Binalarda Yönetim Planı Nedir?

Gayrimenkul sektöründe olup da Apartman veya Site Yönetim planını duymayan yoktur.

Bugün size Yönetim Planlarından bahsedeceğim.

Bir gayrimenkul danışmanının sıklıkla duyacağı Yönetim Planı aslında önemlidir ve kat maliklerini bağlar. Tapu devri öncesinde okunmuş olması birçok fayda sağlar.

Bazen yönetim planlarının eksikliği nedeni ile mülk sahipleri mağduriyet yaşamakta ve önemi sorunlarla karşı karşıya gelebilmektedirler.

Yönetim Planı

Apartman ve sitelerde yönetim şeklini, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları maaşı ve yönetim ile ilgili diğer konuları kapsar, düzenler. Bütün kat maliklerini bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim Planı ile çözülemeyen konular ve anlaşmazlıklar Kat mülkiyeti kanunu ile çözüme ulaştırılır.

Kat mülkiyetinin uygulandığı yapılarda Yönetim Planı, binanın anayasası olarak yönetime ilişkin temel esasların belirlendiği bir kurallar bütünüdür. Yönetim planı bağlayıcıdır. Kat maliklerinin salt çoğunlukla aldığı kararlar, yönetim planını değiştirmek için yeterli olmamaktadır. Bu nedenle gayrimenkul satın alırken yönetim planını incelemek önemlidir. Bir binanın yönetimi sırasında yönetim planına uygun hareket edilmesi gerekir.

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, kat mülkiyeti / kat irtifakı hakkı için yapılan başvuru sırasında ilgili tapu dairesine verilen ve ana gayrimenkulün yönetim şeklinin belirlendiği bir belgedir. Bu bağlamda yönetim planı bütün kat malikleri ( daire / ofis / dükkan sahiplerini) ve (kiracı, mirasçı, sınırlı ayni hak sahipleri vb.) diğer tüm iştirakçiler için hukuk karşısında bağlayıcıdır. Yönetim planı, tapu müdürlüğü tarafından tutulan kayıtlara da kat mülkiyeti kütüğünün açıklamalar kısmına işlenir.

Ana gayrimenkulün yönetimini sırasında önce Kat Mülkiyeti Kanununa ardından tapuya kaydı yaptırılmış Yönetim Planına göre karar verilecektir. Eğer, Yönetim Planında Kat Mülkiyeti Kanuna aykırı hükümler bulunması durumunda bu kısımlar geçersiz sayılacaktır. Aynı şekilde bir binaya ait Yönetim Planı, yapı izni başvurusunda sunulan projeye aykırı olamaz.

Yönetim Planı Hangi Koşulları Düzenler?

Yönetim planı, kat mülkiyeti kanunundaki bir binanın yönetimine dair hükümleri içerir. Bu kapsamda bir yönetim planında:

• Bağımsız bölümlerin kiralanmasında uyulacak kurallar
• Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanım usulüne ilişkin temel kurallar
• Ortak alanların kullanımına ve bakımına dair kurallar
• Genel giderlere katılım oranları
• Kat malikleri kurulunun toplantı ve toplantıya davet usulü
• Yöneticinin görev tanımı
• Yöneticinin gelir / giderler ve diğer konulara ilişkin denetim kuralları
• Hesapların ne zaman, nasıl ve kim tarafından denetleneceği
• Anlaşmazlıkların çözümü
• Oy hakkı
• Kat Maliki Temsil yetkisi ve şekli
• Karar defteri ve kullanım şekli
• Denetçi görev tanımı ve seçim şekli
• Denetim raporu ve ibrası
• Kat maliklerinin hakları ve borçları

Yönetim Planının Değiştirilmesi

Temel kural olarak yönetim planının değiştirilmesi için oy çoğunluğu tek başına yeterli değildir. Kat malikleri kurulundaki bütün kat maliklerinin 4/5 nin olumlu oy vermesi gerekir. Toplu yapılarda örneğin site ve toplu konutlarda yapılacak yönetim planı değişikliklerinde toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin 4/5 oyu gerekir.

Evet, artık bir yönetim planı hakkında olmazsa olmaz temel bilgilere sahip oldunuz. Size de bu konuda soru soranlar olursa kolayca yanıtlayabilirsiniz.

Başarılar diliyorum.

Güven AÇIK