Bir Arazinin Kat Mülkiyetine Dönüşüm Yolculuğu

Bir kat mülkiyeti oluşana kadar arazinin başına neler geliyor öğrenmek ister misiniz?
Eğer bir tarlanız olsaydı ve üzerine bir bina kondurmak isteseydiniz, tarlanızın sadece %5 ine bina inşa edebilirsiniz. O da koşullar uygunsa.
Peki yasalar ne diyor; Eğer vasfı tarla olarak geçen bir arazi ise, bu arazinin ifrazı yapılmamış yani imar uygulamasına henüz müsait değil demektir. Bu tarla vasfının, arsaya dönüşebilmesi için mevcut yüzölçümünden %35’lik bir kısmının terk edileceği anlamına gelir.
Bu durumda önce tarlanın önce arazi olduğu yani arsa olmadığının bilinmesi gerekir. Peki bir arazi nasıl arsaya dönüşür?
Tanımına göre arazi; parselasyonu ve kamuya ayrılacak faydalı alanları henüz planlanmamış, üzerinde ne tür bina yapılabileceği belli olmayan bir unsurdur. Arazinin arsaya dönüşümünde önce planlama, ardından kadastro işlemleri ve imar uygulaması yapılarak söz konusu mülkün kamuya vermesi gereken –terkler- alınır.
Bu da parselin %40 ına yakın bir kısmının kaybı anlamına gelir. Terkler tamamlandıktan sonra artık söz konusu arsa araziye dönüşmüş demektir. Çünkü imarı belli bir toprak parçası haline gelmiştir. İmarı olan bir arazi sahibiyseniz, bu arazinin imar durumunu, kadastral çapını, aplikasyon krokisini belediyenizden talep edebilirsiniz.
İşimiz bitti mi? Daha çok başındayız. İçinden geçenler bu sürecin ne kadar meşakkatli olduğunu çok iyi bilirler.
İnşaatınıza ruhsat alabilmeniz için imara uygun bir proje çizdirmeniz gerekir. Peki hangi projeler çizilir derseniz bunlar; mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerdir. Bu projeleri de ilgili meslek odalarına onaylatmanız gerekecektir. Ya sonra…
Şimdi, şehrinizdeki belediyeye gideceksiniz. Odalara onaylattığınız tüm projeleri teslim edersiniz. İnşaatınızı yapacak olan müteahhidiniz gereken belgeleri tamamlar. Eğer siz iki işi de yapacaksınız siz doldurursunuz. Sonunda inşaat Ruhsatı başvurusunu yaparsınız. Eğer yapı denetim onayına ihtiyaç duyulan bir yerdeyseniz o zaman bu süreci sizin adınıza yapı denetim firması üstlenecektir.
Tebrikler, ruhsat almayı başardınız. Hem de kazasız belasız…
Bu ruhsatınızla inşaata başlayabilirsiniz. Arazinizi çevirip inşaat ruhsat künyenizi asarsınız ve hafriyata başlarsınız. Başta sizi pek denetleyen olmaz. Sadece çevreden şikayet edenler olursa gelirler ve küçük bir kaç ceza keserler. Esas denetim Su Basma Seviyesinde olur. Temeli atıp su basma seviyesine geldiğinizde ya belediyeden ya da yapı denetiminden gelip temel üstü inşaata devam etmek üzere onay alırsınız.
Onay aldıysanız bu şu anlama gelir; binanız arsanın projesine ve imara göre doğru zemine oturduğunu belirler.
Ardından ne yapacaksınız? Şimdi işiniz Tapuda!
İnşaat ruhsatınıza konu olan onaylı projenizdeki bağımsız bölümleri projeyle birlikte bağlı olduğunuz Tapu Dairesine götürürsünüz. Dilekçenizi verip işlemlerinizi tamamlarsanız artık Kat İrtifakını kurmuşsunuz demektir. Ne mutlu size. Tebrikler….
İşiniz bitti mi? Yooo. Neden çünkü sizden bir Yönetim Planı istiyorlar. Hemen kolları sıvayıp bu işi halletmeye koyulursunuz. Yönetim planını da teslim ettiyseniz, kat irtifakı kurulmuştur. Bu aslında ne anlama gelir? Binanızdaki hava boşlukları belirlenmiş ve arsa tapunuz kaç bağımsız bölüm varsa o kadar kat irtifaklı tapusu olmuştur. Binanız artık kimliğini elde etmiştir. Hayırlı olsun!
Daha inşaat devam ediyor. Bir taraftan da satışları yapıyorsunuz. Önce inşaat projenizi bitirmeniz gerekir. İşçilerinizi binadan çıkartmanız, SGK bildirimlerinizi kesmeniz, tüm yasal borçlarınızı kapatmanız halinde projeniz gerçek anlamda bitmiş sayılır.
Ardından iskan işlemleri başlar. Eğer binadan satış yaptıysanız, kat irtifakı olan diğer mülk sahiplerinden vekalet alarak bu işlemleri başlatabilirsiniz.
İskan aldıktan sonra tapu müdürlüğüne baş vurarak kat mülkiyetine geçebilirsiniz. Bunun için önce iskan harçlarınızı yatırmanız istenecektir.
Kıssadan hisse eğer müteahhit zamanında mülke iskan almak için başvurmadı ise sonradan almak oldukça zor olacaktır.
Nasıl ama? Bir arsanın kat mülkiyetine dönüşünü izlemiş oldunuz.
Aklınıza takılan bir şeyler olursa mutlaka bana danışın.
Posted in Emlak, Gayri Menkul Hukuku, Gayrimenkul and tagged , , , , , , , , .

Bir Cevap Yazın

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.