

Merhabalar,

2019 yılının ilk altı ayını tamamladık. Yılın ikinci yarısı bizi bekliyor.

Gündemde önemli bir değişiklik yok. 

Sadece Türkiye ekonomisinin genel durumu ve Dış siyaset belirleyici rol oynuyor.

2019 Temmuz ayının ilk yazısı olarak size CETVEL den bahsetmek istedim.

Bazılarınız bunun altından ne çıkacak diye düşünmeye başlamış olabilirler.

Aslında CETVEL bir metafor!

Kime? 

Anlayanlara…

 

Son dönemde, şartlar ağırlaşınca, Türkiye genelinde bana gelen telefonların sayısı arttı.

Bu telefonların yüzde otuzu, ikinci kitabım ile ilgili isteklerden oluşuyor. Yüzde onu ise genel konular hakkında.

Ancak, ilk 6 ay içinde en çok sorular, OFİS YÖNETİMİ ve İşletme Sahipleri (Brokerlar) hakkında geldi.

Yani gelen telefonların yüzde 60’ı ofis içi adaletsizlikler, yanlı tutumlar, adam kayırmalar ve sıkça değişen ofis içi kuralları içeriyordu.

Türkiye’de gayrimenkul sektöründe, kurumsal anlamda hem yabancı markalar hem de yerli markalar kıyasıya mücadele içindeler.

Bunun dışında semt emlakçıları veya küçük organizasyonlar da var ama, onların iç yapısı oldukça farklılık gösteriyor. 

Onlara değinmeyeceğim.

 

Kurumsallara baktığımızda her markanın kendine göre çalışma modeli ve bir sistemi var. 

Farklı olduklarını söyleseler de aslında birbirlerinin kopyası halindeler.

İki yabancı marka pazarı domine ederken, diğer yabancı markalar ikinci sınıf marka olmaya devam ediyorlar. 

Her markanın iş modeli ve çalışma kuralları farklı olabilir. 

Zaten, sağda solda dağıtılan kartvizitlerde de “ Her Danışmanın Bağımsız Bir İşletmecidir ” yazısı var.

Yani markalar daha baştan sorumluluk almamak için gereken önlemi almışlar.

Danışman sözleşmesini de ona göre yapmışlar ki başları ağrımasın diye.

Başka bir marka ise, kendini gayrimenkul şirketi değil, koçluk ve eğitim şirketi olarak konumlandırmış.

Şaka dan daha da öte bir durum.

Biraz hukuk bilenler bu işlerin nereye gideceğini anlamakta zorluk çekmez.

 

Aslında markaların sattıkları Bayi veya Franchiseler, batana veya kapanana kadar mücadelelerine devam ediyorlar. 

Ancak gayrimenkul ofisleri kendi çalışma kurallarını ve iş modellerini çoğunlukla kendileri belirlemeye çalışıyorlar. 

Yüzde 80’i de deneyimli bir ofisten kopya alıyorlar.

İş modeli ve çalışma kuralları açık şekilde yazılmış olsa da, işler uygulamaya gelince farklılaşıyor.

 

Size bir örnek vereyim;

Bu işletmenin Brokeri değişik bir uygulama yapıyor. 

Kendi etki çevresinden gelen portföyleri veya müşterileri belli bir yöntemle (canı nasıl istiyorsa) ofisteki danışmanlara veriyor. 

Ofisten bir danışman bu mülklerden bir tanesi ile çalışmaya başlıyor. 

Sözleşme var. Sorun yok. 

Bir süre sonra mülk alıcısını buluyor. Satılıyor!

  (Kolay olsun diye rakamları basit sayılarla anlatacağım.)

Danışman mülkü 500,000.TL ye satmayı başarıyor. Yasalara uygun olarak da % 2 hizmet bedeli talep ediyor. 

Danışman Mülk sahibinden 10,000.-TL hizmet bedelini alıyor. 

Müşteriyi başka ofis getirdiği için o taraftan bir hizmet bedeli alamıyor.

Tapu yapıldıktan ve hizmet bedeli tahsil edildikten sonra iş hizmet bedelinin paylaşımına geliyor.

Danışman tahsil ettiği hizmet bedelini Brokerine teslim ettikten sonra kendi ödemesini beklemeye başlıyor.

Bir buçuk gün sonra (Broker biraz meşgul) 

Danışmana işlem kapanış belgesini imzalaması isteniyor. 

Danışman zarfta kendisine teslim edilen parayı sayıyor. 2,275.-TL var. Şaşırıyor. 

Çünkü beklediği miktardan çok az!

Önce anlamıyor. Broker ile görüşmek istiyor. Broker şehir dışına çıkmış. İki gün sonra dönecekmiş. Tamam beklerim diyor.

Hemen işlem Kapanış belgesini dikkatlice okuyup anlamaya çalışıyor. Belgeyi imzalamadan 2,275.-TL sini de vermiyorlar.

Elde edilen Hizmet Bedeli 10,000.-TL den önce % 9 Royalty Bedeli kesilmiş. Danışman bunu normal karşılıyor.

Sonra bakiye 9,100.-TL nin % 50 si Brokere ödenmiş. Yani 4,550.-TL yi İşletme Sahibi almış. 

Bu noktada danışmanın kafası karışıyor. Neden aldığını anlayamıyor.

Geriye kalan 4,550.-TL nin de yüzde ellisi kendisine ödenmiş. Allah Alan neden ki?

Koşturmasına mı üzülsün, internet ilan paralarına mı? Harcadığı benzine mi? Zamana mı? Branda parasına mı?

Broker tatilinden dönüyor (pardon iş gezisinden)

Danışman Brokerinden zoraki bir randevu alabiliyor. 

Sorusunu soruyor? “ Hizmet Bedeli 10,000.-TL nin yarısını siz neden aldınız? “ 

Brokerin yanıtı son derece basit; “ Portföyü ben verdim ya sana… “

Danışman ne olduğunu anlamaya çalışıyor ama bir türlü anlayamıyor. 

Zaten kazancın % 50 sini alırken, diğer yarısını neden kendi tekrar alıyor ki?

Herhalde bazı şeyleri tam anlayamamış danışman! 

Anlatmak lazım…

 

İşte burada CETVEL devreye giriyor. 

 

Eğer kullandığınız cetvel yanlış ölçüyorsa, düz değilse, o cetvelle yaptığınız veya yapacağını her işte başınız derde girer. Sorun yaşarsınız.

Sonunda CETVEL’ i değiştirmek zorunda kalırsınız. Ya da çöpe atarsınız!

Gayrimenkul Ofislerinin CETVEL ‘ i İŞLETME SAHİBİ ‘ Brokerdir.

Eğer cetvel bozuksa, herkese göre farklı ölçüyorsa, şekil değiştiriyorsa, menfaatine göre hareket ediyorsa, enin de sonunda cetvel kendini çöpte bulur.

Bu nedenle çalıştığınız ofisin CETVEL ‘ ine çok dikkat edin. 

Cetveli bozuk bir ofis sadece zarar verir.

Bir an evvel o ofisten kurtulun. 

 

Yanlış işler yapan çözüm üretemeyen markalarda çalışmayın.

Bu ofislerde sürekli dedikodu olur, yalan beyanlar vardır. Suçlamalar vardır. Özel gizli ilişkiler vardır. Kimin eli kimin cebinde belli olmaz.

Danışman kayrılır, korunur, desteklenir ve ondan faydalanılır.

Hangi markada çalışırsanız çalışın önce CETVEL ‘den emin olun. 

Cetvelin bozuk olduğunu anladığınız an o ofisi derhal terkedin.

Bu gün verdiğim örnek en masum olanı. 

Daha neler var neler…

 

Evet, arkadaşlar yılın ikinci yarısı başladı. 

Yaz falan demeden çok sıkı çalışın.

İkinci yarı da tüm hızı ile geçip gidecek.

Bolca sözleşmeli portföy toplayın ve temas sayınızı 20-30 kat artırın.

 

Güzel bir hafta diliyorum.

Güven AÇIK

     

Posted in Emlak, Emlak Eğitimi, Emlak Kitabı, Emlak kursu, Emlak Satışı, Emlak Yönetimi, Emlakçı, Gayrimenkul, Gayrimenkul Danışmanı, Gayrimenkul Eğitimi, Gayrimenkul Hukuku, Gayrimenkul Kitabı, Gayrimenkul satışı, gayrimenkul sertifikası, Kamulaştırma, Kamulaştırmasız El Atma, Kira Sözleşmesi and tagged , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , .

Bir Cevap Yazın

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.